Akkvisisjon blir i eiendomsutvikling brukt for å karakterisere oppgaver som skal lede frem til ønsket overtakelse av utviklingseiendom, dvs. fast eiendom som ønskes brukt til utvikling av anleggs- og byggeprosjekter.

Oppgavene er gjerne knyttet til undersøkelser av aktuell lokalisering, av eiendommens beliggenhet i denne sammenheng, av eiendomsforholdene, og eiernes villighet til å overdra eiendommen for utvikling til ny bruk. Oppnås det enighet om overdragelse vil det som regel oppstå spørsmål om hvordan den bør foregå.

(SFE)

Aksjeleilighet er eieformen i en boligeiendom organisert som aksjeselskap eller allmennaksjeselskap (boligaksjeselskap).

Aksjer i selskapet gir rett til leie av en bestemt leilighet i selskapets eiendom. En aksjonær og boligleier har eiendomsrett og medbestemmelsesrett i selskapet på linje med øvrige aksjonærer. Selskapets vedtekter inneholder normalt utfyllende reguleringer av rettighets- og leieforhold og prosedyrer.

Stiftelse av boligaksjeeiendommer i Norge har i nyere tid vært innom flere faser av lovreguleringer: Borettslagsloven som trådte i kraft 15.08.2005, opphevet retten til å opprette boligaksjeeiendommer, også ved omdanning av ordinært aksjeselskap. Derimot ble det ikke påbudt å omdanne eksisterende boligaksjeeiendommer til borettslag, slik at boligaksjeeiendommer som rettsriktig var stiftet før loven trådte i kraft, og som ikke (frivillig) er omdannet til borettslag, eksisterer fortsatt. Frem til den forrige borettslagslov trådte i kraft 1. juli 1960, var det adgang til å velge mellom disse to eieformene. Men deretter ble også borettslag påbudt for så senere igjen å bli endret slik at det på ny ble tillatt å stifte boligaksjeeiendommer. Denne adgangen ble altså igjen opphevet i 2005.

(SFE)

 

Utrykket aktsomhetshandling brukes om en organisasjons/aktørs innsamling, systematisering, evaluering og godkjenning av informasjon med sikte på anvendelse i forbindelse med avtaleforhandlinger og/eller avtaleinngåelse, f.eks. mellom kjøper og selger av eiendom, eller mellom bestiller og leverandør av tjenester relatert til utvikling eller forvaltning av eiendom, jf. Norsk Standards veiledning til avtaleinnhold (NS-EN 15221- 2).

Hensikten er å kunne få vurdert relevans og pålitelighet i den informasjon som legges til grunn for avgjørelser på planlagte trinn i en avtaleprosess. I denne sammenheng er det også viktig å få klarlagt informasjonskildens integritet i forhold til forhandlingsobjektet og forhandlingspartene. I forbindelse med kjøp av eiendom vil innholdet i en aktsomhetshandling kunne systematiseres med henblikk på gjennomgang av følgende forhold: Generelt om eiendommen som selskap/organisasjon, dens lokalitet og tekniske tilstand, hva den brukes til/produserer og selger til hvem/hvor, hvordan driften er, hvem som står for driften/personale, finansielle forhold/regnskap og dens rettslige status/situasjon, retter og plikter etc. samt tekniske forhold.

Blant eiendomsaktører brukes vanligvis den engelskspråklige benevnelsen «due diligence» om en slik gjennomgang.

(SFE)

(eng.: due diligence) Oppsamling, omfattende vurdering og validering av informasjon fra en organisasjon på et aktuelt trinn av avtalen om fasilitetsstyring, som er nødvendig for å vurdere nøyaktighet og integritet på riktig trinn av avtaleprosessen.
(NS-EN 15221-2)

Uttrykket betyr direkte oversatt 'tilbørlig aktsomhet' og brukes om undersøkelse av et salgsobjekt (f.eks. en eiendom eller aksjer) for å kartlegge objektets tilstand. Formålet er å avdekke eventuelle mangler, risiki eller andre verdireduserende elementer ved objektet. Brukes oftest ved salg, men også ved enkelte andre større transaksjoner.

 

OES/MIM

Gjennom friluftsloven er allemannsretten begrenset til visse typer ferdsels-, oppholds- og høstingsretter for allmennheten. Den skiller seg fra eiendomsretten og særlig tinglige retter ved at den prinsipielt verken gir allmennheten total faktisk rådighet over eiendommen eller eksklusiv rett til bruk.

(SFE)

Anbudskonkurranser er anskaffelsesprosedyrer regulert gjennom regelverket for offentlige anskaffelser mellom oppdragsgiver og tilbydere.

I eiendomsutvikling blir «anbudskonkurranse» også brukt om salgskonkurranser, for mulig utviklingseiendom hvor tilbydere må dokumentere hvordan og på hvilken måte de velger å planlegge og gjennomføre utviklingen av eiendommen, i tillegg til det viktigste, å vise at de er konkurransedyktige på kjøpspris og betalingsdyktige.

I arkitektkonkurranser om anbud ber oppdragsgiver om tilbud på et konkret beskrevet prosjekteringsarbeid underlagt juryering. Denne type arkitektkonkurranser bør ikke forveksles med andre typer anbudskonkurranser, uten at det reelle innholdet i organiseringen av konkurransene trenger være vesensforskjellige.

Se også Arkitektkonkurranse, Entrepriseformer og Lov om offentlige anskaffelser.

(SFE)

Innebærer at kommunen er byggherre for fellesanlegg/-innretninger.

Kommunen avtaler som ledd i inngåelsen av en utbyggingsavtale (UBA) å fradragsføre inngående merverdiavgift som fremgår av fakturaen fra utbygger/entreprenør. Kommunen sender så kreditnota til utbygger/utfører som så kommer til fradrag i det utbyggingsbidraget som skal betales kommunen. Kommunen mottar altså faktura fra utbygger/entreprenør med merverdiavgift som blir refundert, og utbygger leverer utbyggingsbidrag i penger for netto utbyggingskostnad.

En viktig forutsetning for bruk av denne modellen er at fellesanleggene/-innretningene er avgiftsfrie for kommunen.

(SFE)

Anleggseiendom er en bygning, konstruksjon eller et avgrenset fysisk volum som er utskilt som egen eiendom. Fast anlegg på eierløs sjøgrunn eller undergrunn kan opprettes som anleggseiendom.

(SFE)

Annuitetsfaktor a er den summen som må legges til side hvert år for å amortisere (forrente og avdra) 1 krone i løpet av T år med kalkulasjonsrente r.

Ved å multiplisere et beløp (nåverdi NVT) med annuitetsfaktoren, får man årskostnad (ÅK) angitt som annuitet over T år med kalkulasjonsrente r:

ÅK = NVT · a

I NS 3454:2000 ble annuitetsfaktoren kalt årskostnadsfaktor (b) eller invers sumfaktor.

Annuitetsfaktoren er bare avhengig av kalkulasjonsrente og analyseperiode. Hvis analyseperioden er lang (> 50 år), er årskostnadsfaktoren tilnærmet lik renten; ellers er den høyere.

Kilde og figur: NS 3454:2013

Se også Nåverdi

Annuitetsmetoden er en investeringsanalysemetode som brukes for å beregne et uttrykk for årlig gjennomsnittlig resultatvirkning for et investeringsprosjekt. Det innebærer at prosjektets nåverdi blir fordelt over hele levetiden. En kalkulasjonsrente må legges til grunn for beregningen.

Blir metoden benyttet på et annuitetslån, kan kalkulasjonsrenten brukes for å beregne summen av avdrag og rente som skal betales per termin. Mye brukte alternative fremgangsmåter er kapitalverdimetode og internrentemetode.

Se også Annuitetsfaktor (a)

(SFE)

Utvikling av eiendom forutsetter at utvikler har skaffet seg rett til å disponere over eiendommen til et aktuelt formål, for eksempel bygging.

I alle de tilfeller eiendommen ikke omsettes gjennom salgstilbud, kjøpskonkurranse eller ved tvangssalg, jf. ekspropriasjon, må eiendomsutvikler forut for anskaffelsen foreta undersøkelser og opprette kontakt med grunneiere for å avklare mulighetene for at utvikler kan disponere eiendommen til aktuelt formål. Gangen i anskaffelsen kan dermed inndeles i en innledende fase med akkvisisjon og en etterfølgende med overdragelse.

(SFE)

Hovedpost 1 i kontoplanen til NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk. Omfatter følgende underposter:

11 Tomt
12 Nybygg
13 Hovedombygging
14 Restkostnad

Summen av prosjektkostnad (K0) og nåverdien av restkostnad (RT). Hvis bygget har en restverdi, er restkostnaden negativ.

Tilsvarer Kapitalkostnad (N) i tidligere utgave av standarden.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

 

Ansvarlig kontrollerende skal være uavhengig av den som har utført arbeidene som kontrolleres (ansvarlig prosjekterende og ansvarlig utførende).

Ansvarlig kontrollerende for prosjektering skal påse at de prosjekterte løsningene er dokumentert og i tråd med krav og tillatelser.

Ansvarlig kontrollerende for utførelse skal påse at prosjekteringen er tilstrekkelig for utførelsen, at utførelsen er i samsvar med krav og tillatelser, og at utførelsen stemmer overens med prosjekteringsgrunnlaget.

Se også Ansvarsrett

(SFE)

Ansvarlig prosjekterende har ansvaret for at tiltaket med eventuelle sikringstiltak blir prosjektert i tråd med planer, bestemmelser og eventuelle offentligrettslige avgjørelse om tiltakets utforming, f.eks. gitt i rammetillatelse.

Se også Ansvarsrett

(SFE)

Ansvarlig søker representerer tiltakshaver overfor kommunens myndigheter og har ansvaret for at byggesøknaden inneholder tilstrekkelige opplysninger for bygningsmyndighetens vurdering om tiltaket er i tråd med planer og lovgrunnlag.

Ansvarlig søker har også ansvaret for koordineringen mellom ansvarlig prosjekterende, utførende og kontrollerende, og skal i denne sammenheng påse at oppgavene er forankret i ansvarsretter. Det er også søker som er ansvarlig for avslutningen av tiltaket i og med at vedkommende har ansvar for innsending av opplysninger for kommunens utstedelse av ferdigattest.

Se også Ansvarsrett

(SFE)

Ansvarlig utførende er den som gjennomfører tiltaket/byggingen med nødvendige sikringstiltak i samsvar med krav og tillatelser på grunnlag av prosjekteringen.

Se også Ansvarsrett

(SFE)

Foretak trenger godkjenning for å påta seg oppgaver som krever tillatelse etter plan- og bygningslovens § 23 og kontroll av disse.

Byggesaksforskriftens § 11 skiller mellom følgende funksjoner:

Funksjonene kan deles i fagområder etter nødvendig kunnskap og erfaring om det enkelte tiltakets art, tekniske funksjon og utforming. Foretak godkjennes for fagområder som tilsvarer den type faglig kompetanse foretaket har. 

For tiltak hvor det kreves ansvarsrett plikter tiltakshaver å videreføre dette ansvaret til foretak som er ansvarlige for forpliktelsene overfor kommunal bygningsmyndighet, for overholdelse av lovpålagte krav til byggverket, for byggingen og kontrollen med byggingen. For tiltak som ikke krever særskilt kvalifiserte foretak, eller for eventuelle deler av tiltaket som ikke er underlagt slike ansvarskrav, er tiltakshaver alene om ansvaret.

Søknad om sentral ansvarsrett behandles av Direktoratet for byggkvalitet (DiBK). Sentral ansvarsrett er obligatorisk for å oppnå ansvarsrett som uavhengig kontrollerende, men frivillig for å oppnå godkjenning som ansvarlig søker, prosjekterende og utførende.

Ved endring av Byggesaksforskriften i 2016 opphørte den lokale (kommunale) godkjenningen for ansvarsrett. Etter dette skal ansvarlige foretak avgi en erklæring om ansvarsrett, som vedlegges byggesøknaden (SAK17 § 5-1). Her må foretakene erklære at de har nødvenige kvalifikasjoner for å utføre det omsøkte arbeidet. Kommunen kan foreta kontroll med at nødvendige kvalifikasjonskrav er oppfylt.

Ansvarsrett tildeles på grunnlag av dokumenterte kvalifikasjoner, erfaring og kapasitet på vedkommende aktivitetsområde, se Byggesaksforskriften, tredje del.

 

Åpen utveksling av relevant informasjon (særlig kostnader) mellom leverandøren av FM-tjenester og bestillerorganisasjonen

(ISO 41011:2017)

Dette er en grunnleggende forutsetning ved partnerskap-avtaler i FM.

Åpen bok brukes også i gjennomføringsmodeller hvor bestiller har innsyn i entreprenørens økonomi i prosjektet, se Entrepriseformer.

(OES)

Et API, eller application programming interface, er et grensesnitt i en programvare som gjør at spesifikke deler av denne kan aktiveres («kjøres») fra en annen programvare. Det betyr at svært enkle applikasjoner (ofte webapplikasjoner) kan gjøre endringer, kjøre prosesser eller på annen måte behandle data i en større kontekst.

API-et beskriver de metoder som en gitt programvare eller et bibliotek kan kommunisere med. Ofte benyttes API-et som et lag eller grensesnitt mellom høynivå- og lavnivåprogrammering.

Kilde: Wikipedia

Se også Bygningsinformasjonsmodell (BIM)

Areal- og volumberegning av bygninger utføres etter NS 3940:2012.

Arealet av et rom, en bruksenhet eller et plan angis i m2 med én desimal. Arealet for en bygning angis i hele kvadratmeter.

Arealer beregnes av måleverdige deler, uavhengig av bruken, se Måleverdig areal.

Standarden definerer følgende arealbegreper:

  • Bebygd areal (BYA) er horisontalprojeksjonen av bygning(er), bygningsdeler eller tilhørende konstruksjoner over bakken, dvs.  byggets "fotavtrykk" over terrenget. Det er utfyllende regler for hva som skal være med av balkonger, terrasser, oppstilling for biler etc.

  • Bruksareal (BRA) er areal innenfor omsluttende vegger. Innenfor en bruksenhet er BRA = nettoareal (NTA) + areal av innvendige vegger.

  • Bruttoareal (BTA) er areal begrenset av ytterveggens utside (evt. midt i delevegg), summert for alle plan i en bygning.

  • Nettoareal (NTA) er det invendige arealet mellom omsluttende vegger (romareal). Innvendige søyler, foldevegger, frittliggende rør og kanaler mv. medregnes. Dører, vinduer og andre nisjer i omsluttende vegger medregnes ikke.

Figur fra NS 3940:2012

 

Andre arealbegreper

I "Bruk av arealbetegnelser ved omsetning av boliger. En veileder basert på NS 3940:2012 - P704" benyttes også følgende begreper:

  • Primærrom (P-rom), f.eks. oppholdsrom, soverom, kjøkken, entre/vindfang/gang, trapp og andre rom for kommunikasjon.

  • Sekundærrom (S-rom), f.eks. boder, tekniske rom, garasje.

Det er bruken av rommet som teller, ikke om det er godkjent for den aktuelle bruken eller oppført iht. byggteknisk forskrift (TEK).

I en tidligere versjonen av standarden (NS3940:2007) var også følgende arealbegreper definert:

  • Funksjonsareal (FUA): Den delen av nettoarealet som svarer til bygningens formål og bruk.
  • Teknisk areal (TEA): Den delen av nettoarealet som opptas av tekniske anlegg.
  • Kommunikasjonsareal (KOA) = NTA – FUA – TEA.
  • Konstruksjonsareal (KA): Arealet i golvnivå av alle vegger, søyler, sjakter o.l., dvs. KA = BTA – NTA
  • Omsluttende bygningsdeler (OBD): Overflater av yttervegger og tak.

Disse begrepene er delvis ivaretatt og redefinert i NS 3457-4 Klassifikasjon av byggverk. Del 4: Romfunksjoner.

Se også RomfunksjonerOppvarmet areal (OPA)Renholdt areal (REA) og Volumberegning av bygninger.

Arealbruk er en offisiell betegnelse nedfelt i plan- og bygningslovgivningen som utgangspunkt for regulering av arealbruken ved bestemmelser om arealformål.

Generelt uttrykker arealbruken menneskets ulike type bruk, men også utnyttelse av arealer, enten disse er naturgitt eller menneskeskapt, grunnareal eller gulvareal. 

(SFE)

Arealbruksintensiteten angir bruksbelastningen vanligvis på grunnareal, men også gulvareal, i forhold til arealets størrelse eller dimensjonert kapasitet for vedkommende aktivitet på det aktuelle arealet.

Arealbruksintensiteten kan måles i bosatte mennesker per arealenhet (befolkningstetthet), arbeidsplasser per arealenhet, årsdøgntrafikk (ÅDT) på definerte veilenker, gjennomstrømming av mennesker i et gitt gateløp og over et gitt tidsintervall.

(SFE)

Arealbrukstettheten, eller bare tetthet, brukes for å karakterisere den fysiske utnyttelsen av grunnareal til byggeformål, vanligvis med angivelse av gulvareal og annet bygd areal i forhold til grunnareal for den enkelte byggetomt eller større områder.

Arealbrukstettheten betegnes i reguleringssammenheng som Bebygd areal (BYA) iht. NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger.

Se også Arealberegning av bygninger

(SFE)

Tiltak som fører til bedre utnyttelse av eksisterende arealer og dermed lavere arealforbruk per bruker (ansatt, elev, klient, kunde).

Sambruk av arealer for flere virksomheter, bedring av logistikk eller samhandel mellom flere forvaltere gir effektivisering. Sambruk gir ofte også merbruk av arealene (flere timer per dag/uke). Merbruk for samme bruker gir høyere produksjon per arealenhet. Innføring av f.eks. internhusleie (arealkostnader) kan påvirke arealeffektiviseringen.

Angir utnyttingsgraden av arealer, f.eks. antall m2 pr elev eller pr. arbeidsplass. Vurderinger av effektivitet foretas ut fra en totalbetraktning som inkluderer alle aktuelle aktiviteter og funksjoner, medregnet infrastruktur og transport. Arealbrukstetthet og -intensitet er viktige indikatorer for vurdering av arealbrukseffektivitet.

Arealformålene er lovbestemte reguleringskategorier i forbindelse med planlegging, basert på inndeling av planområdet i soner for ulike typer bruk. Det kan være soner for boligformål/boligbygging, ulike typer næringsformål, offentlige formål osv. Det kan også angis soner hvor spesielle hensyn skal iakttas, hensynssoner.

For juridisk bindende planer er lovhjemlede arealformål juridisk bindende mht. arealbruk hvor planbestemmelsene til arealformålene kan detaljere vilkårene for bruk og utnyttelse ytterligere.

Arealformålene er gitt i Plan- og bygningsloven, §§ 11-7 (kommuneplan) og 12-5 (reguleringsplan).

(SFE)

Begrep som omfatter oversikt over samtlige tilgjengelige arealer (størrelse og kvalitet), bruken av arealene og eventuelle retningslinjer for disponeringen.

Begrep som omfatter kostnader forbundet med å bruke arealer, dvs. annuitet av investering og FDV-kostnadene. Brukes ofte som bilde på internhusleie, se  Internhusleie/internleie.

Arealplan er en generell betegnelse på planer utarbeidet i den hensikt å styre arealbruk innenfor det arealet/området som planen avgrenser. Den brukes i plan- og bygningslovgivningen som samlebetegnelse på lovfestede plantyper som kommuneplan og reguleringsplan, men betegnelsen i seg selv er ingen lovfestet plantype.

Som ulovfestede plantyper kan betegnelsene arealplan, soneplan, disposisjonsplan etc. bli brukt om hverandre.

(SFE)

Eng.: Land assembly.

Betegnelsen brukes for å karakterisere anskaffelse og produksjon av institusjonelt byggeklare byggetomter. Denne definisjonen er en tilpasset oversettelse av termen «land assembly» slik den er anvendt i engelskspråklig fagterminologi.

I eiendomsutvikling vil det si at eiendomsutviklere skaffer seg eierkontroll over potensielle utviklingseiendommer/tomter, omformer eksisterende eiendomsforhold med sikte på bygging i medhold av eksisterende plan eller plan som vil bli utarbeidet og godkjent, for så til slutt å sørge for matrikulering av nødvendige eiendomstomter som så er klare for bygging, jf. anskaffelse av utviklingseiendom.

(SFE)

Se Romfunksjoner.

Dette er et samleuttrykk for forskjellige former for plan- og designkonkurranser som utlyses av private eller offentlige organer, eller private og offentlige i samarbeid, om leveranse av arkitekttjenester.

Plan- og designkonkurranser er forstått som prosedyrer for anskaffelse innenfor profesjonsområdene «arealplanlegging, byplanlegging, arkitekt- og ingeniørarbeider eller databehandling, som gjør det mulig for oppdragsgiver gjennom en konkurranse, med eller uten premiering, å få utarbeidet en plan eller design som deretter kåres av en jury. Juryens avgjørelse kan være bindende eller innstillende.» Juryene skal bestå av fysiske personer.

Alternativet til konkurranse er direkte kontrahering, hvis ikke oppdraget er finansiert med offentlige midler og er over en viss størrelse. Overskrider offentlige oppdrag det som til en hver tid er gjeldende minstebeløp for direkte kontrahering, må konkurransen utlyses innenfor EU/EØS-området .

Se også Anbudskonkurranse

(SFE)

beregnede eller registrerte kostnader for de enkelte år

(NS 3454:2000)

Årlige kostnader er de faktiske kostnadene som påløper i løpet av et regnskapsår, og varierer fra år til år. De må ikke forveksles med Årskostnad (ÅK), som er nåverdien av kapitalkostnader og FDVU-kostnader utlagt som en fast, årlig annuitet over analyseperioden T.

Begrepet årlige kostnader er ikke definert i NS 3454:2013. Her brukes i stedet bokførte (nominelle) kostnader eller bare kostnader.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

annuiteten av nåverdien av kostnadene (NVT) i analyseperioden

(NS 3454:2013)

Årskostnaden (ÅK) beregnes ved å multiplisere nåverdien (NVT) med annuitetsfaktoren a for analyspeperioden T, dvs.

ÅK = NVT · a 

Årskostnaden er et fast årlig beløp, og må ikke forveksles med årlige kostnader.

Annuitetsfaktoren er en funksjon av kalkulasjonsrenta og analyseperioden. Hvis analyseperioden er tilstrekkelig lang (mer enn ca. 50 år), er annuitetsfaktoren tilnærmet lik kalkulasjonsrenta. Ellers er den høyere. 

Figurene illustrerer hvordan kapitalkostnader og årlige kostnader til FDV, utvikling og utskiftinger gjennom byggets brukstid blir diskontert til nåverdi NVT (øverste figur). Deretter blir årskostnaden ÅK lagt ut som en fast, årlig annuitet over byggets brukstid (nederste figur).

Årsprismetoden brukes i verdivurdering av eiendom. Den er basert på sammenligning av omsetningspriser for grunn- og gulvareal, henholdsvis for grunn- og bygningseiendom. Den er avhengig av inndata fra forholdvis hyppige omsetninger i sammenlignbare lokaliteter med der hvor vurderingsobjektene er lokalisert.

Mulighetene til å fremskaffe noenlunde pålitelig omsetningspris for potensiell utviklingseiendom/tomter i Norge er ytterst begrenset, følgelig har denne fremgangsmåten begrenset betydning som analysemetode i eiendomsutvikling.

(SFE)

(no.: begrepet har ingen offisiell norsk oversettelse)

Definisjoner fra ISO 55000:2014 (uoffisiell norsk oversettelse):

Asset

«Ressurs, sak, eller objekt som har potensiell eller reell verdi for en organisasjon eller person. Verdibegrepet kan variere mellom organisasjoner og interesseparter og kan være materielt eller immaterielt, finansielt eller ikke-finansielt»

(ISO 41011:2017 «An asset is an item, thing or entity that has potential or actual value to an organization»)

Asset Management

«Koordinert aktivitet i en organisasjon med formål å realisere et objekts verdi»

(ISO 41011:2017  «coordinated activity of an organization to realize value from assets»).

I Norge brukes begrepet Asset Management hovedsakelig i eiendomskapitalforvaltning og utøves på strategisk nivå (ledelsesnivå).

Begrepet kan på flere måter sidestilles med Real Estate Management (REM)

(OES)

 

Fredninger trer automatisk i kraft for arealfaste og løse kulturminner fra før 1537, for bestående byggverk fra årene 1537-1649, samt samiske kulturminner uansett art når de er eldre enn 100 år.

Se også Bygningsvern

(SFE)

Med avfall menes løsøregjenstander eller stoffer som noen har kassert, har til hensikt å kassere eller er forpliktet til å kassere. Som avfall regnes ikke avløpsvann og avgasser (forurensningsloven § 27).

Andre definisjoner (forurensningsloven § 27a):

  • Husholdningsavfall. Med husholdningsavfall menes avfall fra private husholdninger, herunder større gjenstander som inventar og lignende.

  • Næringsavfall. Med næringsavfall menes avfall fra offentlige og private virksomheter og institusjoner.

  • Spesialavfall. Med spesialavfall menes avfall som ikke hensiktsmessig kan behandles sammen med annet husholdningsavfall eller næringsavfall på grunn av sin størrelse eller fordi det kan medføre alvorlig forurensning eller fare for skade på mennesker eller dyr.

Se også AvfallsplanByggavfall og Gjenvinning

Nærmere regler om avfall og behandling finnes på Miljødirektoratet tema avfall og Byggemiljo.no

 

 

Byggenæringen i Norge produserte i 2014 ca 1 900 mill. tonn avfall som utgjør ca 16 prosent av den totale avfallsmengden på ca. 11 900 mill. tonn. 

Tabellen viser antall tonn avfall fra nybygging, rehabilitering og riving fordelt på ulike avfallsfraksjoner i 2014.

  Byggeaktivi-tet i alt Nybygging Rehabili-
tering
Riving
Treavfall 262 087 116 556 82 760 62 771
Papir og paper 25 266 14 316 8 859 2 091
Plast 5 149 3 435 1 668 45
Glass 9 056 2 476 4 922 1 659
Metall 86 714 22 052 35 574 29 089
Gips 65 922 37 782 25 448 2 692
EE-avfall 9 751 2 236 5 296 2 220
Farlig avfall 23 243 2 166 11 700 9 377
 - Farlig avfall. Asbest 2 578 0 1 663 915
 - Farlig avfall. Impregnert
    trevirke
4 650 0 4 063 587
 - Farlig avfall. Annet 5 365 871 3 681 813
Tegl og betong og andre tyngre bygningsmaterialer 777 165 106 437 202 179 468 550
Forurenset tegl og betong 21 937 0 5 873 16 065
Asfalt 237 876 180 891 32 590 24 395
Blandet restavfall 320 119 135 864 136 235 48 019
Annet avfall 22 661 5 047 13 673 3 941
SUM 1 866 947 629 258 566 777 670 913

 

Nybygging, rehabilitering og riving sto hver for om lag 1/3 av avfallsmengden, målt i tonn.

De største avfallsfraksjonene var tegl og betong (43 %), blandet restavfall (17 %), treavfall (14 %) og asfalt (13 %).

Av den samlede avfallsmengden gikk ca. 55 % til materialgjenvinning, 31 % til energigjenvinning og 11 % til deponering. Det er usikkerhet i tallene.

Kilde: SSB, Avfall fra byggeaktivitet 2014 

 

Spesifikke avfallsmengder - nøkkeltall

En undersøkelse basert på 6 prosjekter ga følgende avfallsmengder per kvadratmeter: 

  Registrert  Foreslåtte nøkkeltall
 Nybygging 25-30 kg/m 30 kg/m
 Ombygging      50-300 kg/m 180 kg/m
 Riving 720-1330 kg/m 800 kg/m

 

Litteratur

Nordby og Wærner/NBGC, 2017. Hvordan planlegge for mindre avfall. En veileder for å redusere avfallsgenerering i byggeprosjekter

 

Avfallsprodusenten skal sørge for at det utarbeides en oversikt over byggavfall som forventes å oppstå i forbindelse med tiltak som nevnt i Byggteknisk forskrift (TEK17) § 9-6 Avfallsplan

For følgende tiltak skal det utarbeides en avfallsplan som gjør rede for planlagt håndtering av byggavfallet fordelt på ulike avfallstyper og -mengder:

  • oppføring, tilbygging, påbygging og underbygging av bygning dersom tiltaket overskrider 300  BRA
  • vesentlig endring, herunder fasadeendring, eller vesentlig reparasjon av bygning dersom tiltaket berører del av bygning som overskrider 100 m² BRA
  • riving av bygning eller del av bygning som overskrider 100 m² BRA
  • oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging, endring eller riving av konstruksjoner og anlegg dersom tiltaket genererer over 10 tonn bygge- og rivningsavfall. 

Tiltak som berører flere bygninger, konstruksjoner eller anlegg skal vurderes under ett.

TEK17 § 9-8 Avfallssortering sier at minimum 60 vektprosent av avfallet skal sorteres i ulike avfallstyper og leveres til godkjent avfallsmottak eller direkte til gjenvinning.

Se også Avfall, Byggavfall og Gjenvinning

Nærmere regler om avfall og behandling finnes på Miljødirektoratet - tema avfall og Byggemiljø.no (eksterne lenker)

Avkastning brukes i investeringsteorien for å karakterisere utviklingen av en investering over tid som gevinst i forhold til kapitalinnsats innenfor ett gitt tidsom.

(SFE)

Betegnelsen er lovbestemt og karakteriserer fysiske innretninger for transport av vann som kan være sanitært, industrielt eller fremstå som resultat av overflateavrenning, jf. Forurensningsloven .

I utvikling av eiendom er avløpsanlegg, i likhet med veier eller andre typer atkomstanlegg, av stor viktighet for mulighetene for å kunne utvikle eiendommen til et aktuelt formål fordi det kan være knyttet spesielle rettigheter til bruk av eksisterende anlegg og fordi det gjennom planbestemmelser stilles spesielle krav til løsninger og opparbeidelse.

(SFE)

Agreement -
«statement agreed between the demand organization and the provider of services or products»
ISO 41011:2017, ISO 41012:2017.

Dokumentert avtale mellom bestilleren og leverandøren av tjenester eller produkter. (Uoffisiell oversettelse).

Dette bør være i form av en skriftlig bekreftelse avtalt mellom bestilleren og tjenesteleverandøren som minimum omfatter behov/forventninger, betingelser og kostnader, samt krav til ressurser og resultater. 

Ved anskaffelse av flere tjenester fra samme leverandør kan avtalen ha en generell del og en eller flere SLA’er. Vanligvis én SLA for hver tjeneste som omfattes av avtalen, se
Service Level Agreement (SLA).

 

Avtaler er overenskomster mellom to eller flere parter som binder dem til omforente retter og plikter. Avtaler kan være inngått på grunnlag av forhandlinger mellom partene, de kan være inngått som resultat av anbudskonkurranser, eventuelt som en kombinasjon av disse. Avtaler reguleres av avtaleloven, men flere andre lover har bestemmelser om bruk av avtaler og i hvilke sammenhenger forhandlinger og/eller anbudskonkurranse kan eller må benyttes ved avtaleinngåelser.

Sentralt i utbyggingssammenheng er plan- og bygningslovens bestemmelse om bruk av utbyggingsavtaler (UBA) og deler av regelverket som regulerer offentlige anskaffelser. Av avtaler som kan inngås i forbindelse med planlegging av utbyggingsprosjekter (reguleringsplanlegging), tomteakkvirering og prosjektgjennomføring, kan det med hensyn til lovregulering og risiko være relevant å skille mellom

  • myndighetsstyrte avtaler mellom planmyndighet og utbygger
  • avtaler mellom tilsvarende parter som inngås mer eller mindre på fritt grunnlag
  • avtaler mellom utbygger og eiendomsaktører i forbindelse med anskaffelse av utviklingseiendom.

(SFE)

tilstand som er dårligere enn det referansenivået (akseptnivået) som på forhånd er fastsatt i en tilstandsanalyse

(NS 3424:2012 Tilstandsanalyse for byggverk).

Referansenivået er knyttet til tilstandsgrad (TG). En registrert tilstand som er dårligere enn fastsatt tilstandsgrad, regnes som avvik. Det samme gjelder bygningsdeler som ikke er tilgjengelige for inspeksjon eller mangler dokumentasjon for riktig utførelse (TGIU), og hvor mulige avvik kan innebære vesentlige konsekvenser og risiko.

I tidligere standard (NS 3424:1995) ble avvik kalt svikt

Avvik, konsekvens, konsekvensgrad (KG) og risiko er begreper som inngår i vurderingsmetodikken i NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk.

Avvik

Avvik er definert som en tilstand dårligere enn referansenivået for analysen.

Konsekvens/Konsekvensgrad (KG)

Konsekvensen av et påvist avvik skal graderes på en firetrinns skala for konsekvensgrad (KG):

KG 0 - Ingen konsekvenser 
KG 1 - Små og middels konsekvenser
KG 2 - Vesentlige konsekvenser
KG 3 - Store og alvorlige konsekvenser

Det skal i hvert tilfelle spesifiseres hvilke konsekvenser som legges til grunn: Sikkerhet, helse, ytre miljø, estetikk, energiforbruk, tap av kulturminner, konsekvens for virksomheten, økonomi eller brudd på lover og forskriter.

Risiko

For analysenivå 2 og 3 skal risiko analyseres for alle byggverksdeler der det er registrert avvik. Risikoen vurderes med bakgrunn i registrert tilstand, sannsynlighet for at skade oppstår og konsekvensgrad. Risikoen graderes som lav, middels eller høy (se figur), og legges til grunn ved prioritering og anbefaling av tiltak.

BA-Nettverket er et nettverk for bedre samspill og dataflyt i bygg- og anleggsbransjen. Hovedfokus er bruk av felles 3D/BIM i samferdsel og infrastruktur-prosjekter, dvs. at samspill mellom fag og faser har 3D-modell/BIM som fundament for samarbeid.

Nettverket omfatter ca. 40 ledende bedrifter og offentlige aktører innen BAE-sektoren. Inger Hokstad AS er sekretariat for nettverket.

Lenke til hjemmesiden: http://www.ba-nettverket.no/

BA-næringen: Bygg- og anleggsnæringen er en av Norges største næringer. BA-næringen omfattet i 2016 58 488 bedrifter med 234 000 ansatte og en samlet omsetning på 521 mrd. kroner (Kilde: SSB).

BAE-næringen: Bygg-, anleggs- og eiendomsnæringen er et samlebegrep som gir uttrykk for utviklingen mot nærmere samarbeid mellom BA-næringen og eiendoms­bransjen. Entreprenører kan samtidig være bygg­herrer og eiere, og eierne tilbyr nye servicefunksjoner som ledd i eiendomsutviklin­gen.

En leieavtale hvor deler av utleiers forpliktelser overføres til leietaker.

Avtalen tar utgangspunkt i vanlige markedsstandarder, men plikten til utvendig vedlikehold/utskiftinger, risiko tilknyttet eiendomsskatt og ansvar for forsikringsbetalinger overføres fra utleier til leietaker. En egen leiestandard for dette er utarbeidet av Forum for Næringsmeglere, Norges Eiendomsmeglerforbund, Norsk Eiendom og Huseiernes Landsforbund. Avtaleformen kalles også «brukt bygg - som det er».

Bare-house-avtaler samsvarer godt med det man internasjonalt kaller «triple net lease». Denne type kontraktsmodell brukes gjerne på enbrukerbygg, der leietaker har kompetanse til selv å foreta eiendomsdriftingen – særlig den tekniske delen. Ved «sale & lease back» benyttes som hovedregel en bare-house leieavtale. Det innebærer at selger - i rollen som leietaker - viderefører den rolle med teknisk forvaltning vedkommende har hatt som tidligere eier. Mange, særlig finansielle kjøpere, foretrekker en slik løsning da den medfører lavere og mer forutsigbare eierkostnader.

Kilde: estatenyheter.no, 2011

Se også Real Estate Facility Management (REFM)

Bebygd areal er byggverkets «fotavtrykk» på grunnarealet beregnet i kvadratmeter, dvs. det grunnareal som byggverket med definerte unntak legger beslag på. Det vil således omfatte utkragede deler og andre konstruksjonsdeler av bygningen, overbygd areal, parkeringsareal etc. på den enkelte byggetomt.

BYA kan også angis i prosent av størrelsen på byggetomten.

Se også Arealbrukstetthet og Arealberegning av bygninger

(SFE)

En mye brukt benevnelse i vurderinger av lokaliseringsvalg, spesielt ved utbygging. Den brukes for å karakterisere fast eiendoms og faste innretningers lokalisering i forhold til ulike aspekter ved arealbruk, arealutnyttelse, økonomi og administrasjon-politikk. Uten referanse til en bestemt kontekst vil derfor uttrykket «beliggenhet» kunne tillegges sterkt varierende innhold.

Fysisk-funksjonelt kan beliggenhet forstås å omfatte karakteristikker av, primært tilgjengelighet/adkomst til arbeidsplasskonsentrasjoner, men også av omgivelsenes karakter mht. arealutnyttelse, bystruktur, fysisk form, byggeskikk etc. Sikkerhet, tiltalende utforming av bebygde omgivelser, attraktive naturforhold mv. vil således kunne inngå i slike fysisk-funksjonelle betraktninger om lokaliseringsfordeler og strøksattraktivitet.

Økonomisk gjenspeiler beliggenheten seg i f.eks. eiendomsverdier, markedspriser og en mulig realiserbar gevinst som oppstår som differanse mellom produksjonskostnader til nybygging på den ene side og hva man kan utnytte angjeldende tomt med vedkommende beliggenhet til og salgsprisene for nyprodusert eiendom i området på den andre. De økonomiske aspektene ved benevnelsen gjør at den kan brukes både i forbindelse med utvikling og rent kjøp og salg av fast eiendom.

Administrativt-politisk kan beliggenheten referere til det territoriet, styringssystemene og den politisk-administrative praksis i den kommune, fylkeskommune eller det fylke, hvor eiendommen/innretningen er lokalisert. I og med at kommuner og fylker kan ha noe varierende praksis på hvordan plan- og byggesaker blir vurdert og behandlet i forbindelse med utbygging, ved utvikling av eiendom og i byggevirksomhet, vil også de politiske regimene og planmyndighetenes praksis påvirke hva som kan regnes for en «bra» eller «mindre bra» beliggenhet.

(SFE)

(no.: Benchmarking)
prosess for å sammenlikne strategier, prosesser, ytelser og/eller andre enheter med praksis av samme art, under de samme forholdene og med liknende mål
NS-EN 15221-7:2012

Formålet med benchmarking er ofte å forbedre strategier, prosesser, ytelser og/eller andre enheter, men kan også brukes for forskjellige formål, for eksempel ansvarlighet.

Mål kan være kvantitative eller kvalitative, sammenlikningsfaktorer kan være interne, konkurrenter eller finnes på tvers av sektorer, område kan være lokalt, nasjonalt eller internasjonalt, frekvens kan være enkelttilfeller, regelmessig eller kontinuerlig.

Det kan også være nyttig å sammenlikne enheter med praksis av en annen art, under ulike forhold og/eller med ulike mål.

En benchmarkingprosess har tre hovedfaser:

  1. Forberedelse
    - Fastlegge mål
    - Definere metodologi
    - Velge benchmarkingpartner(e)

  2. Sammenlikning
    - Samle inn data
    - Analysere data
    - Identifisere/bestemme gap
    - Rapportere/drøfte funn

  3. Forbedring
    - Utarbeide handlingsplan
    - Iverksette plan
    - Gjennomgå/endre prosess


Resultatet kan oppsummeres i et ”spider-diagram” som illustrerer eget prestasjonsnivå mot beste praksis.

 

Prosessen kan gjennomføres som

  • intern benchmarking mellom bygg, avdelinger eller regioner i egen bedrift,

  • ekstern benchmarking mellom egen og en eller flere sammenlignbare virksomheter

  • konkurrent-benchmarking. mot de beste reelle konkurrentene,

  • funksjonell benchmarking der en lærer av de nærmeste rundt seg eller

  • generisk benchmarking der en sammenligner uavhengig av bransje.

En fysisk eller juridisk person som engasjerer entreprenører eller leverandører til å utføre et oppdrag (Forskrift om informasjons- og påseplikt og innsynsrett § 3).

Bestiller brukes også om den institusjon som gir en byggherre oppdraget.

Organisasjon som anskaffer avtalte fasilitetstjenester eller produkter, og har ansvar for kontraktoppfylling.
Benevnes i ISO 41011:2017 og ISO 41012:2017 som «Demand organization».

 

Bestilleren opererer på strategisk nivå og har en generell og/eller sentral funksjon på alle stadier av forholdet til tjenesteleverandøren. Bestilleren utarbeider vanligvis kravspesifikasjoner mv. sammen med kunde-/brukernivået i egen organisasjon.

Betinget kjøp brukes om overdragelse av fast eiendom i de tilfeller hvor den som ønsker å kjøpe først får kjøpet innfridd når gitte forutsetninger foreligger. Alternativt kan kjøpsavtalen inngås, men kjøpet kan likevel ikke gjennomføres dersom ikke forutsetningene er oppfylt.

Vilkårene for betinget eiendomsoverdragelse blir gjerne konkretisert gjennom opsjonsavtaler og/eller forkjøpsretter.

(SFE)

Big Data er et begrep som brukes om flere ting under samme paraply, både om selve dataene og om hva man bruker data til. 
 
Kjennetegn er:
  • Volum. Man samler inn alt (ikke bare deler av data som genereres) og man får dermed store volumer.
  • Hastighet. Man samler ofte inn data i sanntid og mengden data generert per sekund er stort.
  • Variasjon. Man samler inn forskjellige typer data som bilder, stedsangivelser, tekst, nettverk (mellom personer), output fra sensorer osv.
 
Fellesnevneren for de nevnte punktene er at det krever annen teknologi for overføring og lagring enn det man tradisjonelt har brukt. Et eksempel er at tradisjonelle relasjonelle databaser ikke håndterer informasjonsmengde og -tempo.
 
Det andre som forbindes med Big Data er alt man kan bruke denne typen data til. Med svært omfattende og detaljerte datasett åpner det seg muligheter for å bruke maskinlæring og kunstig intelligens på en måte som ikke var mulig tidligere. Sanntidsdata har også gjort denne teknologien mer nyttig på brukersiden.

Biotopvern (også kjent som dyre-/fugle-/plantefredningsområde) er et områdevern i henhold til Naturmangfoldloven. Områder kan vernes fordi de har eller kan få særskilt betydning som økologisk funksjonsområde for en eller flere bestemte arter. Det kan iverksettes aktive gjenopprettingstiltak for biotopvernområder.  I Norge er dette den nest strengeste formen for områdevern, nest etter naturreservat, med større regulering av ferdselen enn i både et landskapsvernområde og en nasjonalpark.

(SFE)

Blankt skjøte brukes i forbindelse med overdragelse av eiendom hvor selger av utviklingseiendommen og utbygger har avtalt utsatt overskjøting, og hvor selger i henhold til salgsavtalen har forpliktet seg til å utstede skjøter for tinglysing til kommende, men ved utstedelsen ukjente, kjøpere av de nyproduserte eiendommene fra utbygger. Slike «blanke skjøter» kan så, når overdragelse fra utbygger blir aktuell, undertegnes av kjøper for den nyproduserte eiendommen.

Blankt skjøte brukes vanligvis i sammen med generalfullmakt og sikringsobligasjon med rådighetssperre.

(SFE)

Begrepet bolig eller boenhet defineres på ulike måter ut fra sammenhengen det brukes i:
 
  • TEK17 § 1-3 definerer boenhet som «bruksenhet som har alle hovedfunksjoner og som skal brukes til boligformål.»

  • Husbanken: «En selvstendig bolig er en bolig som inneholder alle sentrale boligfunksjoner som kjøkken, stue, soverom, bad og wc innenfor boligens privatdel.»

  • Eierseksjonsloven: «Med bolig forstås i loven her så vel helårsbolig som fritidsbolig» (eierseksjonsloven § 1).

  • Husleieloven: «Med bolig menes i denne loven husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del skal brukes til beboelse» (husleieloven § 1-1).

Norsk Standard har flere definisjoner av bolig og boenhet:

  • Bolig: Bygning eller del av bygning, som har egen inngang, eget kjøkken, toalett og oppholdsrom, og er bygd eller ombygd som helårsbolig og registrert som bolig i nasjonalt register for landets grunneiendommer, eiere, adresser og bygninger (GAB) (NS 3700:2010).

  • Bolig: Boenhet som blir benyttet til fast opphold på helårsbasis eller som fritidsbolig (NS 3600:2013). 

  • Boenhet: Bruksenhet som anvendes til boligformål (NS 3457-3:2013).

I eiendomsutvikling er forståelsen av bolig knyttet til eiendomsenheten for beboelse, og da for beboerne enten som eid eller leid bolig.

Føringsinstruksen for matrikkelen knytter flere tekniske og boligfunksjonelle kriterier til betegnelsen bolig som bruksenhet, bestående «av ett eller flere rom, er bygd eller ombygd som helårs privatbolig for en eller flere personer og har egen atkomst til rommet/rommene uten at en må gå gjennom en annen bolig. En leilighet er en bolig med minst ett rom og kjøkken. En hybel er et rom med egen inngang beregnet som bolig for en eller flere personer, som har adgang til vann og toalett uten at det er nødvendig å gå gjennom en annen bolig. Bolig er fellesbegrep for leilighet og hybler».

I leieforhold (direkte utleie) stiller husleieloven det krav at husrom som fullt ut eller for en ikke helt ubetydelig del kan brukes til beboelse, skal kunne regnes som bolig. Den stedlige forståelsen av denne beboelsesenheten knyttes vanligvis til bostedet både som geografisk referanse og territorium. Boligens stedlige adresse ligger i den kommunen man beskattes og har rett til ytelser, og som andre myndigheter i andre sammenhenger forholder seg til. Boligens adresse er bestemmende for adressefastsettelsen til enkeltpersoner , og dermed for hva som offisielt regnes som personens bosted forstått som boligadresse. Siden folkeregisteret ikke godkjenner «midlertidige» adresser, kan således fritidsboliger ikke automatisk få betegnelsen bolig, hvis de også skal tjene som bolig for hushold med fast adresse i annen bolig. Lovreguleringen av eierseksjonssameier gjelder imidlertid både for «helårsboliger» og «fritidsboliger». (SFE)

Kilde: Termbasen SNORRE - søkeord Bolig og Boenhet

 

 

Se også Bruksenhet

Et boligbyggelag er etter norsk rett et samvirkeforetak som har til formål å skaffe medlemmene (andelseierne) bolig – som regel gjennom et borettslag – og å forvalte slike boliger, jf. lov om bustadbyggjelag § 1-1. Mange boligbyggelag driver også forretningsførsel for frittstående borettslag, dvs. borettslag som ikke er opprettet av boligbyggelaget, og for boligsameier som er organisert etter eierseksjonsloven.

(SFE)

 - Må suppleres -

Figuren viser igangsatte boliger i Norge 1946-2006. Kilde: BNL

Boligprisindeksen omfattet opprinnelig bare selveierboliger. Den ble fra år 2003 utvidet med priser for borettslagsboliger, da den også fikk betegnelsen boligprisindeks. Det er ingen tilsvarende indeks for næringsbygg.

(SFE)

Boligprodusentenes Forening er en bransjeorganisasjonen for produsenter av boliger og fritidsboliger i Norge. Foreningen arbeider for å styrke kompetansen og ivareta lønnsomhet i bransjen.

Foreningen har vært sentral i utviklingen av Bolig-abc, et nettsted for grunnskolen som belyser spørsmål om planlegging av egen bolig og det å bo, gjennom ulike praktiske øvinger. Bolig-abc er et samarbeidsprogram mellom skoler, Boligprodusentenes Forening, Husbanken, forskningsinstitusjoner og prosjektet Teknologi i skolen.

I Bolig-abc er det blant annet en fyldig liste over Ord og uttrykk i byggesaker

 Logo

 Lenke til hjemmesiden: http://boligprodusentene.no/

Som selskapsform er borettslaget et lukket samvirkeforetak hvor antallet medlemmer i utgangspunktet er gitt. Nye medlemmer i foretaket, dvs. nye eiere, kan bare overta andeler fra tidligere medlemmer i foretaket, dvs. tidligere eiere.

Som samvirkeforetak skal borettslaget ivareta andelseiernes egeninteresse av å bo i borettslaget. Borettslagets virksomhet for øvrig er begrenset til å drive virksomhet som har en klar sammenheng med boretten. Dette er til forskjell fra boligbyggelag som er åpne samvirkeforetak.

(SFE)

Dersom tiltaket ikke er igangsatt senest 3 år etter samlet gitt tillatelse eller rammetillatelse, eller tiltaket innstilles i mer enn to år innenfor denne perioden, faller byggetillatelsen bort. Det samme gjelder for tillatelse gitt ved dispensasjon.

Dessuten vil tillatelse for opprettelse av grunneiendom for tiltak som forutsetter ansvarsrett (pbl § 20-1 litera m) falle bort dersom det ikke er rekvirert oppmålingsforretning, jf. eiendomsmåling, innen 3 år etter gitt tillatelse, eller om matrikkelføring vil være lovstridig.

Jf. Plan- og bygningsloven § 21-9

(SFE)

BREEAM (Building Research Establishment Enivironmental Assessment Method) ble etablert av BRE (British Research Establishment) på 1990-tallet. BREEAM ble et eget miljøsertifiseringsorgan fra 1997 og er Europas ledende miljøsertifiseringsverktøy for bærekraftige bygninger.

BREEAM-NOR er den norske tilpasningen av det internasjonale miljøsertifiseringsverktøyet BREEAM. Det gir en detaljert oppskrift på hvordan man bygger bærekraftige bygg i praksis. Klassifiseringen er basert på dokumentert miljøprestasjon i ni kategorier: Ledelse, helse og innemiljø, energi, transport, vann, materialer, avfall, arealbruk og økologi samt forurensning. Kravene strekker seg lenger enn myndighetenes minimumskrav.

Intensjonen er at BREEAM-NOR skal bidra til økt bærekraft og kvalitet i norske bygg ved:

  • Økt trivsel for byggets brukere ved å sikre sunne, forutsigbare og velfungerende løsninger
  • Bedre driftsøkonomi, avkastning og verdiøkning
  • Bedre miljø og lavere energibruk

BREEAM-NOR eies av Grønn Byggallianse. Per 2019 er 1,12 mill. m2 bygg sertifisert iht. BREEAM-NOR.

Se også Green Buildings og LEED

 

 

egenskap ved produkter, byggverk og uteareal som sikrer at de kan nyttes til sitt forutsatte formål

(NS 11001-1:2009: Universell utforming av byggverk - Del 1: Arbeids- og publikumsbygninger)

Kilde: Termbasen SNORRE - søkeord Brukbarhet 

Den eller de som benytter og/eller har sin arbeidsplass i bygget, både på organisasjons- og individnivå dvs. virksomheter, grupper eller personer som en eiendom er innrettet for å betjene. 

  • Virksomheter kan være skoler, helseinstitusjoner, etater, bedrifter, forretninger, boliger etc.

  • Grupper kan være ansatte av alle slag eller andre brukergrupper som elever, pasienter, klienter, medarbeidere, kunder, beboere etc.

  • Sluttbrukere/personer kan være nøkkelpersonell som har spesielle krav til enkeltarbeidsplassen: Ledere, virksomhetsansatte, driftspersonell, serviceansatte etc.

Se også definisjon av Bruker i OSCAR-begreper

rom eller en samling av rom og åpne deler som sammen anvendes i en bestemt hensikt av én bruker, som kan være eier, leier eller annen bruksretthaver.
(NS 3457-3:2013 og NS 3940:2012)

En bruksenhet kan være én eller flere bygninger på en tomt. Den kan også være en del av en bygning, for eksempel en bolig- eller kontorenhet.

En boenhet er en bruksenhet som brukes til boligformål (NS 3457-3:2013).

Kilde: Termbasen SNORRE - søkeord Bruksenhet

 

Bruksretter i fast eiendom kan være totale eller partielle.

Er de totale har rettighetshaver fått hele eller deler av den faste eiendommen i sin bruksrådighet, f.eks. ved tomtefeste og husleie.

Er de partielle har eieren gitt rettighetshaver en særrett over den faste eiendommen. Partielle bruksretter omtales ofte som servitutter, og kan være positive eller negative.

Positive servitutter gir rettighetshaver en særrett til bestemt bruk eller utnyttelse av den faste eiendommen. Eksempel kan være rett til atkomst (veiretter), rett til legging av ledningsnett over annen eiendom etc.

Negative servitutter gir rettighetshaver en særrett til å begrense den faktiske eller juridiske bruken av fast eiendom i den hensikt å sikre en ønsket tilstand. Faktisk begrensning kan bety begrensninger i retten til å bygge, bygge bestemte typer hus, bygge hus som begrenser nabolagets utsikt, o.l., jf. såkalte villaklausuler.

Begrensninger i juridisk bruk omtales ofte som råderettsinnskrenkninger, som urådighetserklæringer, deleforbud, panteforbud, utleieforbud, salgsforbud m.v.

Se også Servitutt

(SFE)

Det antall år et byggverk planlegges brukt eller blir brukt til samme formål. Ved beregning av livssykluskostnader etter NS 3454:2013 vil brukstiden som regel være synonym med analyseperioden (T).

Bruksendring som følge av ombygging til annen funksjon betraktes som et nytt prosjekt.

Bruksverdien er den verdi eiendommen har ved bruk til et bestemt formål, utleie til kontor, forretning, bolig etc.

(SFE)

I eiendomsutvikling kan brønnboring være aktuelt for sikring av vann- og- eller energiforsyning (jordvarme). I den forbindelse kan det oppstå spørsmål om både rettslig adgang til å bore og om informasjon om eksisterende konstruksjoner i undergrunnen.

Se også Eiendomsrett, Eiendomskart.

(SFE)

buildingSMART Norge er en interesseorganisasjon for hele bygge-, anleggs- og eiendomsnæringen. Formålet er å sikre utvikling og implementering av en felles digital plattform - BIM - som skal effektivisere næringen. 

buildingSMART Norge er en av buildingSMART Internationals 15 fagnøytrale og ikke-kommersielle nasjonale avdelinger.
 
Organisasjonen har ansvar for å utvikle og implementere framtidsrettede IKT-løsninger rundt planlegging, bygging og drift. Alle løsninger baseres på åpne formater. 

buildingSMART bygger på følgende fire hovedprinsipper:

  • En ide om at effektiv informasjonsflyt er nøkkelen for å utnytte mulighetene som ligger i moderne IKT
  • Et sett standarder som muliggjør effektiv informasjonslogistikk
  • En organisasjon - buildingSMART International - som er ansvarlig for å fremme og forvalte standardene 
  • Prosjekter, som er de arenaer hvor standardene brukes.

Hjemmeside: buildingSMART Norge

Byform brukes vanligvis som arkitektonisk samlebetegnelse for å karakterisere bystrukturs og bystrukturelementers fysiske form (f.eks. gatestruktur og -utforming, bebyggelsesmønster, bygingstypologier, bygningsvolumer/arealbrukstetthet, stilarter m.v.).

(SFE)

Bygg- og eiendomsforvaltning defineres som det overordnede begrepet som omfatter alle faser av en bygnings liv - fra hensyn til bruksfasen i planlegging og bygging av nybygg eller ombygging, via forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) til riving evt. restaurering.

Uttrykket bygg forteller at forvaltningsobjektet er en bygning, mens eiendom er en betegnelse som større byggforvaltere bruker om sin byg­ningsmasse, særlig i markedsmessige og juridis­ke sammenhenger.

Begrepet benyttes delvis synonymt med fasilitetsstyring/FM, men omfatter i tillegg investerings- og kapitaldelen samt grunneiendom.

Se også Bygningsforvaltning og Organisasjonsmodeller for bygningsforvaltning

Bygg21 er et samarbeidsprosjekt mellom byggenæringen og statlige myndigheter. Bygg21 jobber for at bygg- og eiendomsnæringen selv kan kutte kostnadene med 20 prosent fra 2013 innen utgangen av året 2020.

Bygg21 skal bidra til samordning, spredning av kunnskap og støtte opp om forbedringsprosessene som skjer i næringen, hos kunnskapsbedriftene, forskningsmiljøene, finansinstutisjonene og andre. Bygg21 arbeider primært gjennom næringens etablerte organisasjoner.

Målet er å utvikle en byggenæring som

  • Bruker riktig kompetanse i alle ledd
  • Er konkurransedyktig og produktiv
  • Er seriøs og har god bransjekultur
  • Stimulerer til bærekraft og livsløpsbasert verdiskapning
  • Gjennomgående bruker IKT
  • Er innovativ

På oppdrag fra KMD har Bygg21 utarbeidet strategien «Sammen bygger vi fremtiden». Over 400 aktører fra bygg- og eiendomsnæringen, statlige myndigheter, forsknings- og utdanningssektoren og andre sentrale aktører har kommet med innspill. I strategiarbeidet identifiserte næringen et potensial for å kutte kostnader med 20% innen utgangen av år 2020, basert på bred og aktiv implementering av beste praksis for produktivitet og bærekraft.

Strategien er tredelt, med fokus på: 

  • FoU og innovasjon
  • Utdanning og kompetanseutvikling
  • Formidling av kunnskap og erfaringer

Bygg21 sitt sekretariat er samlokalisert med Direktoratet for byggkvalitet (DiBK)).

Bygg21 startside

Lenke til Bygg21s hjemmeside: http://www.bygg21.no/

Byggavfall er definert i Byggteknisk forskrift (TEK17) § 9-5:

Med avfall menes materialer og gjenstander fra bygging, rehabilitering eller riving av bygninger, konstruksjoner og anlegg. Avfall som består av gravemasser fra byggevirksomhet er ikke omfattet.

Kravene i forskriften er:

  • Byggverk skal sikres en forsvarlig og tilsiktet levetid slik at avfallsmengder over byggverkets livsløp begrenses til et minimum.
  • Det skal velges produkter til byggverk som er egnet for ombruk og materialgjenvinning.

Som avfallsprodusent regnes både tiltakshaver og ansvarlig utførende etter plan- og bygningsloven.

Se også Avfall, Avfallsplan og Gjenvinning 

Nærmere regler om avfall og behandling er gitt på Miljødirektoratet - tema avfall og Byggemiljø.no (eksterne lenker).

En bygge- og anleggskontrakt regulerer et kontraktsforhold hvor en part (entreprenøren) påtar seg utførelsen av et bygge- eller anleggsarbeid (herunder anlegg, nybygg, vedlikehold, reparasjon og ombygging) for en annen part (byggherren).
(Kilde: NS 8405:2004)

Ulike entrepriseformer kan benyttes, se Entrepriseformer.

Det er utarbeidet egne standarder for utførelseskontrakter tilpasset entrepriseformen, se Standarder for anbud og kontrakt

Ved delte entrepriser hvor det vesentlige av tegninger, beskrivelser og beregninger skal leveres av byggherren, benyttes vanligvis NS 8405:2004 Norsk bygge- og anleggskontrakt eller NS 8406:2009 Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt.

Ved totalentrepriser benyttes NS 8407:2011 Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser.

 

 

Byggefeil er utførelsesfeil som i de fleste tilfelle fører til byggskade over tid. 

Se også Byggskader

Byggekostnad er i NS 3453:2016 definert som summen av felleskostnader, bygg og installasjoner, utendørs kostnader og generelle kostnader (konto 01 til 08 i kontoplanen), se Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

 

Rundt år 1900 utgjorde bygningskroppen mesteparten av investeringen, ca. 90 %, da bygningene stort sett var uten installasjoner og skillevegger etc. var en del av bygningskroppen. Hundre år senere var fordelingen 1/3 på hver gruppe; bygningskropp, innredninger og installasjoner.

I dagens byggeri (2017) utgjør innredninger en stadig mindre prosentandel av total investering, da vi bygger mer åpne landskap. Det har følgende konsekvenser:

  • Bygningskroppen (lukket bygg ferdig for innredning) med større etasjehøyde krever mer bygningskropp per m2 gulvflate.
  • Innredning (innvendige lettvegger, himlinger (ofte ingen himling), gulvbelegg etc.) gir mindre omfang av vegger per m2 gulvareal og hurtigere arbeid med himlinger/gulv pga. store flater. Disse delene har lavere prisstigning enn bygningskroppen da mye er ferdigkomponenter, bl.a. importert fra lavkostnadsland
  • Installasjoner (alle tekniske anlegg): Mer tekniske anlegg i dag (IKT, innemiljø etc.) gir høyere kostnad per m2 gulvareal. Lavere prisstigning enn for bygningskroppen pga. stor andel ferdigkomponenter.

Totalt sett gir dette høyere prosentandel på bygningskropp og tekniske anlegg og tilsvarende lavere prosentandel på innredning. Byggeskikken på 90-tallet var cellekontorer langs fasadene, to korridorer med midtsone med møterom etc., lav etasjehøyde og mindre teknikk.

 

 

Byggekostnadsprogrammet ble gjennomført i perioden 2005-2010 som et tett samarbeid mellom næringens virksomheter, myndighetene og forsknings- og utdanningsmiljøene. Formålet var å skape et kompetanseløft på kritiske områder, både for næringen, for forbrukere og for alle som arbeider med byggsektoren i Norge. 39 prosjekter ble gjennomført.

Prosjektet hadde tre fokusområder:

  • Bedre kundekompetanse,
  • Økt produktivitet
  • Bedre ledelse og ansvarliggjøring i alle ledd

Byggekostnadsprogrammets sluttrapport ligger på Byggekostnadsprogrammet - Sluttrapport

Byggelån er kortsiktige interimlån som brukes for å dekke byggekostnader, alternativt oppgraderingskostnader av en eiendom. Långiver kan utbetale lånet periodisk over intervaller av byggeperioden. Byggelånet brukes normalt ikke til finansiering av tomteakkvirering.

(SFE)

Byggenæringens Landsforening (BNL) ble etablert i 1997 og er en paraplyorganisasjon for 15 bransjeforeninger innen eiendom, industri, håndverk og entreprenører. BNL har over 4 000 medlemsbedrifter som sysselsetter mer enn 70 000 ansatte, og er den nest største landsforeningen i NHO.

BNLs overordnede målsetting er at «byggenæringen skal være en lønnsom og respektert næring». En av BNLs viktigste oppgaver er å få oppmerksomhet og aksept for næringens betydning for verdiskapingen i Norge.

Bransjeforeningene i BNL:

Lenke til hjemmesiden: http://www.bnl.no/

Byggerisiko er relatert til usikkerhet til den konkrete utførelsen i forbindelse med gjennomføringen av utviklingsprosjektet. Den omfatter således uavklarte institusjonelle og fysiske forhold ved byggetomten, opparbeidelsen, byggingen etc.

Usikkerhet ved selve utførelsen og det objektet som er under utvikling kan i utpreget grad håndteres internt i prosjektet av eiendomsutvikler ved å gjøre grundigere undersøkelser, programmere oppgavene bedre, sørge for bedre kontrahering, styre oppgavene mer effektivt på byggeplassen etc.

(SFE)

Med lovspesifiserte unntak skal enhver som ønsker å igangsette byggevirksomhet søke kommunal bygningsmyndighet om tillatelse. Byggherre forestår normalt søknaden og bygningsmyndigheten har ansvaret for behandlingen og for at det treffes vedtak i form av innvilgning, innvilgning på gitte vilkår eller avslag. Bygningsmyndigheten kan også nekte å behandle søknaden på grunn av dens feil og mangler.

Plikten til å søke om byggetillatelse er regulert både ut fra krav til ansvarsrett for involverte og i forhold til typer av tiltak som er fritatt fra søknadsplikten. Reguleringene i loven pretenderer altså i utgangspunktet å være uttømmende på hvilke tiltak det må søkes om, hvilke som ikke krever søknad og hvordan oppfølgingen gjennom kontrollen og det kommunale tilsynet med byggingen gir grunnlag for å kunne ta byggverket i bruk på grunnlag av søknad eller ved utstedelse av ferdigattest.

Se Plan- og bygningsloven, Fjerde del: Byggesaksdelen

(SFE)

Med byggeskikk menes den lokale, folkelige byggetradisjon slik den kommer til uttrykk gjennom materialbruk, tekniske løsninger, former og plantyper som er utviklet gjennom generasjoner.

Ordet byggeskikk brukes også som uttrykk for det som faktisk bygges, dvs. fellestrekk ved bygninger fra samme tid og sted.

Se også Stilart

En byggetillatelse er en innvilget byggesøknad gjennom byggesaksbehandling. Søknaden om byggetillatelse kan i dagens system valgfritt splittes i søknad om ramme- og igangsettingstillatelse. Kommunal bygningsmyndighet kan i tillegg tillate ytterligere oppsplitting av igangsettingstillatelsen.

Se Plan- og bygningsloven § 21-4

(SFE)

Byggetomten (jf. tomt), er å forstå som den arealenheten som skal gi plass til bygning(-er) og anlegg i byggeprosjektet for bruk av gulv- og grunnareal som følger med den nye bebyggelsen. Byggetomten vil i så fall representere arealet som omfattes av et enkelt byggetrinn.

Byggetomtens utstrekning som grunnareal beregnes geodetisk som «flatt» areal uavhengig av topografi.

(SFE)

 

Byggevareforordningen fastsetter regler for omsetning og markedsføring av byggevarer i EØS-området. Forordninger er en type lovgivning fra EU som er direkte anvendelig i medlemsstatene. De tas ordrett inn i den nasjonale lovgivningen, og gjelder derfor i alle EØS-landene på lik linje med de enkelte lands egne lover når de er trådt i kraft. 

Byggevareforordningen har som mål å hindre handelshindringer innen EØS-området og stiller krav til at alle byggevarer skal dokumenteres før de markedsføres.

Byggevareforordningen fastsetter to veier for CE-merking av byggevarer. Den ene er obligatorisk, og gjelder for byggevarer der det finnes harmoniserte produktstandarder (plikt til å CE-merke). Den andre veien er frivillig og gjelder for alle byggevarer som ikke er dekket av en harmonisert produktstandard (rett til å CE-merke).  Produsentene kan frivillig CE-merke sine byggevarer ved å skaffe seg en europeisk teknisk bedømmelse.
 
Fordelen med CE-merking er at byggevarer fritt kan omsettes i hele EØS-området. Et CE-merke betyr likevel ikke at produktet automatisk kan benyttes i et byggverk. Produktet må også ha egenskaper som gjør at byggverket som helhet tilfredsstiller forskriftens krav.
 
Byggevarer som ikke er CE-merket skal kunne dokumentere at det har slike egenskaper som, når byggevaren er forsvarlig benyttet, medvirker til at byggverk tilfredsstiller grunnleggende krav til:

a) Mekanisk motstandsevne og stabilitet
b) Brannsikkerhet
c) Hygiene, helse og miljø
d) Sikkerhet og tilgjengelighet ved bruk
e) Vern mot støy
f) Energiøkonomisering og varmeisolering

I Norge er det DiBK som administrerer og fører tilsyn med ordningen.

Byggevaredirektivet er implementert i TEK17 kap 3 Dokumentasjon av produkter. Her vises det videre til Forskrift om dokumentasjon av byggevarer (DOK).

Se også CE-merking og Tekniske kontrollorganer

Kilde: DiBK

 

Byggherre er definert på forskjellige måter:

  • NS 8405:2004: «Kontraktspart som skal ha utført det bygg eller anleggsarbeid som kontrakten omfatter».
  • NS-EN 15643-1:2010: «Person eller organisasjon som krever at en bygning skal oppføres, endres eller utvides, og som er ansvarlig for å påbegynne og godkjenne deres spesifikasjon».                                   
  • Byggherreforskriften: «Enhver fysisk eller juridisk person som får utført et bygge- eller anleggsarbeid».
  • Bokmålsordboka: «Person eller firma som på egne vegne får ført opp bygning eller lignende; oppdragsgiver for en byggmester».

En byggherre kan være en enkeltperson, et foretak, en organisasjon el.lign.

Plan- og bygningsloven m/forskrifter bruker betegnelsen tiltakshaver.

Byggherren (tiltakshaveren) har i utgangspunktet ansvaret overfor kommunen for at byggearbeidet utføres i samsvar med gjeldende lover, forskrifter og arealplaner. Ansvaret for søknader, prosjektering, utførelse og kontroll av tiltaket skal overføres til ansvarlige firma som har særlig kompetanse på de enkelte elementene i byggeprosjektet.

Byggherren (tiltakshaveren) eller hans ansvarlige samarbeidspartnere har blant annet ansvar for at bygget tilfredsstiller krav til energiforbruk, lydisolasjon, inneklima, personsikkerhet, miljø og brukbarhet, og funksjonen innebærer også ansvar for at byggearbeidene foregår på en sikkerhetsmessig og miljømessig forsvarlig måte.
(Kilde: Store norske leksikon)

 

Byggherreforskriftens formål er å verne arbeidstakerne mot farer ved at det tas hensyn til sikkerhet, helse og arbeidsmiljø (SHA) på bygge- eller anleggsplasser i forbindelse med planlegging, prosjektering og utførelse av bygge- eller anleggsarbeider. 

Alle involverte, både byggherren og dennes representant, koordinatoren, den prosjekterende, arbeidsgiveren og enmannsbedriften skal sørge for at bestemmelsene i forskriften blir gjennomført.

Før oppstart av arbeidet på bygge- eller anleggsplassen skal byggherren påse at det utarbeides en skriftlig plan for sikkerhet, helse og arbeidsmiljø som beskriver hvordan risikoforholdene i prosjektet skal håndteres. SHA-planen skal være lett tilgjengelig og gjøres kjent på arbeidsplassen. Planen skal oppbevares i seks måneder etter at bygge- eller anleggsarbeidet er avsluttet.

Lenke til lovdata: Byggherreforskriften

Se også Internkontrollforskriften

Byggskader kan oppstå som følge av byggefeil, feil bruk, aldring av materialer/komponenter etc. Byggskader har i nesten 70 prosent av tilfellene sammenheng med fukt, enten utenfra eller som følge av innvendig kondens eller lekkasjer.

Se også Byggefeil

Forskrift til plan- og bygningsloven med tekniske bestemmelser til byggverk, i hovedsak formet som funksjonskrav. Bygteknisk forskrift  trekker opp grensen for det minimum av egenskaper et byggverk må ha for å kunne oppføres lovlig i Norge. Gjeldende forskrift ble sist revidert i 2017 (TEK17).

TEK17 § 1-1 Formål:

«Forskriften skal sikre at tiltak planlegges, prosjekteres og utføres ut fra hensyn til god visuell kvalitet, universell utforming og slik at tiltaket oppfyller tekniske krav til sikkerhet, miljø, helse og energi.»

Lenke: TEK17

Informasjonsbedrift for regelverk og byggevareinformasjon i byggenæringen. Etablert i 1956 av Bygningsartikel-Grossisternes Forening og Byggevareindustriens Forening under navnet Norsk Byggtjeneste.

Utga Byggkatalogen fra 1958, med standardisert informasjon om norske byggevarer. Drev den permanente Byggutstillingen i Vika, Oslo 1960-2005. Startet fagbokhandel i 1968. Utga Statlige byggebestemmelser og kommentarlitteratur fra 1970. Utviklet Norsk byggevarebase (NOBB) fra 1994 i samarbeid med Trelast- og byggevarehandelens Fellesorganisasjon (TBF).

Omorganisert til Byggtjeneste i 1999.

Lenke til hjemmesiden: http://byggtjeneste.no/

ByggUtenGrenser er et bransjeorgan opprettet for å inspirere og informere om riktig bruk av mur og betong. Organet representerer så godt som alle leverandører innen mur- og betongbransjen i Norge.

Hjemmeside: www.byggutengrenser.no

Begrepet byggverk brukes generelt om konstruksjoner som er skapt av mennesker (og i noen tilfeller av dyr).

Standarder og lovverk benytter litt ulike definisjoner:

  • Plan- og bygningsloven bruker begrepet byggverk en rekke ganger uten nærmere definisjon. Loven gjør det imidlertid klart at byggsesaksbestemmelsene omfatter nærmere angitte tiltak «knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg» (§ 1-6, jf. § 20-1a). 

  • Brann- og eksplosjonsvernloven: «Med byggverk menes bygning, konstruksjoner og anlegg» (§ 4). 

  • Norsk standard: «Alt som bygges eller er et resultat av byggearbeid»
    (NS-EN 1990, NS 3420, NS 3424, NS 3457-3, NS 3490, NS 3600, NS 3901, NS 8141-1 m.fl.).

  • NS-EN 1090-2 presiserer: «Denne termen dekker både bygg og anlegg. Den refererer til hele byggverket, innbefattet både bærende og ikke-bærende deler.»                                  

Kilde: Termbasen SNORRE - søkeord Byggverk

Begrepet bygning brukes generelt om et eiendomsobjekt som omfatter det fysiske byggverket med sine installasjoner.

Norsk standard opererer med flere definisjoner av begrepet bygning:

  • Byggverk som har som en av sine hovedfunksjoner å gi beskyttelse for de som oppholder seg der eller det som oppbevares der, og som normalt er planlagt å stå permanent på et sted. 
    (NS 3420-1 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner, NS 3457-3 Klassifikasjon av byggverk - Bygningstyper og NS 3461 Geometriske toleranser i byggeindustrien)

  • Byggverk der ett av hovedformålene er å beskytte personer eller innhold som finnes der, som vanligvis er delvis eller fullstendig innelukket, og som er prosjektert for å stå permanent på ett sted.
    (NS-EN 15643-1 Bærekraftige byggverk, jf. ISO 6707-1)

  • Konstruksjon betraktet som en helhet, inkludert klimaskjerm og alle tekniske bygningssystemer, der energi kan anvendes til å regulere inneklimaet, levere tappevarmtvann og belysning og utføre andre tjenester knyttet til bruken av bygningen og aktivitetene som bedrives i bygningen.
    (NS-EN 16247-2 Energirevisjoner - Bygninger)

  • Helhetlig konstruksjon, inkludert klimaskjerm og alle dens tekniske installasjonssystemer, som bruker energi. 
    (NS 3031 Beregning av bygningers energiytelse)

 

Kilde: Termbasen SNORRE - søkeord Bygning 

                  

En bygningsdel er en bestemt del av en bygning, for eksempel vegg, skillevegg, gulv, tak, bjelke eller søyle. En bygningsdel kan være en enkelt byggevare eller bestå av ett eller flere produkter (NS-EN 1363-1:1999).

NS 3451 Bygningsdelstabell fastlegger en standardisert inndeling i bygnings- og installasjonsdeler for systematisering, koding m.m. av informasjon om de fysiske delene av en bygning og de tilhørende utvendige anlegg. Inndelingen kan brukes til byggebeskrivelser, statistikk og tilbakeføring av erfaringer om kostnader, bruksegenskaper, varighet og annet (f.eks. tilstandsanalyser).

Standarden opererer med 3 detaljeringsnivåer.

Inndelingen på ensifret nivå er i samsvar med inndelingen i NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt:

2 Bygning
3 VVS
4 Elkraft
5 Tele og automatisering
6 Andre installasjoner
7 Utendørs

På tosifret nivå er f.eks. del 2 Bygning delt i følgende undergrupper:

21 Grunn og fundamenter
22 Bæresystemer
23 Yttervegger
24 Innervegger
25 Dekker
26 Yttertak
27 Fast inventar
28 Trapper, balkonger

På tresifret nivå er f.eks. del 22 Bæresystemer delt i:

221 Rammer
222 Søyler
223 Bjelker

 

Se også Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt

Referanse

NS 3451:2009 Bygningsdelstabell

Bygger på ”Directive 2002/91/EC on the Energy Performance of Buildings”, revidert i 2010.

Direktiver krever innføring av:

  • felles metode for beregning av energiforbruk i bygninger (NS 3031:2007)
  • nasjonale minstekrav for energiytelse for nye bygg og for bygg som renoveres
  • energisertifikater for nye bygg og for bygg som omsettes eller leies ut
  • periodisk energiinspeksjoner av klima- og fyringsanlegg

Bygningsforvaltning omfatter alt arbeid med den eksisterende bygningsmassen, og skal ivareta at bygningene fungerer optimalt for sine brukere, eiere og omgivelser over tid.

Brukes delvis synonymt med bygg- og eiendomsforvaltning og fasilitetsstyring/Facility Management.

Bygningsforvaltning går ut på å ta hensyn til brukernes behov gjennom hele byggets levetid, fra å ivareta hensyn til bruksfasen i planlegging og bygging av nybygg eller ombygging, via drift og vedlikehold til riving evt. restaurering.

Bygningsfunksjoner er knyttet til bruken av en bygning.

NS 3455 Bygningsfunksjonstabell fastlegger en standardisert inndeling av bygningsfunksjoner for systematisering, klassifisering, koding m.v. av informasjon som omfatter en bygnings funksjonelle egenskaper. Inndelingen brukes f.eks. i tilstandsanalyser.

Standarden opererer med 2 detaljeringsnivåer.

På ensifret nivå skilles det mellom følgende bygningsfunksjoner:

1 Rom
2 Transport
3 Forsyning
4 Informasjon
5 Klima
6 Sikkerhet

På tosifret nivå er f.eks. gruppe 6 Sikkerhet delt i følgende undergrupper:

60 Generelt
61 Brann 6
62 Innbrudd
63 Driftskontroll
64 Personvern

BIM står for

  • Bygningsinformasjonsmodell (eng. Building Information Model) - når man snakker om produktet
  • Bygningsinformasjonsmodellering (eng. Building Information Modeling) - når man snakker om prosessen.

De to viktigste bokstavene er I og M for informasjonsmodellering. De tingene man vil modellere (i vårt tilfelle bygninger og andre byggverk med arealer, bygningsdeler, installasjoner og utstyr) opprettes som objekter (f.eks. en dør, IfcDoor), som kan tildeles egenskaper (f.eks. brannklasse EI-60) og ha relasjoner mellom seg (f.eks. en branndør tilhører vegg ABC123 som er med å avgrense rom C456). Når man modellerer, er det sentrale hva slags informasjon det er snakk om (f.eks at det er en branndør i brannklasse EI-60), og ikke hvordan noe rent visuelt ser ut med bruk av streker og symboler på en todimensjonal plantegning. Etter hvert som prosjekteringen går framover, vil modellen hele tiden berikes med ny informasjon (f.eks at branndøren skal ha farge RAL 3020 og lydklasse R′w 35 dB).

Som rapport fra modellen kan det hentes ut f.eks. 2D-plantegninger, 3D-visualiseringer, 4D-framdrift, 5D-kostnad-framdrift – men også «0D» – som er mengdelister, dørskjemaer osv.

Den videre utvikling (2017) vil også ivareta FM/FDVUS (6D), bærekraft (7D) og sensorstyring (8D).

Hovedelementer
For å klare å bruke BIM i praksis, er det tre hovedelementer som må på plass, gjerne kalt BIM-trekanten. buildingSMART Norge har utviklet en felles digital plattform for dette, bygd på åpne, internasjonale standarder/spesifikasjoner:

  • Omforent lagringsformat innen bygningssektoren (IFC- Industry Foundation Classes)
  • Enighet om termiologi (IFD - International Framework for Dictionaries)
  • Koble BIM-en til relevante forretningsprosesser (IDM - Information Delivery Manual)

IFC er en internasjonal standard for datadeling innen bygnings- og FM-industrien; ISO 16739:2013, se https://www.iso.org/standard/51622.html

Bygningsareal

Norges samlede bygningsareal er av SSB/Multiconsult (2011) beregnet til å være: 

Statlige bygg 14 mill m
Fylkeskommunale bygg 5 mill m
Kommunale bygg 25 mill m
Sum offentlige yrkesbygg 44 mill m
Private yrkesbygg 85 mill m
Sum yrkesbygg 129 mill m
Boliger 256 mill m
Totalt 385 mill m

Per 2017 er den totale bygningsmassen i Norge på ca. 400 mill. m2.

Antall bygninger

Antall registrerte bygninger i Norge pr. januar 2011 (relativ andel i %):

Boligbygg
(utgjør 2 434 000 boliger)
1 477 000   (37 %)  
Næringsbygg 240 000  (6 %)  
Fiskeri og landbruk 509 000  (13 %)  
Garasjer, uthus etc. 1 311 000 (33 %) 
Hytter og fritidshus 443 000 (11 %) 
Totalt antall bygninger 3 980 000 (100 %) 

Kilde: SSB

Bygningsteknisk drift omfatter forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) av bygning med tekniske anlegg og tilhørende utendørsanlegg.

Se også Bygningsforvaltning og Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF)

Vi skiller mellom ulike bygningstyper ut fra en bygnings bruk eller formål.

NS 3457-3 Klassifikasjon av byggverk. Del 3: Bygningstyper gir en standardisert inndeling av bygninger etter den funksjon eller virksomhet bygningene er planlagt for.

Standarden opererer med 3 detaljeringsnivåer.

Ensifret nivå angir bygningens hovedfunksjon:

1  Boligbygning
2  Produksjons- og lagerbygning
3  Kontor- og forretningsbygning
4  Samferdsels- og telekommunikasjonsbygning
5  Bygning for overnatting, bespisning og service
6  Undervisnings-, idretts- og kulturbygning
7  Helsebygning
8  Bygning for samfunnssikkerhet
9  Ledig

På tosifret nivå er hovedfunksjonene inndelt i bygningsgrupper. F.eks. er gruppe 7 Helsebygning delt i følgende bygningsgrupper:

71  Sykehus
72  Bo- og behandlingsbygning
73  Bygning for helsetjenester

På tresifret nivå er bygningsgruppene delt i bygningstyper. F.eks. er gruppe 71 Sykehus delt i følgende bygningstyper:

711  Sykehus
712  Syke- og pasienthotell

Dette er en arkitekturteoretisk betegnelse. Bygningers typologi uttrykker de formmessige/arkitektoniske prinsippene som bygninger er utformet etter.

(SFE)

Brukes i første rekke om vern av bygninger av antikvarisk verdi. Bygningsvernet spenner fra enkle istandsettinger til omfattende restaureringer og rekonstruksjoner. Hensikten er å ivareta antikvariske, arkitektoniske, bruksmessige og andre verdier som knytter seg til den enkelte bygning.  

De nasjonale og regionale kulturminneinteressene ivaretas i hovedsak av kulturminneloven, mens det lokale bygningsvernet dekkes av plan- og bygningsloven.

Kulturminneloven har følgende verneordninger for bygninger:

  • Automatisk fredning av alle faste og løse kulturminner fra oldtid og middelalder (før 1537).
  • Automatisk fredning av alle stående byggverk fra perioden 1537-1649.
  • Automatisk fredning av samiske kulturminner eldre enn 100 år.
  • Fredning av verneverdige bygg og anlegg ved enkeltvedtak (ca. 5 000 objekter).
  • Fredning av statens bygg og anlegg ved forskrift på grunnlag av Landsverneplaner
  • Fredning av kulturmiljø ved enkeltvedtak.
  • Kommunal meldeplikt til antikvariske myndigheter for saker som gjelder riving eller vesentlig endring av bygg og anlegg eldre enn 1850.

Kulturminnefondet bidrar med rundt 65 millioner kroner årlig i statlig tilskudd til private eiere av verneverdige kulturminner.

I tillegg administrerer Riksantikvaren 10 bevaringsprogram, der det bl.a. kan gis vedlikeholds- og restaureringsmilder til freda bygninger i privat eie.

Plan- og bygningsloven gir kommunene mulighet til å regulere kulturhistorisk viktige områder til hensynssone  med utfyllende reguleringsbestemmelser. Videre gis det hjemmel til å bevare verneverdige fasader, materialbruk eller interiør.

Flere kommuner opprettet har egne byantikvarstillinger som skal ivareta kommunenes rådgivnings- og forvaltningsansvar innen rammene av Kulturminneloven og Plan- og bygningsloven, se Gule lister.

Bystrukturen karakteriserer byenes romlig-strukturelle form slik det kommer til uttrykk i gatestrukturen, andre åpne arealer og bygningers ordning og utforming i forhold til åpne arealer, i bebyggelsesmønster, bygningstypologier og tomtemønster, og det grunnlaget dette legger for lokalisering av byfunksjoner og byens funksjonelle sammenhenger, for arealbrukstetthet og -intensitet.

(SFE)

Fysisk kan bytransformasjon forstås som både institusjonell og arkitektonisk omforming av eksisterende bystruktur, i motsetning til ordinær fortetting hvor eksisterende institusjonelle ordning og arkitektoniske utforming i bygningstypologier og bebyggelsesmønster kan videreføres.

Institusjonelt innebærer transformasjonen at rådende eiendomsforhold, og da spesielt eksisterende eiendomsstruktur i mønsteret av eiendomstomter og eiendommer i bygg, utslettes og at nye fysiske mønstre av faste eiendommer blir dannet som resultat av byggingen/ombyggingen.

Arkitektonisk skjer transformasjonen ved endring av eksisterende bebyggelsesmønster, i bygningstyper, og endring av bygningenes form for øvrig, og foregår ved riving, nybygging og/eller ombygging.

(SFE)

Benevnelsen byutvikling brukes enten for å karakterisere ulike aspekter (demografisk, fysisk, økonomisk etc.) ved bysamfunnenes utvikling over tid, eller for å beskrive det politikkområdet, handlingssegmentet eller den forvaltningssektoren som henholdsvis er relatert til gjennomføring av eller har myndighetsansvaret for utvikling og gjennomføring av byggeprosjekter.

Det gjelder uavhengig av om byggeprosjektene har sitt utgangspunkt i markedsrelatert eiendomsutvikling eller offentlig byggevirksomhet (infrastruktur og annet offentlig byggeri).

(SFE)

Eng.: Sustainability

Uttrykket brukes for å karakterisere evnen til langsiktig holdbarhet, stabilitet eller varighet av ønskede egenskaper for et samfunns sosiale, økonomiske og miljømessige utvikling.

ISO 41011:2017:«state of the global system, including environmental, social and economic aspects, in which the needs of the present are met without compromising the ability of future generations to meet their own needs».

(tilstand i det globale system, medregnet miljømessige forhold og sosiale og økonomiske aspekter, hvor dagens behov tilfredsstilles uten å kompromittere fremtidige generasjoners evne til å imøtekomme sine egne behov.)

Se også Bærekraftig utvikling

Bygningsteknologi og praksis som møter de integrerte krav fra bruker og samfunnet gjennom byggets levetid. Bygger på prinsippene i Bærekraftig utvikling og har som mål å oppnå forlenget total levetid av den enkelte bygning.

Eng.: Sustainable building

Definert som en samfunnsutvikling med økonomisk vekst hvor uttak og bruk av alle slags ressurser tilpasses jordas økologiske forutsetninger slik at livsgrunnlaget for dagens og kommende generasjoner kan opprettholdes og forbedres.

Sentralt begrep i Brundtlandkommisjonens rapport Vår felles framtid (1987).

Eng.: Sustainable development.

Se også Bærekraft og Bærekraftig bygging

Forkortelse for ”Communautè Europèenne” og er et ”pass” som gjør det lovlig å markedsføre et produkt i EØS-området. CE-merket sier ikke noe om kvalitetsaspekter ved produktet, men er et bevis på at produktet tilfredsstiller EUs HMS-krav.

Se også Byggevareforordningen og Tekniske kontrollorganer

(ingen offisiell norsk oversettelse)

Integrert bygg- og eiendomsforvaltning innen et konsern/privat virksomhet bl.a ved tilpasning av privat eller offentlig eiendomsportefølje til kjernevirksomhetsbehovene for å kunne ta ut maksimale tilleggsverdier for kjernevirksomhetene ved å bidra optimalt til virksomhetens prestasjoner.

(«The management of a corporation’s or a public authority’s real estate portfolio by alignment of the portfolio and the services to the needs of the core business in order to obtain maximum added value for the business and as contributions to the overall performance of the corporation»)
(TU Delft 2016).

I CREM er det en forutsetning at bygninger, slik de anvendes i egen virksomhet, i tillegg til egen bruksverdi også skal kunne vise resultater som investeringsobjekt, f.eks. ved bruk av internhusleie og intern prising av egenproduserte eiendomstjenester.

Figuren illustrerer innholdet i CREM (og REFM), knyttet til områdene virksomhetsledelse, fasilitetsstyring/FM, kostnadsstyring og økonomiforvaltning (eiendom).

 

Se også Real Estate (RE), Real Estate Management (REM) og Real Estate Facility Management (REFM)

(OES)

Trend som fokuserer på gevinstene ved effektiv bygg- og eiendomsdrift. Målet er å oppnå bedre tjenester og høyere eiendomsverdi til lavere pris.

Vurderes ut fra totaløkonomi, dvs. en samlet vurdering av inntekter og utgifter. Kostnadsreduksjoner må vurderes opp mot mulige reduksjoner i kvalitet og ytelse og dermed i inntekter.

DAK - Dataassistert konstruksjon.

DAP - Dataassistert prosjektering. 

Konstruksjon og teknisk tegning som utføres ved hjelp av dataprogrammer. 

Eng.: CAD - Computer Aided Design

Dekningsbidraget er et ord fra foretaksøkonomien og brukes for å angi det beløp avdelingen/bedriften sitter igjen med etter at variable kostnader er trukket fra salgsinntekten.

I eiendomsutvikling kan dekningsbidraget regnes ut for spesifikke produkter for salg, f.eks. i kvm. gulvareal for salg, eller for utleie, og for ulike formål som bolig, kontor, forretning mv. jf. byggekostnader, verdi- og lønnsomhetsvurdering.

Se også Dekningsgrad

(SFE)

Dekningsgraden er dekningsbidraget beregnet i prosent av salgspris/omsetning.

Relatert til eiendom blir beregninger av dekningsgrad ofte brukt ved verdi- og lønnsomhetsberegninger. Prisen som blir brukt i beregningene kan således enten være oppnådd eller kalkulert. Den kan som dekningsbidraget beregnes per enhet gulvareal for både salg og utleie.

(SFE)

Organiseringsfase for å overføre ytelser av fasilitetstjenester tilbake til bestillerorganisasjonen eller til en ny tjenesteleverandør som spesifisert i avtale om fasilitetsstyring.

ISO 41011:2017: (phase to transfer facility services back to the demand organization or to a new service provider as specified in the facility management agreement»).

Ved innsigelse rettet mot kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan kan departementet treffe vedtak om endringer i planforslagene slik at hensyn til områdevern blir ivaretatt.

Selv om det ikke foreligger innsigelse, kan departementet på eget initiativ oppheve hele eller deler av planen dersom den strider mot nasjonale verneinteresser eller vern i regional plan, og for reguleringsplan, også hvis den strider mot kommuneplanens arealdel.

(SFE)

Arbeidet med detaljregulering etter plan- og bygningsloven kan iverksettes på initiativ av hvem som helst (fri initieringsrett), mens utfører av planleggingsarbeidet forutsettes å ha tilstrekkelige kvalifikasjoner hvis det utføres av private aktører.

Hvis byggetiltak basert på reguleringsstatus i privatinitierte detaljreguleringer ikke er igangsatt før fem år etter planvedtaket, kan det ikke gis tillatelse til gjennomføring før det er truffet nytt planvedtak. Denne fristen kan etter søknad forlenges med inntil 2 år.

Ref.: Plan- og bygningsloven, § 12-8

(SFE)

Digibygg er et overordnet prosjekt i Statsbygg som har som mål å fremme bruken av digitalisering og smart-teknologi i Statsbyggs byggeprosjekter.

Målet er å gjennomføre papirløse byggeprosjekt der alle involverte tar i bruk de beste digitale løsningene på markedet. Prosjektet har en felles digital modell for planlegging, prosjektering, bygging, drift og forvaltning. Drifts- og vedlikeholdsystemet inkluderer stordata, sensorteknologi, fjernstyring av eiendomsdriften, fibernettverk som erstatter kabling osv. Bygget skal være et lærende bygg, der tilbakemeldinger fra brukerne automatisk fører til optimalisering av ytelser i bygget.

Prosjektet ble lansert i 2016, og de første byggeprosjektene ble satt i gang i 2017.

Kilde: Statsbyggs informasjonsside om Digibygg

 

Direkte kjøp er eiendomsoverdragelser i de tilfelle kjøpsavtalen overfører eiendommen til kjøper slik den foreligger identifisert og dokumentert i matrikkel og grunnbok (kjøp på «as is-vilkår»).

(SFE)

Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) er et nasjonalt kompetansesenter på bygningsområdet og sentral myndighet på flere områder innenfor bygningsdelen av plan- og bygningsloven. DiBK er underlagt Kommunal- og moderniseringsdepartementet og har kontorer i Oslo og på Gjøvik.

Direktoratets arbeid er rettet mot kommunene, aktørene i byggeprosessen og byggevaremarkedet. Direktoratet skal ha oversikt over hvordan regelverket virker, og ha god kunnskap om og bidra i den faglige utviklingen i samhandling med kommuner, byggenæringen og andre aktører. En viktig oppgave er å øke kunnskapen i samfunnet - spesielt i byggenæringen og kommunene - om byggeregler, byggkvalitet og byggesaksprosess.

DiBK er statens viktigste redskap for å realisere bygningspolitikken. Direktoratet skal bidra til å oppfylle to hovedmål: Flere boliger og bygg som møter framtidens behov og mer forenkling og innovasjon i bolig- og byggsektoren.

Direktoratet het tidligere Statens bygningstekniske etat (BE).

Lenke til hjemmesiden: https://dibk.no/

Nåverdien av én krone innbetalt i slutten av år n når kalkulasjonsrenten er r 
(NS 3454:2000)

Diskonteringsfaktoren = (1 + r) – n.

Denne fremgangsmåten kombinerer de viktigste egenskapene ved residualmetoden og tilbakebetalingsmetoden.

For førstnevnte kan det f.eks. foretas en residual verdsetting knyttet opp mot faser, og/eller residual verdsetting av kontantstrømmer. Kontantstrømmene og residualene periodiseres i så fall som i sistnevnte og neddiskonteres til nåverdi.

Som for sistnevnte får diskonteringsrenten stor betydning for treffsikkerheten i analysene, spesielt ved perioder som strekker seg over et langt tidsrom. Og som for residualmetoden kan man igjen stå overfor (betydelige) kostnadselementer som er vanskelig å kostnadssette for utførelse av analysen. Fremgangsmåten er innsatskrevende. Egner seg som supplement til andre metoder.

Se også Nåverdi

(SFE)

Dispensasjon er myndighetenes adgang til å fravike bindende planbestemmelser om tiltakenes lokalisering, omfang og utforming og på det grunnlag innvilge en byggesøknad.

For å kunne oppnå vesentlige avvik fra gjeldende reguleringer, må det søkes om dispensasjon enten den er av permanent eller midlertidig karakter. Søknaden skal grunngis og belegges med dokumentasjon. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.

Dispensasjon kan gis ut fra en samlet vurdering om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Den kan ikke gis om de hensyn det skal dispenseres fra i loven, og-eller alternativt, fra lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. For plan- og bygningslovgivningen gjelder slike hensyn spesielt dispensasjonenes mulig konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet.

Ref.: Plan- og bygningsloven §§ 19-1 til 19-4

Dokumentavgift er en avgift som skal betales til statskassen ved tinglysing av dokumenter som overfører hjemmel til fast eiendom. Dokumentavgiften kommer i tillegg til tinglysingsgebyret.

Avgiftsplikten inntrer ved tinglysing av dokumentet, slik at tinglysingsmyndigheten, Staten kartverk , kan nekte tinglysing dersom ikke avgiften er betalt på forskudd. Ansvaret for betaling påhviler eiendomserverver eller meglerforetak.

Det er fastsatt minstebeløp for betaling av dokumentavgift (pt. 250 kroner) og skal normalt beregnes til 2,5 prosent av avgiftsgrunnlaget. Grunnlaget for beregningen er salgsverdien for eiendommen det erverves eiendomsrett til på det tidspunkt hjemmelsoverdragelsen finner sted, tinglysingstidspunktet. Salgsverdien er å forstå som det beløpet selger vil kunne få for eiendommen i den (tenkte) situasjon at avtalepartene ikke har noen felles interesse i å påvirke prisdannelsen.

I tillegg gjelder også fastsatte beløp for bestemte typer overdragelser. Ved oppløsning av borettslag eller boligaksjeselskaper til eierseksjoner er avgiften eksempelvis 1 000 kroner per overføring.

Det finnes en rekke unntak/fritak for beregning av dokumentavgift både i arve-/familiesituasjoner og knyttet til foretaksdisposisjoner.

Førstegangs hjemmelsoverføring av nyoppført bolig/bygning som ikke har vært i bruk eller av bygg under oppføring, skal etter gjeldende regler bare betale dokumentavgift av tomteverdien.

Ved innløsning av festetomter etter tomtefesteloven skal avgiften beregnes av innløsningssummen.

Dokumentavgift skal ikke betales (og heller ikke tinglysingsgebyr) i de tilfeller hjemmel overføres som ledd i fusjon eller fisjon, eller ved omdanning fra AS til ASA og omvendt. Vilkårene for fritak er at selskapet opprettholder selskapsformen etter endringen i eieformen.

Overdragelser i forbindelse med overføring fra personlig selskap til aksjeselskap eller sammenslåing av ansvarlige selskaper vil eksempelvis etter dagens regler måtte betale dokumentavgift.

(SFE)

Drift omfatter alle oppgaver og rutiner som er nødvendige for at bygningen med tekniske installasjoner skal fungere som planlagt, både funksjonelt, teknisk og økonomisk.                                     

Hos forvaltere som driver fasilitetsstyring/FM, kan drift også omfatte servicetjenester som f.eks. datanettverk, telefon, post, kopiering, resepsjonstjeneste og kantine. Disse kostnadene kalles i NS 3454:2013 for service-/støttekostnader til kjernevirksomheten.

I praksis er det ofte vanskelig å skille mellom løpende vedlikehold og driftsaktiviteter. I standarden for livssykluskostnader (NS 3454:2013) er kostnader til drift, vedlikehold og reparasjon av skader samlet i samme hovedpost, men skilt på underpostnivå. Forsynings- og renholdskostnader er derimot skilt ut i egne hovedposter. Ved beregning av nøkkeltall er det viktig at fordelingen av kostnader skjer etter de samme retningslinjer.

Se Driftskostnader (D)

Plan for faste driftsrutiner, planlagt vedlikehold og utskifting. DV-planer utarbeides f.eks. på grunnlag av regelmessige tilstandsanalyser etter NS 3424.

Se også Tilstandsanalyse for byggverk

Driftskostnader har tradisjonelt vært definert som kostnader til løpende drift, renhold, vakt, sikring, energi o.a., herunder løpende vedlikehold, skade og hærverk (NS 3454:2000).

I NS 3454:2013 er forsyningskostnader (energi, VA og renovasjon) og renholdskostnader skilt ut som egne hovedposter. Dette er i samsvar med nyere internasjonal standardisering, med bakgrunn i at disse postene utgjør betydelige deler av driftskostnadene (jf. NS-EN 16627:2015). Resten av de tradisjonelle driftskostnadene er slått sammen med kostnader til vedlikehold samt reparasjon av skader til en ny hovedpost 3: Drifts- og vedlikeholdskostnader.

I NS 3454:2013 er kostnader som skal føres på underpost 31 Drift spesifisert på følgende måte:

  • Ettersyn og kontroller som er nødvendig for at bygningsdeler og byggverket skal fungere som planlagt og oppfylle lov og forskriftskrav.
  • Kontroller/sjekkrunder uavhengig av intervall inkl. lovpålagte tilsyn som brannvern/brannsikring, heiskontroll osv.
  • Ettersyn, kontroll, oppfølging og justering/regulering av tekniske anlegg og systemer normalt innenfor et år.
  • Service av tekniske anlegg inklusiv utskifting av mindre komponenter og forbruksmateriell (f.eks. filter, remmer).
  • Andre aktuelle tiltak:

- analyse av oljeprøver;
- overvåking av vibrasjoner;
- termografering;
- energivurdering av tekniske anlegg;
- oljeskift, smøring av deler;
- lyskildeskift, ev. gruppeskift;
- rensk av takrenner/nedløp, kontroll av beslag;
- feiing av utearealer;
- gartnerarbeider (stell av grøntareal, plenklipping, med mer;
- snørydding av utearealer inkludert bortkjøring;
- fjerning av snø, is og istapper på tak.

Se også Drift, Livssykluskostnader (LCC) og Vedlikeholdskostnader (V)

Egenkapitalen fremstår i foretakets regnskap som differansen mellom samlede eiendeler og samlet gjeld, og som tilhører eierne.

Forrentningen på egenkapitalen uttrykkes vanligvis i prosent av resultat før ekstraordinære poster minus skatter, dividert på gjennomsnittlig egenkapital innenfor gjeldende periode:

Ved verdi- og lønnsomhetsvurderinger, prosjektvurderinger etc. skilles det mellom egenkapital og fremmedkapital fordi rentebelastningen er forskjellig for disse to kapitalformene. Generelt, det regnskapet viser for finansieringen av bedriftens virksomhet som ikke ytes av/eller stammer fra eierne av bedriften er fremmedkapitalen. Forenklet fremgår den av foreliggende lån, leverandørkreditt og andre former for kreditt som bedriften hefter for, jf. kapitalkostnader.

(SFE)

Eieformen forklarer eierens eller eiernes organisering.

For fysiske personer forklarer eieformen om det er en eller flere fysiske personer som eier, eller for juridiske personer, om eiendommen er et jordsameie, altså sameie mellom eiendommer, eller hvilken annen selskapsform eierforholdet er underlagt.

(SFE)

Begrepet eiendom kan defineres på ulike måter:

  • ethvert objekt som det kan knyttes eiendomsrett til
    Kilde: Store Norske leksikon/eiendom

  • juridisk begrep for alt som har en verdi.

  • samlebegrep på fysiske verdiobjekter som areal/tomt, bygninger, anlegg og andre verdifaktorer som f.eks. utbyggingspotensial.

  • fast eiendom: jord, skog, hus og lignende, til forskjell fra løsøre
    Kilde: Bokmålsordboka/eiendom

Dannelse av fast eiendom er en fellesbetegnelse på ulike typer tiltak som enten skaper ny fast eiendom som fysiske eiendomsenheter eller retter relatert til slik eiendom.

Den foregår ved å endre eksisterende rettstilstand, privat- og i planlegging for utbygging, normalt også offentligrettslig. Overdragelse av eiendom eller videreutvikling av eksisterende eiendom uten at det skjer en institusjonell omforming av eksisterende eller stiftes nye eiendomsenheter, er således ikke eiendomsdannelse. Overdragelse av eiendom og/eller viderutvikling av eksisterende eiendom kan like fullt inngå som deloperasjoner i dannelse av ny eiendom.

(SFE)

Generelt karakteriserer eiendomsforholdene fast eiendom som romlig og rettslig fenomen. De danner således sentrale bakgrunnsvariable for eiendomsdannelse og -utvikling.

Den samlede betydningen av eiendomsforholdene kommer til uttrykk gjennom eiendomsenhetenes fysiske struktur, i rettighetene til disse og i hvem som organisatorisk innehar disse rettighetene.

(SFE)

Eiendomsforvaltning omfatter i prinsippet alle faser i livssyklusen:

  • erverv gjennom kjøp, ekspropriasjon, prosjektering
  • og bygging,
  • forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling
  • (FDVU),
  • avhending ved salg, bortfeste, gave eller
  • overførsel,
  • riving, gjenbruk og deponering.

Kilde: NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle

Se også God eiendomsforvaltning

Eiendomsgrensen er en imaginær eller terrengmerket delelinje mellom faste eiendommer som vanligvis er registrerte matrikkelenheter.

Eiendomsgrenser for grunneiendommer kan avmerkes på kart på grunnlag av koordinatopplysninger i det digitale kartgrunnlaget eller på grunnlag av terrengmålinger (og koordinatanvisninger). Terrengmerkede delelinjer utsettes enten på grunnlag av partenes påvising av grensen i terreng med påfølgende (opp-) måling eller utfra koordinatopplysninger i det digitale kartgrunnlaget. Grenser for grunneiendom, anleggseiendom eller festegrunn skal med begrensede unntak være klarlagt i oppmålingsforretning eller tilsvarende før det dokumentet som gir grunnbokshjemmel til eiendommen kan tinglyses.

(SFE)

Fagportal med faginformasjon, oppslagsverk og arbeidsverktøy relatert til eiendom og eiendomsutvikling. Nettstedet ble etablert av Svein Roar Holt i 1997 og driftes  av H&H Utvikling AS i samarbeid med OPAK AS.

Lenke: http://www.eiendomsinformasjon.no/

Eiendomskartet er den grafiske fremstillingen som viser eiendommens geodetiske/geografiske avgrensning i forhold til andre eiendommer.

Statens kartverk som øverste fagorgan skal bestemme og tilgjengeliggjøre et geodetisk grunnlag for hele landet, slik at kartlegging på andre nivåer, oppmåling og annen bruk av koordinater får en felles entydig geodetisk referanse.

Dagens eiendomskart (matrikkelkartet) skal inneholde informasjon om fast eiendoms horisontale avgrensing, med unntak av registrerte anleggseiendommer. Bruksretter/servitutter registreres ikke i matrikkelen og det som forekommer av registrering i grunnboken er tinglyst som heftelse på tjenende eiendom. Mangelfull og til dels vanskelig tilgjengelig informasjon i eiendomskart og eiendomsregistrene representerer en utfordring ved all utnyttelse av eiendom hvor eksisterende bruk av eiendom ikke er synlig i fysiske innretninger. Det gjelder eksempelvis ledningsnett i undergrunnen, brønner for vann- og energiuttak osv.

(SFE)

Den helhetlige, tverrfaglige forståelsen og ekspertisen som knytter seg til å forvalte og forvandle eiendommers arealbrukspotensial og etablerte fysiske løsninger fra en tilstand til en annen, i kombinasjon med realisering av de påfølgende eiendomsverdier – enten ved salg eller som økt belåningsgrunnlag for nye eiendomsinvesteringer.

(SFE)

Denne betegnelsen blir brukt for å karakterisere måling av den romlige utstrekningen av fast eiendoms rettighetsforhold. Prinsipielt vil eiendomsmåling kunne omfatte både måling av den faste eiendommen som sådan og retter som er relatert til denne eiendommen av ulike rettighetshavere.

Eiendomsmåling kan iverksettes som ledd i eiendomsdannelse og utvikling av eiendom, men også i forbindelse med ordinær handel og vandel med eiendom eller som ledd i iverksettelse av reguleringer som bestemmer delelinjer mellom matrikkelenheter.

Det er ikke instituert målingskrav for stifting av særlig tinglige retter, med unntak av festegrunn (tomtefeste). Det følger av at det for normaltilfellene ikke foreligger noe krav om matrikulering eller innføring i matrikkelen av særlig tinglige retter, og at rettighetsregisteret, grunnboken, for denne type retter er et «heftelsesregister», dvs. man tinglyser retter som begrenser eierens råderett over vedkommende eiendom. Det gjelder både positive og negative servitutter, og kontraktuelle retter som panteretter.

Eiendomsmåling som vilkår for opprettelse av matrikkenheter, og dermed etablering av ny eiendom, er både knyttet til krav om nødvendigheten av målinger i forbindelse med ulike eiendomstransaksjoner vedrørende grunneiendom, festegrunn, jordsameie og for offentligrettslige vedtak knyttet til måling og etablering av anleggseiendom, herunder eiendom i eierseksjonssameier. Konkrete målinger eller gitte avgrensninger som fremkommer på annen måte, vil i så fall danne forutsetninger for å kunne få etablert nye eiendomsenheter.

(SFE)

Benevnelsen eiendomsmarked brukes for å karakterisere tilbud av og etterspørsel etter det å eie forskjellige former for fast eiendom.

(SFE)

Eiendomsporteføljen inneholder de samlede investeringer en eiendomsinvestor eller eiendomsutvikler har foretatt i fast eiendom eller bestemte typer fast eiendom, f.eks. potensielle utviklingseiendommer, byggetomter, næringsbygg etc.

(SFE)

Eiendomsregistrering innebærer tildeling av fast eiendoms identifikasjon med bl.a. gårds- og bruksnummer, innføring av eiendomsenhetens dokumentasjon i matrikkelen og i rettighetsregisteret (tinglysing i grunnboken).

Eiendomsregistreringen skal identifisere og dokumentere det fysiske eiendomsobjektet og godtgjøre offisielt hvem som innehar eiendomsrett, dvs. grunnbokshjemmel/eiendomsrett og andre retter til tillatte former for bruk og utnyttelse av eiendommen.

(SFE)

I Norge er eiendomsrett forstått som en negativt avgrenset rett til fast eiendom. Negativ avgrensing av eiendomsretten innebærer at den eller de som anses som eiere har rett til å utøve alle faktiske og juridiske eierbeføyelser som ikke er særskilt unntatt gjennom lov, avtale eller tilsvarende rettsforhold i motsetning til de særlige tinglige rettighetene som er positivt avgrenset.

Det medfører bl.a. at inngåelse av avtaler for utnyttelse av eiendommens volum i undergrunnen og i luftrommet over bakken også vil representere begrensninger i eiendomsrettens utstrekning «vertikalt». For praktiske formål, ved iverksetting av tiltak under bakken eller utnyttelse av luftrommet over, vil det følgelig ikke være tilstrekkelig med informasjon om bruk og utnyttelse i horisontalplanet. Eiendomskartet bør således inneholde informasjon om anleggseiendom, bruksretter knyttet til ledningskonstruksjoner, brønner og annen infrastruktur som ikke er umiddelbart synlig. 

(SFE)

Eiendomssammenslåing innebærer formelt at matrikkelenheter som ligger i samme kommune og har samme hjemmelshaver, dvs. som har samme formelle eier, kan slås sammen til en matrikkelenhet. Festeenheter som ligger til eller som er utskilt fra samme grunneiendom, kan slås sammen dersom festekontraktene er likelydende og gjelder samme parter.

(SFE)

Eiendomsstrukturen karakteriserer det fysiske mønsteret av eiendomsenheter vanligvis enten forstått som objektregistrerte enheter med unik identifikasjon eller det fysiske mønsteret av slike enheter tilhørende en eier.

I den første betydningen kalles den ofte for tomtemønsteret og gir et intuitivt uttrykk for tomtearronderingen og hvordan eksisterende tomter passer som fremtidige bygge- eller eiendomstomter, eventuelt om de må omformes for å tilpasses planene for ny bruk. Eiendomsstrukturen kan forstås både horisontalt og vertikalt.

(SFE)

I eiendomsutvikling er eiendomssyndikatet en karakteristikk av eieformen i et prosjekt hvor en gruppe investorer har gått sammen om kjøp av prosjektet.

(SFE)

Dette er en tomt hvor det avgrensede grunnarealet er en egen matrikkelenhet, alternativt dokumentert på en slik måte at den fremstår som selvstendig fast eiendom, jf. reell vs. formell eier, jf. byggetomt.

I eiendomsutvikling er det vanlig å omtale eiendom på en måte som samtidig karakteriserer hva den brukes til og hvordan bruken er organisert. Eksempel kan være boligeiendom, (bolig-)leiegård, handelseiendom, kjøpesenter, kontoreiendom, logistikkeiendom o.l.

«Eiendom» er altså ikke knyttet til den juridisk eller matrikulært definerte eiendomsenheten. Hensikten kan være å karakterisere/indikere et mulig potensial for utvikling eller transformasjon av slike eiendommer, jf. bytransformasjon. Bruken av eiendommen vil da kunne relateres direkte til reguleringsstatus for eiendommen/området og mulighetene for utvikling av den, for ombygging med eller uten bruksendring osv., jf. arealformål og byggesaksbehandling for tiltak med krav om ansvarsrett.

(SFE)

Strategi for utvikling og oppgradering av eksisterende bygningsmasse som alternativ til riving og nybygging. Kalles også eiendomsforedling.

Ved eiendomsforedling økes levetiden ved å tilføre bygningen kvalitets- eller standardhevinger for å møte nye bruker- og myndighetskrav, noe som ofte er mer ressurs- og miljøvennlig enn riving og nybygging. Dette er i samsvar med prinsippene om bærekraftig bygging, som har ført til en dreining fra «utbyggingssamfunn» til «vedlikeholdssamfunn».

 

Gangen i eiendomsutvikling omfatter ulike faser som begynner med en eller annen form for konseptuering av prosjekt-/utviklingsideer og avsluttes med overgang til forvaltning av nyprodusert eiendom etter at nye eiere har overtatt eller at eiendomsutvikler/byggherre selvforvalter basert på utleie eller egen bruk. Et vanligvis viktig skille i det norske offentlige systemet for planlegging- og byggesaksbehandling går mellom de tidlige fasene t.o.m. oppnådd reguleringsstatus når det er fastsatt hva utviklingseiendommen kan utnyttes til og de etter følgende fasene med prosjektering, kontrahering, salg, bygging og endelig eiendomsoverdragelser.

Dette er en allmenn og juridisk betegnelse på den (de) fysiske eller juridiske person som dokumenterer å inneha eiendomsrett og rett til bruk av fast eiendom.

Siden erverv av eiendomsrett eller rett til bruk av fast eiendom ikke forutsetter innføring i rettighetsregisteret for fast eiendom, altså tinglysing i grunnboken, vil forståelsen av hvem som er eier av fast eiendom få et todelt innhold. Det samme gjelder hvem som innehar rett til bruk og utnyttelse av eiendommen. For slike retter gir grunnboken normalt bare opplysninger om retter som hefter på vedkommende eiendom, ikke hvem som innehar disse rettighetene. Siden tinglysingen av retter også er frivillig, er heller ikke grunnboken noe dekkende register for retter som reelt eksisterer. Hvilke eiendommer eller personer som har retter til en eiendom, må derfor undersøkes særskilt, også i de tilfeller de er tinglyst.

(SFE)

 

Eierseksjonsloven § 1 gir følgende definisjoner:

Med eierseksjon forstås sameieandel i bebygd eiendom med tilknyttet enerett til bruk av en av flere boliger eller andre bruksenheter i eiendommen.

Med bolig forstås i loven så vel helårsbolig som fritidsbolig.

Eierseksjonssameier er fast eiendom hvor eiendommen og bygningen er eiet i felleskap av alle sameierne, men hvor altså hver sameier har en eksklusiv bruksrett til sin registrerte eierseksjon. I praksis betyr det at hele eiendommen er delt i fysiske enheter for eksklusiv bruk og enheter hvor bruken er felles.

(SFE)

Det at en leverandør av fasilitetstjenester har en eksklusiv posisjon når det gjelder levering av fasilitetstjenesten(e).
(NS-EN 15221-2)  

Ekspropriasjon er tvangserverv av fast eiendom iverksatt i medhold av lov.

Ekspropriasjon til fordel for realisering av reguleringsplaner i medhold av plan- og bygningsloven vedtas av kommunestyret. Den samme adgang tilligger også staten. Med samtykke fra departementet kan kommunestyret uavhengig av reguleringsplan selv foreta ekspropriasjon for å sikre kommunen grunnarealer til ny tettbebyggelse.

Grunneier har med utgangspunkt i nærmere angitte vilkår for bygging og gjeldende reguleringsplan adgang til å ekspropriere for å sikre atkomst til eiendommen, til avløpsanlegg og fellesareal samt parkbelte i industriområde.

Lovreglene om ekspropriasjon finnes i Plan- og bygningsloven, kapittel 16.

(SFE)

NS 3032 Bygningers energi- og effektbudsjett fastlegger hvilke poster som skal inngå i et energi- eller effektbudsjett og angir metoder for å kontrollere energi- og effektforbruk i bygninger.

Energi- og effektbudsjett omfatter følgende hovedposter:

1 Oppvarming
2 Ventilasjon
3 Varmtvann
4 Vifter/pumper
5 Belysning
6 Diverse
7 Kjøling
8 Utendørs

Standarden inneholder veiledende verdier for energi- og effektbehov for ulike bygningstyper.

En bygnings ET-kurve viser sammenhengen mellom utetemperatur og beregnet (budsjettert) energiforbruk. Ved å plotte og sammenholde faktisk energiforbruk med ET-kurven, kan de driftsansvarlige vurdere om energiforbruket er høyt, normalt eller lavt og evtentuelt sette inn korrigerende tiltak.

I forbindelse med energibruk i (nye) bygg brukes energieffektivitet ved vurderinger om og hvordan de tilfredsstiller en rekke energikrav.

Disse kravene angis samlet som energirammer i netto energibehov (kWh/kvm oppvarmet BRA per år) for gitte bygningskategorier med minstekrav til energitiltak for bygningskonstruksjon, kritiske bygningselementer (dører, vinduer etc.) og installasjoner. Beregninger av bygningers energieffektivitet skal utføres i samsvar med Norsk Standard (NS 3031), se Standarder for bygningers energiytelse.

Formålet er at prosjektering og bygging skal bidra både til lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning. For tiltak der oppfyllelse av kravene til energieffektivitet ikke er forenlig med bevaring av kulturminner gjelder kravene «så langt det passer».

Reglene for energieffektivitet finnes i Teknisk forskrift (TEK17), kap. 14.

(SFE)

Energiledelse er den del av virksomhetens ledelsesoppgaver, på lik linje med andre ledelsesoppgaver, som aktivt sikrer at energien utnyttes effektivt og miljøriktig, samt er i samsvar med gjeldene lover og forskrifter (se Bygningsenergidirektivet).

Bedriften utarbeider en oppfølgingsplan med mål, strategi og handlingsprogram for energibruken. En viktig faktor er et godt energioppfølgingssystem (EOS) med registrering, rapportering, analyse og løpende oppfølging av energibruken.

Energimerking av bygninger og boliger er en ordning for å evaluere byggets energikvalitet. 

I Norge er energimerking av bygninger styrt av Energimerkeforskriften for bygninger. Denne forskriften ble vedtatt 18. desember 2009 og trådte i kraft 1. januar 2010. Forskriften er hjemlet i Energiloven, og setter bestemmelser for hvilke type bygg som må energimerkes og hvor ofte. Energimerking er pliktig fra 1. juli 2010. EUs bygningsenergidirektiv 2002/91/EF ligger til grunn for ordningen.

Energimerkeforskriften beskriver også plikten til energivurdering av tekniske anlegg i bygninger. Plikten gjelder regelmessig energivurdering av kjelanlegg (basert på fossile brensler) og ventilasjons- og romkjøleanlegg.

 

Dagens boliger vil får energikarakteren E, F ellerG. Nye boliger vil få C eller D hvis de er bygd etter dagens byggeforskrifter. For å få A eller B må du ha et lavenergi- eller passivhus.

Eksempel på energimerke for bolig. Eldre boliger vil får energikarakteren E, F eller G. Nye boliger vil få C eller D hvis de er bygd etter dagens byggeforskrifter. A eller B forutsetter et lavenergi- eller passivhus.
Figur: Enova/ANB

Lenke til energimerking.no

 

Enøk betyr i videste forstand at energi­ skal brukes i den form, i den mengde og til den tid som totalt sett er mest lønnsom når alle fordeler og ulemper er veid mot hverandre.

Enøk skal bidra til en samfunnsøkonomisk ra­sjonell utnyttelse av ressursene, å redusere nega­tive miljøkonsekvenser av energibruken og stimulere til utvikling og innføring av energief­fektiv teknologi.

Enova SF er et stalig foretak, opprettet i 2001, som skal bidra til reduserte klimagassutslipp og styrket forsyningssikkerhet for energi, samt teknologiutvikling som på lengre sikt også bidrar til reduserte klimagassutslipp.
 
I avtalen mellom Olje- og energidepartementet (OED) og Enova for perioden 2017–2020 er formålet utdypet slik: 
 
Enova skal fremme
    1. Reduserte klimagassutslipp som bidrar til å oppfylle Norges klimaforpliktelse for 2030. 
    2. Økt innovasjon innen energi- og klimateknologi tilpasset omstillingen til lavutslippssamfunnet.
    3. Styrket forsyningssikkerhet gjennom fleksibel og effektiv effekt- og energibruk.

Enova skal etablere virkemidler med sikte på å oppnå varige markedsendringer. Energieffektive og klimaeffektive løsninger bør på sikt bli foretrukket uten støtte.

Aktiviteten kan rettes inn mot alle sektorer. 

Tilskuddsmidlene kommer fra Energifondet, som finansieres gjennom nettpåslag på strømprisen, og avkastningen fra Fondet for klima, fornybar energi og energiomlegging.

I perioden 2001-2016 har Enova bidratt til å realisere mer enn 7000 prosjekter med en total besparelse på over 22 TWh. Budsjettet for 2017 er på 2,5 mrd. kroner.

Enova er lokalisert i Trondheim og har ca. 80 ansatte.

Se også Enovas byggstatistikk

Lenke til hjemmesiden: https://www.enova.no/

 

 

Enova utgir hvert år en byggstatistikk basert på innrapportert energibruk fra Norske byggeiere som mottar støtte eller som rapporterer frivillig til Enovas Byggnett. For 2017 er 3435 bygninger med i statistikken, hvorav 139 er bygget etter passivhus- eller lavenergistandard. 

Alle prosjekter som mottar støtte fra Enova gjennom støtteprogrammene for eksisterende bygg, energieffektive nybygg og på det avsluttede støtteprogrammet for passivhus og lavenergibygg er i en periode etter endt prosjekt forpliktet til årlig rapportering av energibruken i egne bygg. Blant informasjonen som rapporteres inn er generelle data om bygningene, tekniske installasjoner, brukstider m.m.

Enovas byggstatistikk het tidligere Bygningsnettverkets energistatistikk og ble første gang publisert i 1998. 

Eksterne lenker: Enova og Enovas byggstatistikk 2017

Entra (Entra Eiendom AS) ble etablert 1. juli 2000 gjennom Stortingets vedtak om utskillelse av kontorbyggvirksomheten i Statsbygg.

Entras forretningsidé er å utvikle, leie ut og forvalte attraktive og miljøledende lokaler, samt utøve aktiv porteføljeforvaltning med kjøp og salg av eiendommer.

Entras strategiske satsningsområder er Oslo og omegn, Bergen, Stavanger og Trondheim. Entra har hovedkontor i Oslo og regionkontorer i Bergen og Trondheim. 

Entra eier og drifter 91 bygg med om lag 1,3 millioner kvadratmeter bygningsareal. 68 prosent av kundeporteføljen tilhører offentlig sektor. Porteføljen har en markedsverdi på 46 milliarder kroner (2019).

Lenke til hjemmesiden: https://entra.no/

 

I eiendomsutvikling er entreprenøren den som utfører anleggs- og byggearbeider og leverer nødvendige materialer i denne forbindelse, jf. ansvarsrett og ansvarlig utførende. Entreprenøren er følgelig den som påtar seg oppdrag fra den som eier de prosjektene som skal gjennomføres, utbyggere.

Vanligvis forbindes entreprenører med (større) entreprenørfirma. Men det kan også være håndverkerfirma som byggmestre, murere, rørleggere eller andre faggrupper innenfor anleggs- og byggenæringen. Etter utført arbeid skal entreprenøren, sammen med ansvarlige prosjekterende, overleverer nødvendige dokumenter for etterfølgende forvaltning, drift og vedlikehold, jf. Byggteknisk forskrift (TEK17), kap. 4. Entreprenørens rolle i gjennomføringen bestemmes av avtaleforholdet med utbygger og altså entrepriseform.

(SFE)

Utførelsesentreprise og totalentreprise

Valg av entrepriseform/entreprisemodell vil først og fremst være et valg av risikofordeling mellom byggherre og entreprenør. Vi skiller vanligvis mellom utførelsesentreprise og totalentreprise:

  • Utførelsesentreprise: Entreprenøren står bare for utførelsen og har følgelig bare risikoen for selve utførelsen og valg av arbeidsmetode.

  • Totalentreprise: Totalentreprenøren har ansvar både for prosjektering og utførelse. Dermed vil totalentreprenøren også sitte med risikoen for prosjekteringen. Som grunnlag for prosjekteringen må det foreligge et forprosjekt eller i det minste en beskrivelse som gjør det mulig å gi en anbudspris.
Det er nær sammenheng mellom risiko og valgfrihet. Regelen er at den som velger, er den som sitter med risikoen.

NS 8405 er designet for utførelsesentreprise, mens NS 8407 gjelder totalentreprise. Dermed plasseres prosjekteringsrisikoen forskjellig i de to standardene. Begge standardene har imidlertid regler om modifiserte varianter av grunnmodellen. Reglene går ut på at hver av partene svarer for sitt bidrag til prosessen. Betydningen av å velge standard vil derfor i første være at man ved tvil lar den ene eller den andre parten ha risikoen for prosjekteringen.

Modeller for utførelsesentrepriser

Ved alle typer utførelsesentrepriser er det byggherren som har hovedansvaret for prosjekteringen, altså tegninger, beskrivelser og beregninger. Byggherren må selv inngå kontrakter med arkitekter og rådgivere og koordinere disse. Forskjellen består i hvor mye ansvar byggherren tar for koordinering av entreprenørene og framdrift av prosjektet. Vi skiller mellom tre modeller:

  • Delte entrepriser (også kalt byggherrestyrte entrepriser eller Contract Management (CM)): Byggherren inngår egne kontrakter med hver entreprenør. Eventuelt kan det inngås avtale med en av entreprenørene om å ta ansvar for koordinering og framdrift.

  • Hovedentreprise: Byggherren inngår kontrakt med en hovedentreprenør som har ansvar for et visst antall fag (f.eks. alle byggfagene), og egne kontrakter med øvrige entreprenører (f.eks. rør, elektro, ventilasjon).

  • Generalentreprise: Byggherren inngår kontrakt med en  generalentreprenør som har ansvar for hele utførelsen dvs. anbudsinnhenting koordinering og framdrift av alle fag (ekte generalentreprise). Byggherren kan også inngå egne kontrakter med noen fag og tiltransportere disse til generalentreprenøren (uekte generalentreprise).

Totalentreprisemodeller

  • Klassisk totalentreprise: I den klassiske totalentreprisekontrakten står totalentreprenøren for enten hele eller det alt vesentlige av prosjekteringen. På bakgrunn av et enkelt grunnlag laget av byggherren, inngår totalentreprenøren kontrakt om prosjektering og bygging. Det er derfor totalentreprenøren som sitter med hele prosjekteringskompetansen.

  • Modifisert totalentreprise: Ved den modifiserte totalentreprise så har byggherren – med egne rådgivere og før avtalen med totalentreprenøren – foretatt en ikke ubetydelig del av prosjekteringen. Ofte vil prosjekteringen være ført langt inn i detaljfasen. Risikofordelingen mellom partene kan i disse tilfellene bli ganske innfløkt. Dessuten oppstår et særlig problem dersom det er tale om å overføre rådgiverne (eller noen av disse, f.eks. arkitekten) fra byggherren til totalentreprenøren.

  • Samarbeids- og partneringmodeller: En moderne form for totalentreprise finner vi i de såkalte samarbeids- eller partneringmodellene. Hovedideen med disse modellene er at alle de involverte parter skal delta sammen om utviklingen av prosjektet. Basismodellen for en slik samarabeidsordning kan enten være en tradisjonell utførelsesentreprise (mye brukt i Danmark), eller en totalentreprise. Disse moderne formene reiser to hovedproblemer, nemlig vederlagsformatet og risikofordelingen.

  • Hel og delt totalentreprise: En totalentreprise innebærer ikke nødvendigvis at totalentreprenøren skal dekke hele byggeprosessen. Man skiller derfor mellom hel og delt totalentreprise. Det er ikke uvanlig at de tekniske entreprisene skilles ut som egne totalentreprisekontrakter.

Samarbeids- og partneringmodeller

En moderne form for totalentreprise finner vi i de såkalte samarbeids- eller partneringmodellene. Hovedidéen med disse modellene er at alle de involverte parter skal delta sammen om utviklingen av prosjektet. Basismodellen for en slik samarabeidsordning kan enten være en tradisjonell utførelsesentreprise (mye brukt i Danmark), eller en totalentreprise. Disse moderne formene reiser to hovedproblemer, nemlig vederlagsformatet og risikofordelingen. Samarbeidet kan ha ulike former:

  • BOT: Forkortelse for Building, Operate and Transfer eller på norsk Bygg, Drift og Tilbakefør. Dette betyr at entreprenøren har det totale ansvaret for bygging, drift og vedlikehold (FDV) i et avtalt antall år, for så å tilbakeføre byggverket til byggherren.

  • OPS: Forkortelse for Offentlig–Privat Samarbeid, som er en BOT-modell tilpasset offentlige byggherrer. Engelsk betegnelse: Private Public Partnership (PPP).

  • Tidligpartnering/prosjektallianser er en samarbeidsmodell der byggherre, rådgivere og entreprenører inngår en kontrakt med det formål å bruke entreprenørenes særlige kompetanse og ressurser til å skape et best mulig prosjekt. Det kan avtales ulike insitamentsordninger som fordeler både risiko og gevisnter mellom partene.

  • Senpartnering: En variant av totalentreprise der byggherren først gjennomfører en programmeringsfase sammen med rådgivere, før det inngås en kontrakt med en entreprenør som bidrar med sin kompetanse i detaljprosjekteringen. På den måten kan man utnytte entreprenørens spesielle erfaringer, personell, utstyr og metoder. Dette er en insitamentsmodell hvor byggherre og entreprenør deler på gevinster og risiko.

Aktuelle standarder

Se Standarder for anbud og kontrakt
 
 
Se også Partnering og Oppgjørsformer.

I NS 3453 Spesifikasjoon av kostnader i byggeprosjekt er entreprisekostnad definert som summen av felleskostnader (konto 1), bygg og installasjoner (konto 2-6) og utendørs (konto 7).

Se også Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt

I eiendomsutvikling og finans brukes ”equity” for å karakterisere differansen mellom markedsverdien på eiendom i et foretak eller en organisasjon og den løpende belåning av eiendommen som panteobjekt.

(SFE)

Denne benevnelsen brukes om investors/eiers deltakelse i eiendomsinvesteringer.

Se også Equity.

(SFE)

Juridisk skilles det mellom derivative, originære og ekstinktive erverv. Generelt brukes erverv av eiendom om kjøp som kan skje frivillig eller ved tvang (tvangserverv, jf. ekspropriasjon).

Derivative (avledede) erverv innebærer overføring fra en eier (vanligvis tidligere hjemmelshaver) til en ny eier (erververen).

Originære (opprinnelige) erverv bygger på at erverver okkuperer eierløst areal.

Ekstinktive (utslettende) erverv innebærer at den nye eieren (erververen), i strid med tidligere eiers (vanligvis tidligere hjemmelshaver) interesser, utsletter eiendomsretten eller deler av hans eiendomsrett, f.eks. ved hevd.

(SFE)

gir uttrykk for det akkumulerte vedlikeholdsbehovet som preger enkelte bygningsmasser. Av enkelte eiendomsforvaltere brukes dette (uformelt) som en gjeldspost, som supplement til postene for vedlikehold og utvikling i NS 3454. 

Kontroll og prøving for å finne ut om det kreves tiltak, eller om gjennomførte tiltak er riktig utført
(NS 3420-C2)

I NS 3454:2012 er ettersyn og kontroller definert inn i driftsposten, se Driftskostnader.

Nettverksforening stiftet i 1993, som organiserer 100 nasjonale FM-foreninger, utdannings- og forskningsinstitusjoner i 23 europeiske land. Formålet er å fremme kunnskapen om FM i Europa. EuroFM er organisert i tre forum for hhv. forskning, utdanning og praktisk anvendelse.

Flere av de nasjonale foreningene er IFMA-chapters (se International Facility Management Association (IFMA)).

Ekstern lenke: EuroFM

Europeiske standarder (EN) utvikles og godkjennes av den europeiske standardiseringsorganisasjon CEN  (European Committee for Standardization), som består av 34 nasjonale medlemmer (standardiseringsorganisasjoner) i Europa.

CEN har utarbeidet ca. 14 000 standarder.

Europeiske standarder gjelder automatisk i alle medlemslandene og i Norge fastsettes de løpende som NS-EN-standarder. Standardene er utviklet som følge av behov i markedet og om lag 30 prosent av standardene er utviklet på oppdrag fra EU for å utdype krav i direktiver eller forordninger, som for eksempel byggevareforordningen.

Se også Norsk Standard (NS) og Internasjonal Standard (ISO)

Hjemmeside: CEN

(no.: Fasilitet)

(ISO 41011:2017: «Facility - collection of assets which is built, installed or established to serve an entity’s needs»)

Uoffisiell norsk oversettelse:
Ett eller flere elementer som er bygd, installert eller på annen måte anskaffet/etablert for å tjene en brukers støtte-/tjenestebehov.
 

(no.: fasilitetsstyring)


Uoffisiell oversettelse fra ISO 41011:2017:
«Organiserte aktiviteter som integrerer folk, arbeidsplasser og prosesser i bygningsmessige omgivelser med hovedhensikt å legge til rette for å bedre livskvaliteten for folk og produktiviteten i kjernevirksomheten».


(“organizational function which integrates people, place and process within the built environment with the purpose of improving the quality of life of people and the productivity of the core business.)
    

I NS 3454:2000 ble FM definert slik: FM omfatter alle aktiviteter innenfor begrepene FDVUSP og utøves på strategisk/taktisk nivå.
(FDVUSP = Forvaltning, Drift, Vedlikehold, Utvikling, Service-/støttetjenester og Potensiale i eiendom)

 

FM setter først og fremst brukeren i fokus ved at arbeidsmiljøet legges til rette slik at kjernevirksomheten kan utføres på en optimal måte. Det omfatter faktorer som helse, miljø og sikkerhet, trivsel, innemiljø, lys, lyd, resepsjon, kantine, vakthold osv.

 

Basert på en nordisk tilnærming, kan FM deles i fem hovedområder:

  • Økonomi og finansiering
  • Eiendoms- og arealforvaltning
  • Drift, vedlikehold og utvikling
  • Tjenester basert på virksomhetsbehovene
  • Helse, miljø og sikkerhet (HMS)

 

Ulike aktører kan ha ulike roller og interesser innenfor FM, som f.eks.:

  • Kapitalforvaltning: Vekt på byggene som verdiobjekt (kjøp, salg, utleie, utvikling, bevaring).
  • Arealforvaltning: Vekt på utvikling av potensialet i en bygning og effektiv arealutnyttelse
  • Operasjonell forvaltning: Vekt på driftsteknologi, drift, vedlikehold og utvikling av bygninger
  • Brukerrettet forvaltning: Vekt på å tilfredsstille brukere/kunder i gode og verdiskapende arbeidsmiljøer
  • Servicerettet forvaltning: Vekt på å produsere/skaffe rett tilpassede servicetjenester (eksempelvis resepsjon/servicesenter, kantine, renhold, vakt og sikring)


Se også Management-begreper.

(Kilde: Prof. Tore I. Haugen, NTNU)

 

«Fra forvaltning til forretning» er et uttrykk for utviklingen fra tradisjonell bygg- og eiendomsforvaltning, hvor FDVU var regnet som en utgiftspost, til Facility Management (fasilitetsstyring) hvor byggene betraktes som investerings-/forretningsobjekter med stadig økende marked for tilpassede lokaler og servicetjenester overfor kjernevirksomheten (leietakerne/brukerne).

 

Andre definisjoner av FM:   

  • NordicFM  (Nordisk nettverksgruppe, medlemmer fra alle 5 land, 2012):
    Koordinering og ledelse av tjenestebehov og støttetjenester til kjernevirksomheten i privat og offentlig virksomhet.
    Strekker seg fra full forvaltning og teknisk drift av bygninger og arealer til ulike slags fasilitetstjenester og andre støttetjenester.
    Skal være optimalt tilpasset til organisasjonens, til arbeidsplassens og til den individuelle brukers behov.  
    Mål: Å øke effektiviteten og tilføre verdier til kjernevirksomheten.
    (Uoffisiell oversettelse til norsk)
  • US Library of Congress' definisjon av FM: The practice of coordinating the physical workplace with the people and the work of the organization. Integrates the principles of business administration, architecture and behavioural and engineering sciences.

(no.: Fasilitetstjeneste)

Støttetjeneste som ytes av en intern eller ekstern leverandør til kjernevirksomhetene i en organisasjon.

(ISO 41011:2917: «support provision to the primary activities of an organization, delivered by an internal or external provider»).

Det kan være støttetjenester forbundet med bygninger og/eller infrastruktur og/eller ulike typer støttetjenester til brukerne av bygninger.

Det er ingen vedtatt standard for inndeling av en bygnings livssyklus i faser. Større byggeiere (Statsbygg, Forsvarsbygg, kommuner, eiendomsutviklere etc.) har ofte utviklet sine egne faseplaner.

Bygg21 har utviklet fasenormen Neste steg, som er en generiske plan i åtte steg, fra strategisk definisjon til avvikling. Stegnormen åpner for bruk av alle mulige gjennomføringsmodeller, og benytter derfor ordet steg i stedet for fase. Stegene kan i prinsippet tas i den rekkefølgen som er mest hensiktsmessig. Den definerer fire ulike perspektivområder: eier-, bruker-, myndighets- og utøvendeperspektivet.

OSCAR-prosjektet har utviklet en generisk faseplan som også kan tilpasses andre, se OSCAR livsløpsmodell.

 

Se Facility

Se Facility Management (FM)

Se Facility Services (FS) 

I utgangspunktet er fast eiendom et grunnareal eller varig bygningsvolum avgrenset geografisk eller geodetisk og som tilnærmet uten unntak er gitt egen matrikkelidentifikasjon i form av gnr., bnr. og evt. eierseksjonsnr. Hovedregelen er at matrikkelenhetene er den juridiske definisjonen på fast eiendom bestående av følgende typer matrikkelenheter: grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjon, jordsameie og festegrunn.

(SFE)

Pengeverdien knyttet til en bestemt dato.

For å kunne sammenligne kronebeløp, må beløpene være uttrykt i samme kroneverdi. Inflasjon innebærer at kroneverdien synker, deflasjon innebærer at den stiger. Kronebeløp brukt på forskjellige tidspunkt må derfor diskonteres til et valgt tidspunkt, som regel beregningstidspunktet.

Historiske kostnader justeres fram med prisindeks, mens framtidige kostnader angis direkte i faste priser. Regnskapsførte (nominelle) kostnader må justeres for inflasjon eller deflasjon før beregninger av nåverdi eller årskostnader utføres.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Teknisk forskrift (TEK17) kap. 4 stiller følgende krav: 

Når et byggverk tas i bruk skal det foreligge FDV-dokumentasjon som gir tilstrekkelig informasjon for å kunne drifte byggverket med tekniske installasjoner optimalt. Slik dokumentasjon vil også være nødvendig for å kunne gjøre tilpasninger på grunn av ombygginger og endringer i bruken som kan oppstå over tid.

NS 3456:2010 Dokumentasjon for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) for byggverk inneholder eksempel på oppbygging og systematisering av FDVU-dokumentasjon og andre typer dokumentasjon. Standarden følger fasene i byggverkets livssyklus og gir en kortfattet beskrivelse av aktiviteter som må gjøres for å holde FDVU-dokumentasjonen oppdatert. 

Ved å sørge for at alle endringer på byggverket nedfelles i FDVU-dokumentasjonen, vil risiko for å påføre byggverket skader reduseres. Relevante endringer kan være ombygginger, reparasjoner, utskiftinger og oppgraderinger. 

Standarden viser hvordan FDVU-dokumentasjonen skal bygges opp i tre deler: En del beregnet på brukeren av bygget, en del for driftsoperatøren og en del for planleggere og utførende som skal gjøre endringer på bygget. 

 

FDVU-filosofien er illustrert i figuren nedenfor.

  • Når bygget tas i bruk, oppfyller det de krav som var forutsatt på planleggingsstadiet (eventuelt tilnærmet pga. byggefeil eller mangler) (horisontal stiplet linje).

  • Gjennom prosjekterings- og byggefasen kan kravene til nybygg ha økt (stigende stiplet linje).

  • I bruksfasen vil bygget gjennomgå naturlig slitasje og kvalitetsforringelse som med jevne mellomrom må kompenseres ved vedlikehold og utbedring.

  • For å etterkomme nye krav, må det foretas en utvikling eller oppgradering av bygget.

Bærekraftig bygging vil si å utvikle bygget slik at det stadig kan oppfylle nye krav og dermed forlenge sin levetid.

 Kilde: S. Bjørberg

«Fra forvaltning til forretning» er et uttrykk for utviklingen fra tradisjonell bygg- og eiendomsforvaltning, hvor FDVU var regnet som en utgiftspost, til Facility Management (fasilitetsstyring) hvor byggene betraktes som investerings-/forretningsobjekter med stadig økende marked for tilpassede lokaler og servicetjenester overfor kjernevirksomheten/leietakerne.

Databasert FDVU-system som benyttes til oppfølging og lagring av informasjon om bygningen og oppgaver innenfor forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling. Kan være koblet mot BIM-verktøy, SD-anlegg og økonomisystemer.

En rekke systemer er på markedet. De mer omfattende systemene inneholder oversikt over objekter og steder, grafisk funksjonalitet for tegninger, kart og foto. Systemene består vanligvis av en grunnmodul og tilleggsmoduler f.eks. for renhold, energi, brann, HMS, drift og vedlikehold, økonomi, leieavtaler, dokumenter, serviceavtaler, reservedeler, nøkkelsystemer og inventar.

Se også Informasjons- og kommunikasjonsteknologi (IKT)

Metoder, dataprogrammer og andre forhåndsdefinerte prosedyrer som er utviklet spesielt for å løse oppgaver innen bygningsforvaltningen (tilstandsanalyser, årskostnadsmetoder, DV-systemer osv.).

Begrepet brukes også i noe videre betydning om metoder og redskaper av mer generell art som brukes i bygningsforvaltningen (regnskapsprogram, planverktøy, arkivsystemer osv.)

Et premisssdokument som utarbeides ved oppstart av prosjektet (tidligfasen) for å ivareta FDVUS-aktiviteter gjennom tidligfase, produksjon og overlevering. Det skal inneholde kapitler om:

  • Organisering av FDVUS-arbeidet i prosjektgjennomføringen
  • FDVUS-ansvarlig for sitt fagområde fra alle involverte
  • Krav til oppbygging av FDVUS-dokumentasjon
  • Krav til opplæring av drifts- og vedlikeholdspersonalet
  • Krav til analyse av livsløpskostnader

Kilde: S. Bjørberg

Felleskostnader er kostnader som betales direkte av borettshaver/leietaker i form av husleie til borettslag/huseier (renter og avdrag på felles lån + felles drifts- og vedlikeholdskostnader).

Private kostnader er kostnader som borettshaver/leietaker betaler direkte til utenforstående fordringshavere  (betjening av privat lån på leilighet/leieareal, forsikringer, energiutgifter mv. som ikke dekkes av felleskostnader). Det kan også være arbeider som borettshaver/leietaker yter i form av egeninnsats eller kjøp av tjenester til innvendig drift og vedlikehold.

Ferdigattesten er for gjennomførte søknadspliktige tiltak det sluttdokument som skal vise at det er ferdigstilt slik det er bestemt i henhold til godkjent byggesøknad, utført ansvarlig kontroll og med regelriktige justeringer underveis i byggingen.

Med saksriktig erklæring fra ansvarlig søker eller sluttdokumentasjon fra ansvarlig kontrollerende for tiltaket, eller sluttdokumentasjon fra tiltakshaver for tiltak som ikke krever ansvarsrett, plikter kommunens bygningsmyndighet å utstede ferdigattest hvor det ikke foreligger vesentlige avvik fra lover og regler. Ferdigattest er således ikke noe det søkes om og innvilges, men noe tiltakshaver har rett til å få innen en gitt tidsfrist på grunnlag av dokumentasjon, om alt har gått rett for seg.

All sluttdokumentasjon skal vise at tiltaket er gjennomført i samsvar med tillatelsen og alle de bestemmelser som har ligget til grunn for tillatelser og vilkår. I tilknytning til utstedelse av ferdigattesten skal tiltakshaver eller ansvarlige foretak kunne fremlegge dokumentasjon på byggverkets tekniske og funksjonelle egenskaper som grunnlag for bruk og forvaltning for vedlikehold og drift.

Reglene om sluttkontroll og ferdigattest er gitt i Plan- og bygningsloven, § 21-10.

(SFE)

Årlig tomteleie.

Samme som bygslingsavgift.

Festegrunn er del av en grunneiendom eller jordsameie, som noen har festerett til, som kan festes bort eller som noen har en tilsvarende langvarig total bruksrett til.

(SFE)

Finansrisikoen karakteriserer usikkerheten i finansmarkedene. Den slår ut for eiendomsutvikler primært gjennom markedene for fremmedkapital. Men den påvirker også etterspørselen etter produktene, spesielt for etterspørrere som er avhengig av høy belåning, slik tilfellet for eksempel er i store deler av boligmarkedet. Usikkerheten i finansmarkedene regnes normalt for en typisk eksogen usikkerhet utenfor utviklers mulighet for direkte påvirkning.

Se også Kredittrisiko.

(SFE)

Mål for en bygnings tilpasningsdyktighet. Begrepene er foreløpig ikke standardisert, og har blitt noe ulikt definert av forskjellige brukere.

Multiconsult benytter følgende definisjoner:

  • Fleksibilitet (F): Frihet til planendring innen samme funksjon, dvs. til å reorganisere bruksarealet (unntatt bæresystem/kjerner). Dette bidrar til endring av arealegenskapene.
  • Generalitet (G): Fleksibilitet samt frihet til endret funksjon, dvs. endrede krav til nyttelaster, brannsikring etc.
  • Elastisitet (E): Mulighet for økning eller reduksjon av areal i horisontal retning (tilbygg) eller vertikal retning (påbygg).

SINTEF Byggforsk bruker følgende definisjoner:

  • Fleksibilitet: Evnen en bygning har til å møte vekslende krav gjennom å forandre egenskaper.
  • Generalitet: Evnen en bygning har til å møte vekslende krav uten å forandre egenskaper.
  • Elastisitet: Evnen en bygning har til å utvide eller redusere arealer innenfor en gitt geometri.

FGE er vesentlige parametere for å bedømme eksisterende bygningers muligheter til ny eller endret bruk, for på den måten forlenge levetiden. Det er utarbeidet metoder for å kunne «måle» FGE ved hjelp av KPI-systematikk, se Key Performance Indicators (KPI) og MultiMap.

Metode for måling av en FM-organisasjons ytelsesnivå eller ”modenhet”, utarbeidet av prof. Joseph Zerny. Ved hjelp av et spørreskjema kartlegges organisasjonens FM-profil på 7 strategiske områder. Det genereres nøkkeltall som kan brukes til intern og ekstern benchmarking av FM-organisasjoner.

En norsk variant er utprøvd. Den inneholder en kompetansekravprofil for ulike FM-organisasjoner, dvs. hvilken kompetanse som anses nødvendig for ulike FM-formål (det er f.eks. mer komplisert å drifte et sykehus enn et parkeringsanlegg.)

Ved å sammenligne kravprofilen med kartlagt kompetanse i FM-organisasjonen, vil nødvendig supplerende kompetanse framkomme.

(SB)

Fokusgruppen består av et begrenset antall mennesker som i løpet av et møte får anledning til fritt å uttrykke sin mening om et produkt, en tjeneste, idé, bygg, byggtegning, beslutningsprosess osv. En fokusgruppeleder motiverer til en mest mulig fri meningsutveksling og styrer ordvekslingen. Deltakere utvelges systematisk og skal utgjøre et mest mulig representativt tverrsnitt av «målgruppen», dvs. av dem som vil være brukere av produktene, anleggene, husene, tjenestene mv., av dem som kan eller må bli deltakere i en beslutningsprosess etc.

Fokusgrupper blir bl.a. brukt for å innhente meninger om markedet for nyproduksjon av bygg-/bygningsprodukter fra dem man forventer vil representere aktuelle målgrupper.

(SFE)

Foretak som er underlagt registreringsplikt etter Foretaksregisterloven:

  1. Aksjeselskaper (AS)
  2. Allmennaksjeselskaper  og europeiske selskaper (ASA)
  3. Andre næringsdrivende selskaper (ANS, DA, KS)
  4. Samvirkeforetak og europeiske samvirkeforetak
  5. Næringsdrivende stiftelser
  6. Foreninger og andre innretninger som driver næringsvirksomhet eller har til formål å drive slik virksomhet
  7. Enkeltmannsforetak som driver handel med dertil innkjøpte varer eller som sysselsetter mer enn fem fast ansatte i hovedstilling
  8. Statsforetak (SF)
  9. Interkommunale selskaper (IKS)
  10. Kommunale og fylkeskommunale foretak (KF, FKF)
  11. Regionalt helseforetak (RHF) og helseforetak (HF)
  12. Foretak som i særlovgivningen er pålagt registreringsplikt.

Se også Selskapsformer.

Når vedtak om ekspropriasjon er fattet og det er sendt begjæring om ekspropriasjonsskjønn, kan ekspropriant (den som eksproprierer) søke om forhåndstiltredelse, om rett til å disponere over eiendommen, starte anleggsarbeider o.l., før erstatningen er fastsatt.

Jf. innløsning om grunneiers/ekspropriatens adgang til å kreve iverksettelse av ekspropriasjons-/reguleringsvedtak.

Hjemmel for forhåndstillatelse er gitt i Oreigningslova, § 25.

(SFE)

Generelt kan forkjøpsrett enten bety retten til å tre inn som kjøper etter at salgsobjekter/eiendommen har blitt overført tredjepart, alternativt kan det bety tilbudsrett, altså førsteretten til å kjøpe/avstå fra kjøp når eier planlegger å selge.

(SFE)

Formell eier eller hjemmelshaver til fast eiendom er den reelle eier som har tinglyst eier-/rettighetsforholdet i grunnboken.

(SFE)

Forskning- og utviklingsarbeid er definert som kreativ virksomhet som utføres systematisk for å oppnå økt kunnskap, herunder kunnskap om mennesket, kultur og samfunn, og omfatter også bruken av denne kunnskapen til å finne nye anvendelser.

Begrepet ble definert av OECD i 1963, primært for bruk til statistikkformål. 

Kilde: Store norske leksikon

Eng.: Research and development (R&D).

 

Forsvarsbygg er landets største offentlige eiendomsforvalter, som bygger, drifter og selger eiendom for Forsvaret, og er underlagt Forsvarsdepartementet.

Forsvarsbygg ble opprettet i 2002 og hadde i 2018 en portefølje på 13 012 bygg og anlegg med til sammen ca. 4,1 mill. m² bygningsmasse, en omsetning på 9,6 milliarder kroner og 1266 årsverk. Forsvaret er den største og viktigste kunden, men Forsvarsbygg har også kunder i andre markeder. Siden 2011 har Forsvarsbygg avhendet 2,96 mill. m² bygningsmasse.

Forsvarsbygg er delt inn i seks forretningsområder:

  • Prosjekt og avhending bygger eiendommer, bygg og anlegg for Forsvaret, og tar hånd om oppgaver innenfor helhetlig planlegging, tidligfasevurdering, innkjøp, bygging, kjøp, leie og overtakelse.
  • Eiendomsforvaltning håndterer alle oppgaver innen utleie og FDVU.
  • Ressurssenter er et rådgivningsmiljø for Forsvarsbygg og for eksterne eiendomsforvaltere.
  • Kampflybase for etablering av ny hovedflybase på Ørland.
  • Eiendomsstyring (stabsfunksjon) leverer administrative støttetjenester til alle avdelinger internt i Forsvarsbygg.
  • Virksomhetsstyring og økonomi (stabsfunksjon) leverer administrative støttetjenester for alle avdelinger internt i Forsvarsbygg.

Lenke til hjemmesiden: https://www.forsvarsbygg.no/

(SB)

Forsyningskostnader er i NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk skilt ut som en egen hovedpost i LCC-kontoplanen (hovedpost 5) med følgende underposter:

51 Energi: Elektrisk strøm, olje, fjernvarme, bio-energi etc.

52 Vann og avløp: Drikkevann, avløpsvann, rensing av avløpsvann, kommunale VA-avgifter

53 Renovasjon: Leie av containere og komprimatorer, bortkjøring og tømming, deponiavgift, kildesortering, kommunale avgifter

I tidligere utgaver av NS 3454 ble disse kostnadene ført som en del av driftskostnadene.

Endringen i NS 3454 er en tilpasning til tilsvarende standarder i Danmark og Sverige, og i samsvar med anbefalinger fra en fellesnordisk arbeidsgruppe. I Danmark føres disse kostnadene som forsyningskostnad og i Sverige mediakostnad.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Fortidsminneforeningen arbeider for å beskytte og verne bygninger, fartøyer, veier, broer og andre former for kulturminner og kulturmiljøer.

Fortidsminneforeningen er en frivillig organisasjon basert på personlig medlemskap, men også kommuner, institusjoner, foreninger og andre former for sammenslutninger er velkomne som medlemmer. Foreningen har rundt 7000 medlemmer og utgir hvert år fire tidsskrifter og en årbok. 

Foreningen ble stiftet i 1844 under navnet Foreningen til Norske Fortidsmindesmerkers Bevaring. Bak opprettelsen sto blant annet malerne J. C. Dahl og Joachim Frich, som på studieturer i bygder og dalfører hadde «oppdaget» den norske kulturarven. De ville gjøre folk delaktige i sine oppdagelser og samtidig skape et forum for vern av vår fortid. Den første tiden var oppmerksomheten særlig rettet mot bevaring av stavkirkene, og foreningen klarte gjennom sin innsats å redde flere av disse. Gjennom årene opparbeidet foreningen en betydelig bygningsarv, som den fortsatt eier og forvalter.

Juristen Nicolay Nicolaysen, som var en av initiativtakerne til foreningen, ble i 1860 ansatt som antikvar og rådgiver for Kirkedepartementet, en stilling han hadde til 1899. Hans arkeologiske og antikvariske arbeid var nær knyttet til foreningen og banet veien for Riksantikvarembetet, som ble formelt opprettet i 1910. 

 

Forening for bygg- og eiendomsforvaltere innen sykehussektoren. Sektoren forvalter ca 5,0 mill. m2 bygningmasse

Lovens formål er å sikre en forsvarlig miljøkvalitet, slik at forurensninger og avfall ikke fører til helseskade, går ut over trivselen eller skader naturens evne til produksjon og selvfornyelse (Forurensningsloven § 1).

Loven regulerer bl.a. avfallshåndtering og setter krav om at forurensninger og utslipp ut over visse grenser krever tillatelse fra lokale eller sentrale myndigheter.

Se også Miljøsanering, Helse- og miljøskadelige stoffer og Spesialavfall

Forutberegnelighet er et mye brukt ord i forbindelse med utvikling av eiendom, og da primært som karakteristikk av de offentlige behandlingsprosessene for fremleggelse av reguleringsforslag og behandling av byggesøknader.

Det er å forstå som evne/muligheter til på forhånd å avgjøre hvilke myndigheter som må behandle saken, hvilke øvrige instanser den må legges frem for, og hvilke milepeler som resultat av dette den må innom, før det er mulig å oppnå vedtak som innebærer at saken er ferdigbehandlet. Ønsket om tilstrekkelig forutberegnlighet innebærer at flest mulig av alle de «stasjoner» en sak må innom, og konsekvensene av at den har vært til uttalelse eller partielle vedtak, kan foregripes før saksbehandlingen starter.

Ordene forutberegnlighet og forutsigbarhet brukes ofte om hverandre. Meningsforskjellen går på at førstnevnte forholder seg kalkulerende til alle de muligheter for behandlingsveier prosedyrene kan åpne for ut fra sakens egenart, mens sistnevnte tar utgangspunkt i de obligatoriske behandlingsveiene som prognostiske milepæler. Forutberegnlighet blir ofte diskutert i sammenheng med fleksibilitet.

(SFE)

En overordnet funksjon som omfatter ledelse, planlegging og organisering av arbeidsoppgaver innenfor:

  • leietakeradministrasjon
  • skatter og avgifter
  • forsikringsavtaler
  • lover og forskrifter
  • økonomisk forvaltning (budsjett, regnskap, nøkkeltall, årskostnader, analyser)
  • administrativt ansvar
  • arealdisponering
  • HMS

Ref.: Rådgivende Ingeniørers Forening (RIF)

Se også Forvaltningskostnader (F)

NS 3454:2012 Livssykluskostnader for byggverk definerer forvaltningskostnader som kostnader til eiendomsledelse, økonomisk styring og administrasjon.

Slike kostnader kan påløpe byggverket uansett om det er i bruk eller ikke. Selv om en mindre del av disse kostnadene kan være driftsavhengige, skal også disse posteres på forvaltningskostnadene.

I NS 3454:2013 er forvaltningskostnader samlet i hovedpost 2, med følgende underposter:

21 Skatter og avgifter
22 Forsikringer
23 Eiendomsledelse og administrasjon

 

Se også Forvaltning og Livssykluskostnader (LCC)

Den levetid en bygning prosjekteres for å fungere godt i (designlevetid).

Statsbygg og Oslo kommune har f.eks. satt 150 år for Operaen og kulturbyggene i Bjørvika.

For beregning av livsløpskostnader har det vært vanlig å bruke 60 år som forventet levetid.

Ved nybygging eller ombygging ønsker man den mest lønnsomme kombinasjonen av kapital-, vedlikeholds- og driftskostnader. Disse framkommer ved en serie av forutsatte levetider til komponenter og en beregning av behovet for vedlikehold og utskifting gjennom byggets livsløp.

Se også Levetidsplanlegging

En bygnings funksjonalitet er både et uttrykk for bygningens egenskaper i forhold til kjernevirksomhetens behov og for dens innretning i forhold til en hensiktsmessig teknisk drift.

I samme betydning brukes også ordet egnethet. Bygningers egnethet i bruk, atså bygningers brukskvalitet, handler om hvordan bygninger kan hjelpe organisasjoner til å nå sine mål og til å oppfylle brukernes tilfredshet. Egnethet handler derfor om hvorvidt bygninger kan bidra til effektiv drift både for kjernevirksomheten og for støttefunksjonene (FM).

Kilde: Nora J. Klungseth og Geir K. Hansen i artikkel i FDV-bladet 01:2009.

Se også Funksjonalitet og tilpasningsdyktighet

Kombinasjonen av funksjonalitet/egnethet og tilpasningsdyktighet gir uttrykk for en bygnings utviklingspotensial og verdi på lengre sikt.

Sammenhengen mellom funksjonalitet og tilpasningsdyktighet

Figur: Sammenhengen mellom funksjonalitet/egnethet og tilpasningsdyktighet.
          Kilde: Larsen og Bjørberg, 2004.

Høy funksjonalitet og høy tilpasningsdyktighet gir grunnlag for store, langsiktige investeringer, mens lav funksjonalitet og tilpasningsdyktighet indikerer begrensede framtidsmuligheter.

Et bygg med god funksjonalitet, men dårlig tilpasningsdyktighet, kan likevel være lønnsomt så lenge eksisterende drift kan videreføres uten store tilpasninger eller endringer. Motsatt kan et bygg med god tilpasningsdyktighet men dårlig funksjonalitet være lønnsomt på sikt ved funksjonell oppgradering eller endret bruk.

(SB)

Se også Funksjonalitet, Tilpasningsdyktighet og Tilpasningsgrad (TPG)

Gårds- og bruksnummeret er hovedkomponentene i identifikasjonssystemet for fast eiendom i matrikkel og grunnbok. De er forankret territorielt i til kommuneinndelingen med referanse til kommunenummer.

Kommunene er inndelt i den matrikulære hjelpeenheten «gård» identifisert med gårdsnummer. Gården igjen er inndelt i grunneiendommer som er identifisert med bruksnummer. Bruksnummeret er den grunnleggende registerenheten i matrikkelen.

De andre eiendomskategoriene i matrikkelen bygger på grunneiendommen, ved at de blir avledet av grunneiendommen. Denne inndelingen danner så grunnlag hvordan de forskjellige formene for eiendom, som festegrunn, eierseksjon, anleggseiendom og jordsameie, blir identifisert og dokumentert i matrikkel og grunnbok.

Se også Matrikkelen - eiendomsregisteret.

(SFE)

En generalfullmakt gir utbygger rådighet over eiendom som eier og hjemmelshaver. Den utstedes av selger og brukes i eiendomsutvikling i de tilfeller det er avtalt utsatt overskjøting kombinert med tinglyst sikringsobligasjon med rådighetssperre.

(SFE)

Gjennomføringsmodell er i OSCAR-prosjektet definert som en kombinasjon av anbudsform (for eksempel åpent, lukket, invitert), entrepriseform (for eksempel total-, hoved-, delt-, generalentreprise) og kontraktsform (for eksempel fast pris, timeavtale, incitament, OPS).

Se OSCAR-begreper

Med gjenvinning menes ethvert tiltak der hovedresultatet er at avfall kommer til nytte ved å erstatte materialer som ellers ville blitt brukt, eller at avfall har blitt forberedt til dette (forurensningsloven § 27a).

Gjenvinning kan også defineres som nyttiggjøring av avfall og andre restprodukter (St.meld. nr. 44 (1991-92)). Det kan skje ved

  • Gjenbruk/ombruk: Direkte materialgjenvinning der materialet blir brukt på nytt på tilsvarende måte,  for eksempel bruk av gammel teglstein, trepanel eller installasjonsdeler i nye konstruksjoner.

  • Resirkulering: Materiale fra avfall brukes som råstoff til å produsere nye varer eller ressurser, for eksempel omsmelting av metall og plast.

  • Indirekte materialgjenvinning: Når en fraksjonen på et lavere nivå inngår som tilslag eller deler av et nytt produkt (f.eks. knust betong som bærelag i veg).

  • Energiutnyttelse/energigjenvinning: Utnyttelse av energien som frigjøres ved brenning av brukt treverk, papir etc.

Gjenbruk er mest energi- og miljøvennlig, og gir høyest grad av gjenvinning (SINTEF rap. 22 A96556).

Se også Avfall, Avfallsplan og Byggavfall

Eiendomsforvaltningsutvalget (Eikelandutvalget), som utredet eiendomsforvaltningen i kommunesektoren, har definert god eiendomsforvaltning på følgende måte (NOU 2004:22):

«God eiendomsforvaltning er å gi brukerne gode og effektive bygg til lavest mulig kostnad. Dette innebærer å skape best mulige rammevilkår for brukernes virksomhet over tid.»

Utvalget formulerte følgende 10 kriterier for god eiendomsforvaltning:

  1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen

  2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen

  3. Generelle delkriterier:

    • 3.1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov

    • 3.2. Effektiv arealutnyttelse

    • 3.3 Godt, verdibevarende vedlikehold

    • 3.4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning

    • 3.5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter

    • 3.6. Hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen

    • 3.7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter

  4. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt.

Kriteriene er utformet for offentlig eiendomsforvaltning, men har også relevans for private eiendomsforvaltere. «Politisk bestemte mål» i det første punktet må da erstattes med «strategisk bestemte mål».

Kilde: NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle

Se også Eiendomsforvaltning

Konsept for bærekraftige bygg utviklet av Center of Excellence for Sustainable Development i USA.

Målet er å utforme ”smarte” bygg som forbruker minimale mengder ikke fornybar energi, har minimale energiutgifter og forurenser minimalt samtidig som brukernes komfort, helse og trygghet økes. Et viktig hjelpemiddel er dataprogrammet BEES (Building for Environmental and Economic Sustainibility) som bruker metodene i ISO 14000 for å beregne bygningsproduktenes miljøpåvirkning gjennom hele sin livssyklus.

Lenke til BEES: https://www.wbdg.org/additional-resources/tools/bees

Se også BREEAM og LEED

Dette er heftelser på fast eiendom som innebærer at eier skal utføre eller yte noe til fordel for en annen. Eksempel på dagsaktuell rett av denne type kan være vedlikeholdsplikter knyttet til fysiske innretninger på fast eiendom som dreneringsanlegg, veier, gjerder etc.

(SFE)

Dette er den faste eiendommen som er avgrenset med eiendomsgrenser på jordoverflaten og som, med de avgrensninger som følger av eventuelt opprettet anleggseiendom, strekker seg så langt nedover i grunnen og oppover i luften som den private eiendomsretten går etter alminnelig regler.

Se også Matrikkelen - eiendomsregisteret.

(SFE)

Grunnlovens § 112 kalles Grunnlovens miljøparagraf. Den fastslår alles rett til et trygt miljø på lang sikt, altså en bærekraftig utvikling: 

«Enhver har rett til et miljø som sikrer helsen, og til en natur der produksjonsevne og mangfold bevares. Naturens ressurser skal disponeres ut fra en langsiktig og allsidig betraktning som ivaretar denne rett også for etterslekten.

Borgerne har rett til kunnskap om naturmiljøets tilstand og om virkningene av planlagte og iverksatte inngrep i naturen, slik at de kan ivareta den rett de har etter foregående ledd.

Statens myndigheter skal iverksette tiltak som gjennomfører disse grunnsetninger.»

Grønn Byggallianse (Norwegian Green Building Council) er et miljønettverk bestående av de største eiendomsaktørene i Norge med en bygningsmasse på over 36 millioner kvadratmeter. Hensikten med nettverket er å være en arena for aktive utbyggere som vil utvikle seg på miljøområdet og derved bli mer miljøeffektive.

Nettverket ønsker å være myndighetenes sparringspartner i byggenæringen innen miljøspørsmål. Nettverket har et sekretariat som fungerer som et kompetanse- og informasjonssenter for deltagerne.

Utbyggere og eiendomsforvaltere er nøkkelaktører i satsningen mot å bygge mer miljøeffektivt og har stor innflytelse og får stor effekt av å spare ressurser og redusere miljørisiko. Målet er at medlemmene, ved deltagelse i nettverket, vil bli de ledende på miljøsatsning i den norske byggenæringen.

Grønn Byggallianse forvalter sertifiseringsordningen BREEAM-NOR i Norge.

Lenke til hjemmesiden: http://byggalliansen.no/

Grønn materialguide gir en oversikt over miljøegenskaper til ulike bygningsmaterialer. Den er utarbeidet av Grønn Byggallianse og Context AS og er støttet av Direktoratet for Byggkvalitet.

Lenke: Grønn materialguide

Se også Helse- og miljøskadelige stoffer

Større byer som Oslo, Bergen, Stavanger, Trondheim, Tromsø o.fl. har egne byantikvarer som er kommunenes faglige rådgivere innen kulturminnevern og ivaretar kommunens antikvariske interesser innenfor rammene av kulturminneloven og plan- og bygningsloven. Byantikvarene fører bl.a. oversikt over kulturminner og kulturmiljøer som er verneverdige eller mulig verneverdige, eller hvor det bør tas spesielle hensyn ved ny byggevirksomhet.

I Oslo kalles disse fortegnelsene «byantikvarens gule lister». De omfatter nesten 10 000 eiendommer.

Se også Bygningsvern

Med harmonisert standard menes europeisk standard som er utarbeidet i overensstemmelse med mandat fra EU-kommisjonen og EFTA, og som er offentliggjort i EF-tidende og i EØS-tillegget til disse. (Produktkontrolloven § 2a).

Standardiseringsorganisasjonene CEN, CENELEC og ETSI utformer de mer detaljerte spesifikasjonene i form av europeiske standarder. De europeiske standardene fastsettes i Norge som Norsk Standard (NS) eller Norsk elektroteknisk norm (NEK). De nasjonale lovverkene viser i mange tilfeller til disse standardene som en måte å oppfylle myndighetenes krav på.

 

Ordet er hentet fra finansteorien og anglo-amerikansk terminologi. Det betyr å gardere eller beskytte seg mot usikkerhet. I eiendomsutvikling/-forvaltning innebærer det å plassere penger i fast eiendom som forventes å stige i verdi, alternativt holde seg på et nivå som forventes å bli like tilfredsstillende som i alternative plasseringer.

(SFE)

Dette er en juridisk betegnelse som karakteriserer de positive rettslige begrensinger eiere av fast eiendom står overfor i utnyttelse av sin eiendom. «Heftelsene» kan være bruksretter/servitutter som andre eiendommer eller personer har til eiendommen, panteretter o.l., jf. særlig tinglige retter.

Er heftelsene tinglyst, fremgår de av grunnboken for de eiendommene heftelsene hviler på. Derimot gir ikke grunnboken automatisk opplysning om retter som denne eiendommen/eieren har til andre eiendommer. Siden det ikke er tinglysingsplikt, vil det reelt kunne eksisterer heftelser som bare involverte (eiere, rettighetshavere, avtaleparter) kan opplyse om. Det gjelder spesielt heftelser av begrenset pengeverdi, men med bruksverdi for rettighetshaver.

(SFE)

Helse, miljø og sikkerhet (HMS) er en samlebetegnelse for ulike regler om at produksjon, produkter og tjenester skal oppfylle bestemte sikkerhets- og kvalitetsbetingelser. Det stilles også krav til lokaler, verneinnretninger og tilrettelegging av arbeidet for å sikre ytre miljø og gi trygghet for dem som gjør jobben.

Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (Internkontrollforskriften) sier at den som leder virksomheten plikter å sørge for systematisk oppfølging av krav regelverket stiller til HMS i sin bedrift. Dette skal gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter. Hensikten med systemet er å sikre at problemer oppdages og tas hånd om i tide.

Se også Byggherreforskriften

I Bygningsteknisk forskrift § 9-2 stilles det krav om at det skal velges produkter til byggverk uten, eller med lavt innhold av helse- eller miljøskadelige stoffer. I § 9-7 stilles det krav om kartlegging av bygningsdeler, installasjoner og lignende som kan utgjøre farlig avfall ved endring eller riving av eksisterende byggverk.

Blant de mest helse- og miljøfarlige stoffene har norske miljøvernmyndigheter prioritert ca. 30 stoffer eller stoffgrupper, se prioritetslisten. Det er en nasjonal målsetning at utslipp av prioriterte stoffer skal stanses eller reduseres vesentlig innen 2020.

Eksempler på skadelige stoffer i byggevarer:

  • Bromerte flammehemmere
  • Bisfenol A
  • Ftalater
  • Klorparafiner
  • Krom
  • Arsen
  • Kadmium
  • Triclosan
  • PAH (steinkulltjære, sot, kreosot)
  • Blyforbindelser
  • Oktyl-/nonylfenoler

Nærmere informasjon om miljøfarlige byggevarer, produkter og stoffer finnes på Klima- og miljødirektoratets hjemmesider, bl.a. i Substitusjonsveileder, Kjemikaliesøk, Produktinformasjonsbanken (PIB) og Er det farlig?

Se også Substitusjonsplikten, Grønn materialguide og Forurensningsloven.

Denne betegnelsen er hentet fra tingretten og karakteriserer den eiendom, eventuelt eier av eiendom, som innehar rett til en bestemt avgrenset bruk av annen eiendom eller til å sette rammer for bestemte former for utnyttelse av annen eiendom, jf. bruksrett, servitutt, tjenende eiendom.

(SFE)

Hjemmelsselskap er spesialforetak hvor eneste aktiva er hjemmel til fast eiendom, men uten å være reell eier. Typisk er det morselskapet eller et søsterselskap som fortsatt er reell eier til eiendommen(-e).

Ved salg kan hjemmelsselskap overdras sammen med eiendom. Kjøper betaler full kostpris på eiendommen samtidig som balansen i selskapet overføres, og får dermed fullt regnskapsmessig grunnlag for avskrivning.

Ett av formålene med opprettelse av hjemmelsselskaper er, i motsetning til «singel purpose vehicle/entity», å oppnå ønsket fortjeneste ved kjøp og salg av eiendom. Mer spesifikt på kostnadssiden, har ønsket om å unngå dokumentavgift vært et viktig motiv for opprettelse av slike selskap. Å skille reelt eierforhold fra hjemmel innebærer at hjemmelselskaper er eksponert mot usikkerhet knyttet til reell eiers konkurs/pengeheftelser i eiendommen, jf. utsatt overskjøting.

(SFE)

Holdingselskaper er foretak som ikke driver selvstendig næringsvirksomhet, men som gjennom aksjeposter eller andre typer andeler i andre selskaper er med å utøve innflytelse på disse selskapene.

(SFE)

Hoved- og tilleggsdel var definert i tidligere NS 3940, men ble tatt ut ved revisjonen i 2007. Begrepene brukes fortsatt i veileder om Grad av utnytting (KMD, 2014), men er ikke definert.

I tidligere NS 3940 ble begrepene brukt slik:

  • boliger omfatter hoveddelen alle oppholdsrom inkl. våtrom, gangareal og trapp mellom slike rom. Tilleggsdelen omfatter
    • øvrige deler av en bruksenhet som egne boder, garasje, tekniske rom, åpne deler m.v. og
    • felles deler som boder, vaskeri, garasje, tekniske rom, portrom, felles trapper m.v.

  • næringsbygg, institusjonsbygg m.v. omfatter hoveddelen alle bruksenheter i sin helhet (privat hoveddel) og fellesrom som brukes av flere enheter til arbeid, hvile eller hygiene, f.eks. møterom, spiserom, resepsjon, toalett (felles hoveddel). Tilleggsdelen omfatter felles arealer som oppbevaringsrom, garasje, trapper og heiser, rom for bygningens drift og vedlikehold, portrom m.v.

Se også Arealberegning av bygninger

Mål som gir relevant informasjon om ytelse når det gjelder levering av fasilitetstjenester
(NS-EN 15221-3).

Ytelse måles ofte mot antatt «Best Practice», og kan være målt mot kostnads- eller kvalitetskrav. Det som måles kan omfatte bygninger/infrastruktur og/eller støttetjenester og service til arbeidsmiljø og brukere/leietakere.

Se også Key Performance Indicators (KPI)

(OES)

Forvaltning av menneskelig kapital, personalutvikling/-forvaltning i en organisasjon.

Huseiernes Landsforbund (HL) er en landsomfattende interesseorganisasjon for eiere av hus, leiligheter, sameier, borettslag og gårdeiere. Forbundet yter juridisk, teknisk og økonomisk rådgivning til medlemmene. Forbundet er organisert i 24 distriktsavdelinger.

Avdeling for Næringseiendom (HLE) ble opprettet i 1990 som en egen avdeling for gårdeiere og boligselskap. Medlemmene er store, private eiere som har eiendom som primærvirksomhet.

Huseierne.no

Lenke til hjemmesiden: https://www.huseierne.no/

En husleiekontrakt er en skriftlig avtale om leie av bolig- eller næringsareal. Husleiekontrakter forbindes oftest med utleie av bolig, og da i henhold til husleielovens bestemmelser.

I eiendomsutvikling har avtaleforhold som gjelder utleie av næringsbygg langt større betydning. Dette er et sammensatt og komplekst avtaleområde hvor ytelsene (husleien) gjerne blir relatert til omsetning, utløps- og oppsigelsestider, datoer for indeksreguleringer, foretakets art, sikring i forhold til mor- eller søsterselskaper o.l. Men de er også avhengig av utleiearealets og tilknyttete bruksarealers beskaffenhet. Det gjelder typisk nok atkomst, parkering og offentlige reguleringer i denne forbindelse.

(SFE)

Høring etter plan- og bygningsloven er en lovfestet prosedyre i forbindelse med offisiell bekjentgjøring av regional planstrategi og regionale planer, kommunalt planprogram, kommuneplan, reguleringsplan og konsekvensutredninger. Ut over det som fremgår av fremgangsmåter for offentlig ettersyn er det ikke nærmere angitt i hvilke faser av planleggingen eller på hvilken måte høringen bør finne sted.

Reglene om høring av kommunale planer er gitt i plan- og bygningslovens § 11-14 (kommuneplan) og § 12-10 (reguleringsplan).

Se også Offentlig ettersyn.

(SFE)

Søknaden om igangsettingstillatelse har primært til formål å avklare om tiltaket tilfredsstiller krav til tekniske, herunder materialtekniske, funksjonelle og formmessige egenskaper ved tiltaket slik disse måtte være nedfelt i lovbestemmelser og forskrifter.

Igangsettingstillatelse kan som hovedregel ikke gis før eventuelle vilkår i rammetillatelsen er oppfylt, andre myndigheter har gitt sine tillatelser, ansvarsretter tildelt og kontrollomfanget avklart. I tillegg kan den kommunale myndigheten sette ytterligere vilkår om betaling av gebyr, avholding av oppmålingsforretning, jf. eiendomsmåling, sammenslåing av eiendomsenheter i matrikkelen, varsling når det gjelder fjerning av midlertidige tiltak, og særskilt avgrensing av areal for festeretter.

Hjemmel: Plan- og bygningsloven, 21-4.

(SFE)

Dette er markeder som karakteriseres av produktdifferensiering, mangel på sentral produktinformasjon og hvor bestemte grupper kjøpere og selgere har betydelig innflytelse over markedsutviklingen. Deler av byggemarkedet er imperfekt, også i den betydning at det eksisterer egne markeder/markedsnisjer for produksjon av delprodukter til nyproduksjon av gulvareal.

(SFE)

Indekser er vektede summer av økonomiske størrelser uttrykt monetært i den hensikt å karakterisere utvikling i priser, kostnader, verdier etc. over tid. I eiendomsutvikling får de spesiell betydning i forbindelse med utredninger, mulighetsstudier, kalkyler, avtaleinngåelser om finansielle disposisjoner og forpliktelser etc.

(SFE)

Samlebegrep for elektronisk databehandling, -lagring og -utveksling. Omfatter maskinvare, programvare og systemer som brukes til å løse komplekse informasjons- og kommunikasjonsoppgaver. IKT kan brukes til utarbeiding, lagring og utveksling av tekst, tegninger og bilder, prosessovervåking og -styring, sikring og overvåking av bygninger m.v.

Se også FDVU-system

Innløsning er en betegnelse som brukes om grunneiers og festers adgang til å kreve iverksatt ekspropriasjon om ansvarlig offentlig instans ikke overtar eiendommen i de tilfelle eiendommen har blitt båndlagt for utnyttelse eller det er gitt adgang til ekspropriasjon i medhold av kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan. Adgangen til innløsning må sees i sammenheng med grunneiers rett til å kreve erstatning etter skjønn i denne sammenheng, jf forhåndstiltredelse.

Reglene om grunneiers rett til å kreve innløsning ved reguleringsplan er gitt i Plan- og bygningsloven, § 15-2.

(SFE)

Innsigelse er en karakteristikk i plan- og bygningsloven om nærmere angitte myndigheters adgang til å bestride foreslåtte materiellrettslige planløsninger.

Primært gjelder dette den operative planleggingen i kommunene i spørsmål som er av nasjonal eller vesentlig regional betydning, eller som av andre grunner er viktig for vedkommende myndighets ansvarsområde. Planforslaget det reises innsigelse mot, kan så tolkes å komme i konflikt med lovgrunnlaget, med statlig og regional planbestemmelse, statlig planretningslinje eller overordnet plan.

De generelle reglene om rett til å fremme innsigelse til planforslag er gitt i Plan- og bygningsloven, § 5-4.

(SFE)

Legge til rette for å flytte eksternt produserte tjenester til å bli produsert internt

(ISO 41011:2017: «make an arrangement to move external service provisions to internal service provision»)

Dette kan gjelde tjenester kjøpt i både outtasking- og outsourcing-avtaler

(se Outtasking og Outsource)

(SOE)

 

Ansvarlig selskap hvor alle deltakerne er kommuner, fylkeskommuner eller interkommunale selskaper. Selskapsformen er regulert i Lov om interkommunale selskaper og brukes f.eks. ved organisering av interkommunale renovasjonsordninger, vannverk m.v.

Se også Selskapsformer og Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning

ISO (International Organization for Standardization) er en verdensomspennende standardiseringsorganisasjon med ca. 160 nasjonale medlemmer, blant annet Standard Norge. 

ISO har utarbeidet mer enn 21 500 standarder innenfor mange samfunnsområder. 

Spesielt utbredt er ledelses-standardene for kvalitet, miljø, arbeidsmiljø, fasilitetsstyring (FM), verdier, samfunnssikkerhet, energi og bærekraft. I alt 408 000 sertifikater i 158 land er utstedt etter ISOs ledelses-standard for kvalitet ISO 9000.

ISO-standardene blir ikke automatisk Norsk Standard, men et utvalg av dem fastsettes som NS-ISO-standarder.

 

Se også Norsk Standard (NS) og Europeisk Standard (EN)

Hjemmeside: ISO

Det internasjonale forbundet for Facility Management, etablert i 1980. Verdens største sammenslutning av profesjonelle bygg- og eiendomsforvaltere med 24 000 medlemmer i mer enn 100 land. Har egne avdelinger (chapters) i flere europeiske land, bl.a. Finland og Sverige.

Foreningens formål er å fremme utviklingen av FM-faget over hele verden gjennom å registrere trender, drive forskning, utvikle opplæringsprogrammer og bistå bygg- og eiendomsforvaltere med å utvikle strategier for forvaltning av menneskelige og materielle ressurser.

Lenke til hjemmeside: http://www.ifma.org/

"Tingenes Internett"
Fysiske gjenstander koblet til internett og som samler inn data, bearbeider eller overvåker noe, og som kan kommunisere over nett.

Arealleie som avtales mellom en byggeier (evt. byggforvalter) og en bruker innenfor samme bedrift eller organisasjon (f.eks. for bruk av forretnings- og produksjonslokaler innen en privat bedrift eller for bruk av arealer i kommunale og statlige formålsbygg). Leiesatsen kan fastsettes ut fra markedspris i området eller være basert på reelle kostnader knyttet til bruk av egne bygg og lokaler, der både kapitalkostnader og løpende FDVUS-kostnader inngår (kostnadsdekkende husleie).

Internhusleie eller brukerbetaling ansvarliggjør de som skaper kostnadene, og kan derigjennom bidra til en mer effektiv bygg- og eiendomsforvaltning. Internhusleien kan både være høyere og lavere enn markedsprisen for tilsvarende lokaler.

Se også Kostnadsdekkende husleie

systematiske tiltak som skal sikre at virksomhetens aktiviteter planlegges, organiseres, utføres og vedlikeholdes i samsvar med krav fastsatt i eller i medhold av helse-, miljø- og sikkerhetslovgivningen

(Internkontrollforskriften § 3)

Se også Internkontrollforskriften

Internkontrollforskriften, eller Forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter, er fastsatt med hjemmel i Arbeidsmiljølovens § 16. Forskriften trådte i kraft 1.1.1997.

Forskriften gjelder for virksomheter som omfattes av :

  • Arbeidsmiljøloven
  • Forurensningsloven
  • Brann- og eksplosjonsloven
  • Produktkontrolloven
  • Sivilbeskyttelsesloven
  • Genteknologiloven
  • Strålevernloven
  • Lov om tilsyn med elektriske anlegg og elektrisk utstyr

Den som er ansvarlig for virksomheten skal sørge for at det innføres og utøves internkontroll i virksomheten og at dette gjøres i samarbeid med arbeidstakerne og deres representanter (§ 4).

Forskriften skal fremme et kontinuerlig forbedringsarbeid i virksomhetene innen

  • arbeidsmiljø og sikkerhet
  • forebygging av helseskade eller miljøforstyrrelser fra produkter eller forbrukertjenester
  • vern av det ytre miljø mot forurensning og en bedre behandling av avfall.

Se også Internkontroll (IK) og Helse, miljø og sikkerhet (HMS) 

Lenke til Internkontrollforskriften i Lovdata

 

Dette er en kvantitativ metode for å bedømme lønnsomheten av  investeringer basert på bruk av internrente. Internrenten brukes for å  vurdere alternative investeringer mot hverandre og er den renten  som  gir en nåverdi av fremtidige kontantstrømmer lik null.

(SFE)

Joint venture betegner vanligvis et løst definert samarbeid om et heller usikkert foretakende mellom selvstendige foretak/virksomheter. Det kan være fundert på et felles selskap, men i eiendomsutvikling kan det like gjerne være å forstå som en avtale som angir intensjoner om et fremtidig samarbeid mellom f.eks. offentlige instanser og utbygger.

(SFE)

Jordsameie er grunnareal som ligger i sameie mellom flere grunneiendommer, og der sameiepartene som grunneiendommer inngår i jordsameiet.

(SFE)

Statlige planbestemmelser og andre bestemmelser tilknyttet lovfestede plantyper i medhold av plan- og bygningsloven har bindende rettsvirkninger for alle som endelig godkjente planer måtte involvere: planmyndigheter, initiativtakere til virksomhet innenfor planområdet og berørte interesser.

Det betyr også at den juridiske bindingen instituerer en rettighet for både initiativtakere og berørte. Den som søker om igangsetting av tiltak i tråd med planen, har i prinsippet krav på tillatelse.

(SFE)

Logistikkuttrykk hentet fra LEAN-konseptet. Filosofi for effektivisering av produksjonsprosesser ved at varer, tjenester og aktiviteter koordineres slik at de kommer på rett plass til rett tid. Kan f.eks. redusere behovet for lagerhold ved at råvarer leveres direkte til produksjonen etter hvert som de forbrukes.

Denne modellen kan anvendes på vann- og avløpsanlegg og areal til offentlige formål som skal overtas av kommunen.

Utbyggeren er byggherre, og anlegg/areal overføres kommunen etter ferdigstillelse. Utbygger inngår avtale med entreprenør og fradragsfører inngående merverdiavgift fra entreprenør. Kommunen kan så overta anlegget/innretningen vederlagsfritt. En slik vederlagsfri overtakelse medfører at det må foreligge avtale mellom kommune og utbygger om at kommunen skal overta utbyggers tilbakeføring av momsfradraget. Kommunen kan da kreve fradrag for merverdiavgift i medhold av kompensasjonsloven.

Inngåelse av avtaler mellom kommune (hvor planmyndigheten er involvert) og utbygger har lang tradisjon. Avtalenes formål kan være mangesidig. Men generelt er de redskaper for oppfølging av kommunens utbyggingspolitikk mens de for utbyggere kan danne grunnlag for realisering av forretningsstrategier samtidig som de kan utformes med sikte på styring av konkret prosjektgjennomføring hvor ansvar, retter, plikter og tidsfrister blir tydeliggjort for avtalepartene.

Mest vanlig er avtaler som tydeliggjør partenes ansvar, retter og plikter i forbindelse med gjennomføring altså gjennomføringsavtaler. Et vesentlig poeng ved disse avtalene er å tydeliggjøre hvilke oppgaver som skal utføres av hvem og på hvilken måte.

Gjennomføringsavtaler trenger således ikke omhandle prosjektets forpliktelser til å yte utbyggingsbidrag, som går utover forpliktelsene etter loven. Men i tilfelle kommunal eiendom overdras eller på annen måte inngår som forutsetning for gjennomføring av prosjektet, vil det normalt bli spørsmål om motytelser fra prosjektet som vil kunne gå ut over normal markedspris for handelen med utviklingseiendom.

Ved denne type avtaler er ikke eventuelle utbyggingsbidrag bundet til bestemmelsene om myndighetsstyrte avtaler (UBA). Avtaler kan også inngås for utførelse av oppgaver i forbindelse med planutarbeidelse, for mulig samarbeid av typen intensjonsavtaler o.l.

(SFE)

Kapitalverdimetode brukes, i likhet med nåverdimetode, ved analyser av lønnsomheten ved investeringer. Den går ut på å omregne inn- og utbetalinger ved en investering på ulike tidspunkter til verdier på kalkyletidspunktet med en rentefot eller kalkylrente.

I eiendomsutvikling er fastsettelsen av diskonteringsrenten av sentral betydning og vil omfatte realrenten i samfunnet (langsiktig statsobligasjonsrente fratrukket inflasjon), tillagt risikopåslag og inflasjonsrate, jf. verdi- og lønnsomhetsvurderinger.

Se Nåverdi.

(SFE)

Uttrykket kausjon brukes i forbindelse med kredittytelser hvor «tredjepart», kausjonisten(-ene), forplikter seg i medhold av avtale med debitor å stå ansvarlig for debitors gjeld overfor långiver i de tilfeller debitor ikke kan eller vil oppfylle sine låneforpliktelser.

Inngår private eller foretak kausjonsavtaler, blir det gjerne omtalt som privatkausjon. Kausjonerer finansinstitusjoner, banker og lignende, er benevnelsen bankgaranti.

(SFE)

Nøkkelindikatorer / nøkkelfaktorer / nøkkeltall. 

 

Indikatorer som med måltall beskriver hvordan noe fungerer eller i hvilken tilstand ut fra målt ytelse.

 

(ISO 41011:2017: «measure that provides essential information about the performance».

 

Ytelsen måles ofte opp mot ”Best Practice”, kan være målt mot kostnads- eller kvalitetskrav, og kan gjelde bygninger/infrastruktur så vel som støttetjenester og service til arbeidsplasser og brukere.

 

Se også Tilpasningsgrad (TPG) og den norske definisjonen Hovedindikator for ytelse (KPI)

 

(OES)

Miljøverndepartementet fastsatte i 2007 en forskrift med krav om avfallsplaner i byggesaker for hele landet. Forskriften krever at minst 60 vektprosent av avfallet fra bygging, riving og rehabilitering/ombygging må kildesorteres på byggeplassen.

Se også Avfall.

En bedrifts eller institusjons primærvirksomhet. For en industribedrift er f.eks. produksjonen kjernevirksomhet, mens bygnings-/arealdrift, arbeidsmiljøtiltak og servicetjenester er støttevirksomhet.
I enkelte virksomheter kan grensesnittene mellom kjernevirksomhet og støttevirksomhet variere, for eksempel i sykehus/helseforetak.

Kjernevirksomhetsbehovene skal tilfredsstilles gjennom rett bestilling/leveranse av støttevirksomhet.
Fritt tilpasset definisjonene:
Kjernevirksomheten skal skape de strategisk besluttede resultater, og har behov har tjensetebehov for støttetjenetser som er styrt av styrt av disse beslutningene.

ISO 41011:2017 Facility management - Vocabulary:
“core business: entity from which needs are derived”

I forbindelse med utbygging vil det alltid være aktuelt for utbygger å vurdere inngåelse av avtaler for kjøp av utviklingseiendom fra grunneier, som også kan være kommuner eller andre offentlige eiere.

Bruk av kjøpskonkurranser eller anbudskonkurranser som utgangspunkt for inngåelse av avtaleforhandlinger om overdragelse, har blitt vanligere. Kjøpsvilkårene i ordinære kjøpsavtaler og avtaler inngått på grunnlag av anbud trenger ikke være vesentlig forskjellig. Men ofte er vilkårene for overdragelse i anbudskonkurransene av en annen karakter og mer omfattende.

(SFE)

Kompetanse for Bedre Eiendomsforvaltning.

KoBE var et 5-årig program for kompetanseoppbygging for bedre eiendomsforvaltning i kommunene, igangsatt i 2006. Programmet ble gjennomført i regi av Direktoratet for byggkvalitet  (DiBK) på oppdrag fra Kommunal- og regionaldepartementet.

Programmet kom i stand på bakgrunn av Eiendomsforvaltningsutvalgets utredning, NOU 2004:22 Velholdte bygninger gir mer til alle.

Satsingen henvendte seg spesielt til kommunale beslutningstakere og eiendomsforvaltere. Et sentralt mål var å øke kommunesektorens kompetanse på god eiendomsforvaltning, bl.a. gjennom økt samhandling mellom eksisterende fagmiljøer. Programmet støttet også opp under byggekostnadsprogrammet.

Kombinasjonslån er navn på pantelån hvor prioriteten graderes etter andel av lånebeløpet.

(SFE)

Uttrykket er ofte brukt om forretnings-, kontor- og industrieiendommer, men vanligvis også om flerboligeiendommer, som fritt kan omsettes i eiendomsmarkedet.

(SFE)

Selskapsform som opererer uavhengig av kommunens administrasjon, men med eget styre som sorterer direkte under kommunestyret. Kommunestyret kan gi foretaket stor økonomisk frihet, f.eks. en ramme for drift og en for finansi­ering.

Kommunelovens paragraf om kommunale og fylkeskommunale foretak trådte i kraft 1.1.2000.

Se også Selskapsformer og Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning

Kommunene skal til en hver tid ha en samlet kommuneplan som består av en arealdel og en samfunnsdel. Arealdelen skal dekke hele kommunens areal og vise sammenhenger mellom kommunens forutsatte samfunnsutvikling og dens fremtidige arealbruk. Den skal underlegges vurdering av behovet for endringer hvert fjerde år.

Kommuneplanens arealdel kan også detaljeres for deler av kommunen i såkalte kommunedelplaner. Disse delplanene anvender samme lovfestede styringsverktøy som kommuneplanens arealdel i form av arealformål og planbestemmelser. Det er samme lovkrav til endring og oppheving av kommuneplanens arealdel som for utarbeiding av ny plan. Kommuneplanens arealdel og eventuelle kommunedelplaner er juridisk bindende. 

Planbestemmelser til kommuneplanens arealdel, område- og detaljregulering, kan utformes med sikte på å ivareta vernehensyn for eksisterende bygninger og kulturmiljø innenfor vedkommende planområde.

Reglene om kommuneplanlegging er gitt i Plan- og bygningsloven, kapittel 11.

(SFE)

 

X

Konkurransedialog (competitive dialogue) har inntil nylig, og spesielt innenfor EU-området, vært brukt for å avklare nærmere med prekvalifiserte deltakere til konkurranser om deres muligheter for deltakelse og gjennomføring, altså en form for silingsmekanisme, f.eks. for deltakelse i anbudskonkurranse.

(SFE)

I planlegging etter plan- og bygningsloven har konsekvensutredninger to betydninger:

I utarbeidingen av lovfestede planer er konsekvensutredningen en del av planbeskrivelsen som legges frem sammen med planforslaget for offentlig ettersyn som dokumentasjon på vurdering av planens mulige virkninger (jf. pbl § 4-2). For alle regionale og (overordnede) kommunale planer relatert til utbygging og alle reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn skal det være utført en konsekvensutredning. For reguleringsplaner som avviker vesentlig fra kommuneplanens arealdel innebærer det at det må utarbeides konsekvensutredninger før de kan bringes frem for sluttbehandling.

Den andre betydningen av konsekvensutredning gjelder tiltak og planer etter annet lovverk (jf. pbl kap. 14). Slike tiltak som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn og for nærmere bestemte verneplaner etter naturmangfoldloven, skal konsekvensutredes.

(SFE)

Konsumprisindeksen (kpi) er et mål for prisnivået på varer og tjenester som private husholdninger etterspør. 

Se Statistisk sentralbyrå, Konsumprisindeks.

(SFE)

Se Entrepriseformer

Planer for egenkontroll av byggetiltak. Skal framlegges og godkjennes ved søknadsbehandling etter plan- og bygningsloven. Det kan bl.a. settes krav til avfallsbehandlingen eller krav om egen avfallsplan.

Tilsvarer årskostnaden, dvs. annuiteten av nåverdien av kostnadene i en analyseperiode T, (NVT), jf. NS 3454:2013. Kostnadsdekkende husleie er den minimumsleie en må ha for å dekke de reelle kostnadene, herunder anskaffelses- og restkostnader (kapitalkostnader) og FDVU-kostnader.

Statsbygg innførte kostnadsdekkende husleie for sine eiendommer i 1993. Prinsippet er at summen av leien som blir innbetalt i leieperioden skal tilsvare summen av de kostnadene staten har med eiendommen i den samme perioden. Nærmere detaljer om ordningen finnes under Statens husleieordning (ekstern lenke).

Se også Internhusleie/internleie

Kostnadsrisikoen oppstår av usikkerhet knyttet til kostnader for de innsatsfaktorene som inngår i produksjonen av det som skal leveres. I eiendomsutvikling må dermed vurderinger av kostnadsrisikoen kunne knyttes ikke bare til varer og tjenester, men også de samlede kostander for det den enkelte kontrahent (entreprenør mv.) leverer. Kostnadsrisikoen bør derfor sees i sammenheng med entrepriseformene, i tillegg til at de selvsagt bør vurderes samlet for det enkelte utviklingsprosjekt.

(SFE)

KOSTRA står for Kommune - Stat - Rapportering og er et nasjonalt informasjonssystem som gir styringsinformasjon om kommunal virksomhet, herunder om ressursinnsatsen, prioriteringer og måloppnåelse i kommuner, bydeler og fylkeskommuner. Det finnes tall om f.eks. pleie- og omsorgstjenester, barnehagedekning og saksbehandlingstid, og man kan sammenligne kommuner med hverandre, med regionale inndelinger og med landsgjennomsnittet.

Fra regnskapsåret 2008 foreligger det også data om eiendomsforvaltningen i kommunesektoren, herunder om arealer samt kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og investering i eiendom.

Kontoplanen i KOSTRA avviker fra kontoplanen i NS3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk.

KOSTRA forvaltes av Statistisk sentralbyrå (SSB), se http://www.ssb.no/offentlig-sektor/kostra

Dette vil si opptak av lån for å utbetale flere andre lån/annen kreditt. Såkalte konsolideringslån oppnås til lavere fastrente/kapitalkostnader enn de lånene det erstatter.

(SFE)

Kredittrisiko er knyttet til usikkerhet basert på det faktum en av partene i et kredittforhold ikke klarer sine forpliktelser, og her ved at kredittinstitusjoner kan gå konkurs, ikke klare sine forpliktelser ved forfall av egne lån (obligasjoner) eller må omstruktureres slik at låntakere får økte finanskostnader, mister lånemuligheter etc.

Den kan også oppstå som følge av at kredittinstitusjonenes finansielle støttespillere som offentlige finansaktører faller fra slik at kredittinstitusjonenes soliditet svekkes med den følge at kreditt blir dyrere.

Kredittrisikoen representerer for eiendomsutvikleren en finansrisiko. I senere år har den vært økende og samtidig forandret karakter, bl.a. som følge av globaliseringen i finansmarkedene og internasjonaliseringen av eiendomsnæringen.

Se også Kredittverdighet.

(SFE)

Kredittverdigheten er fysiske og juridiske personers kvalifikasjoner til å dokumentere sikkerhet for låneopptak og finansielle evne til å betale tilbake gjeld.

Se også Kredittrisiko.

(SFE)

Med kulturminner menes alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til.

Med kulturmiljøer menes områder hvor kulturminner inngår som del av en større helhet eller sammenheng.

Kulturminner og kulturmiljøer med deres egenart og variasjon skal vernes både som del av vår kulturarv og identitet og som ledd i en helhetlig miljø- og ressursforvaltning. Det er et nasjonalt ansvar å ivareta disse ressursene som vitenskapelig kildemateriale og som varig grunnlag for nålevende og fremtidige generasjoners opplevelse, selvforståelse, trivsel og virksomhet.

Kilde: Kulturminneloven

Mål for hvor tilfreds et utvalg av kunder eller brukere er med et produkt eller en tjeneste. KTI måles ved hjelp av spørreundersøkelser og ulike faktorer gis karakter fra 0 til 100. Ved å bruke standardiserte metoder/spørsmål er det mulig å benchmarke kundetilfredsheten i ulike virksomheter.
Spørsmålene bør utarbeides av spesialister på slike undersøkelser.

Modell for ulike «lag» av bygningskomponenter med forskjellig levetid, som må kunne skiftes ut uten å gripe inn i komponenter med lengre levetid.

Prinsippet om «null-friksjon» går ut på at bygningskomponenter som ligger inntil hverandre og som har ulik levetid, skal kunne skiftes uavhengig av hverandre. En komponent med kort levetid skal kunne skiftes uten å påvirke komponenter med lengre levetid.

Stewart Brand opererer i boka How Buildings Learn (1994) med følgende lagdelingsmodell:

  • Grunn
  • Bærende konstruksjoner
  • Klimaskjerm
  • Installasjoner
  • Innvendige flater
  • Innredninger

 

Modellen er illustrert i følgende figur:

(Ref.: S. Brand)

(SB) 

Se også Levetidsplanlegging

Lån-verdibalansen er summen av alle lånepant på en eiendom eller eiendomsportefølje dividert med eiendommens/ eiendommenes markedsverdi.

(SFE)

Som landskapsvernområde kan vernes natur- eller kulturlandskap av økologisk, kulturell eller opplevelsesmessig verdi, eller som er identitetsskapende. Til landskapet regnes også kulturminner som bidrar til landskapets egenart (Lov om forvaltning av naturens mangfold § 36).

I et landskapsvernområde må det ikke settes i verk tiltak som alene eller sammen med andre tiltak kan endre det vernede landskapets særpreg eller karakter vesentlig. Pågående virksomhet kan fortsette og utvikles innenfor rammen av første punktum. Nye tiltak skal tilpasses landskapet. Det skal legges vekt på den samlede virkning av tiltakene i området. I forskriften kan det gis bestemmelser om hva som alene eller sammen med andre tiltak kan endre landskapets særpreg eller karakter vesentlig, om krav til landskapsmessig tilpassing, og om ferdsel som ikke skjer til fots.

 

En landsverneplan er en oversikt over verneverdige eiendommer og en historisk oversikt over en offentlig sektor. Utvalget skal være kartlagt og valgt ut av sektoren/eiendomsforvalteren i samråd med Riksantikvaren. Landsverneplanene skal danne grunnlag for eventuell forskriftsfredning i henhold til kulturminneloven.

Statens eiendommer skal forvaltes på en slik måte at de kulturhistoriske og arkitektoniske kvalitetene blir tatt vare på og synliggjort. Ansvaret for dette ligger hos de statlige eiendomsforvalterne (NSB, Telenor osv.).

Tradisjonelt ble verneverdige eiendommer i statens eie ikke vedtaksfredet etter kulturminneloven, men var underlagt såkalt administrativt vern. I lengden viste det seg imidlertid vanskelig å praktisere dette på en tilfredsstillende måte, og i år 2000 ble det innført en ny paragraf i kulturminneloven som ga mulighet til å frede statens eiendommer ved forskrift (kml § 22a). Følgene av fredningen er de samme som ved fredning av private og kommunale eiendommer, men fredningsprosedyren er noe forenklet. Dette var et viktig premiss for opprettelsen av prosjektet Statens kulturhistoriske eiendommer (SKE) i 2003.

Prosjektet ble ytterligere forankret ved kgl. res. av 1. oktober 2006 om forvaltning av statens kulturhistoriske eiendommer. Her ble alle statlige eiere av kulturhistoriske eiendommer pålagt å utforme sektorvise landsverneplaner og forvaltningsplaner for sine eiendommer. Arbeidet ble initiert og koordinert av SKE i samarbeid med fagdepartementene.

Arbeidet var i all hovedsak ferdigstilt i 2014. Da hadde alle statlige sektorer utarbeidet sine landsverneplaner, i alt 29, og prosjektet SKE ble avsluttet. Etter dette finnes det landsverneplaner for bl.a. festningsanlegg, kraftanlegg, teleanlegg, jernbaneanlegg, veganlegg, helsebygninger, barnevernsinstitusjoner og teaterbygninger.

For eiendommer som er klassifisert i verneklasse 1 og 2, er det utarbeidet forvaltningsplaner som skal sikre anleggene korrekt og forsvarlig drift og vedlikehold.

Kilde: Riksantikvaren

Lenke: https://www.riksantikvaren.no/Prosjekter/Landsverneplaner

Se også Bygningsvern.

Boliger med lavere behov for energi til oppvarming enn en standard bolig. I lavenergihus ligger totalt årlig energibehov under 100 kWh/m² BRA pr. år (i Oslo), hvorav oppvarming utgjør ca. 30 kWh/m² BRA pr. år.

Energirammer for ulike typer bygninger er gitt i TEK17 § 14-2. Totalt netto energibehov for småhus er her satt til 100 kWh/m2BRA + 1600 kWh pr. år. For skoler er energirammen 110 kWh/m2, for hotell 170 kWh/m2 og for sykehus 225 kWh/m2 BRA pr. år.

Dette oppnås ved å:

  • Redusere varmetapet
  • Effektivisere el-forbruket
  • Utnytte solenergien
  • Vise og kontrollere energibruken
  • Velge riktige energikilder

 Se også Passivhus

LCCWeb er et beregningsverktøy for analyse av livssykluskostnader for bygg på ulike detaljeringsnivåer. LCCWeb kan benyttes for alle typer prosjekter og i alle faser av planlegging og drift av bygget. Beregningene utføres i henhold til NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk - prinsipper og struktur

LCC-web er utviklet av Statsbygg og Forsvarsbygg i samarbeid med Norconsult. Programmet er gratis, men tilgangsstyrt, se http://www.lccweb.no/

Se også Livssykluskostnader (LCC)

 

Lean Construction er en ambisjon om å forstå og forbedre den prosjektbaserte planleggingen og produksjonen i bygg- og anleggsnæringen. Det innebærer å kombinere generell kunnskap om planleggings- og produksjonsprosesser (produksjonsteori) med en forståelse av de mer spesifikke kjennetegnene ved prosjektbasert planlegging og produksjon i sin alminnelighet og ved BA-næringen spesielt.

En metode som brukes er «The Last Planner System» (LPS) med hovedmåltsetning om flyt i byggeprosessen. Lean Construction har sin bakgrunn i og ble inspirert av «Lean Production» og «Toyotasystemet», men dreier seg om prosjektbasert planlegging og produksjon av unike enkeltprodukter. Lean Construction har de seinere årene blitt koblet sammen med andre konsepter for prosjektgjennomføring og samarbeid, slik som «Integrated Project Delivery» (IPD), partnering og bruk av digital teknologi, slik som Bygningsinformasjonsmodell (BIM), blant annet i det som forbindes med «Virtual Design and Construction» (VDC).

Ledighetsraten for en gitt bygningsmasse og bruksformål er den prosent av bygningsmassen i gulvareal etc. som ikke er i bruk eller som ikke er i bruk til dette formålet.

(SFE)

Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) er en sertifiseringsmetode for «grønne bygninger», utviklet av U.S. Green Building Council (USGBC).

Metoden omfatter et sett av vurderingskriterier for utforming, bygging, drift og vedlikehold av miljøvennlige bygninger og omgivelser. Målet er at byggeiere og -forvaltere skal handle miljømessig ansvarlig og bruke ressurer effektivt.

Se også Green Buildings og BREEAM

Se OSCAR-begreper

Eng.: Service Life

Det skjelnes mellom ulike typer levetid:

  • Estetisk levetid: Den tid en bygningsdel oppfyller sitt estetiske krav.

  • Egnet levetid: Den tid bygningens utforming støtter opp om virksomheten i bygget. Ved god tilpasningsdyktighet kan denne forlenges gjennom utvikling av bygget.
  • Funksjonell levetid: Den tid bygningen/ bygningsdelen oppfyller den forutsatte funksjon. Handler om bygningens/bygningsdelens brukbarhet over tid.

  • Teknisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen oppfyller sine tekniske krav. Handler om bygningens varighet over tid. Påvirkes av vedlikeholdet.

  • Økonomisk levetid: Den tid bygningen/bygningsdelen kan utnyttes uten at det er økonomisk å rive, bygge om eller skifte ut.

Se også Levetidsplanlegging

Levetidskostnad var i NS 3454:2000 definert som summen av kapitalkostnad og nåverdien av alle utgifter til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling i brukstiden, dvs. nåverdien av livssykluskostnadene.

I NS 3454:2013 er det tilsvarende begrepet nåverdi for kostnader i analyseperioden T  (NVT). Denne formuleringen tar høyde for at analyseperioden også kan være kortere enn levetiden, f.eks. en utleieperiode eller perioden fram til forventet ombygging/fornyelse.

NVT = N + Σ FDVUover tiden T til kalkulasjonsrente r

Levetidskostnaden beregnes ved ferdigstillelse av nybygg. Som kalkulasjonsrente (r) benyttes vanligvis realrente, dvs. nominell rente justert for inflasjon.

Årskostnaden (ÅK) beregnes ved å legge ut levetidskostnaden som en annuitet over byggets levetid T med kalkulasjonsrente r. Årskostnaden framkommer da ved å multiplisere levetidskostnaden NVT med annuitetsfaktoren aT.

ÅK = NVT ⋅ aT

Levetiden settes gjerne til 60 år i Norge, men den totale levetiden kan være mye lenger.

På dansk kalles levetidskostnaden totaløkonomi.

Se også Livssykluskostnader (LCC) og Årskostnad (ÅK)

 

Eng.: Service Life Planning

Forskjellige bygningsdeler/komponenter innen samme bygg vil ha forskjellig sannsynlig levetid (eller forventet levetid /designlevetid) og kan deles i tre grupper:

  1. «Ser vi aldri igjen.» Disse må fungere i den forventede levetiden til bygget uten vedlikehold eller utskifting (f.eks. fundamenter, innfestningsdetaljer for påhengsfasader etc.) Bør ha stor oppmerksomhet i kvalitetssikring.

  2. «Ser, men skal ikke skiftes ut.» Disse skal fungere med vedlikehold i hele byggets levetid, men ikke skiftes ut.

  3. «Ser og kan gjøre alt.» Disse kan skiftes og vedlikeholdes. Gjelder stort sett innredningssystemer og overflater.  

Komponenter med kortere levetid enn selve bygningen, må kunne skiftes ut eller vedlikeholdes uten betydelige inngrep i komponenter med lengre levetid.  Målet er så liten konflikt som mulig («null-friksjon») mellom elementer med forskjellig levetid, se Lagdelingsmodell for bygningskomponenter.

 

Standarder for levetidsberegning

Standarder for levetidsberegninger inngår i miljøsikringssystemet ISO 14000. To sentrale standarder er:

  1. ISO TC/59 Design Life of Buildings. Her møtes prinsippene for design med prinsippene for materialers levetid (service life). Det skal være harmoni mellom bygningens designlevetid (f.eks. 60 år) og bygningsdelenes eller materialenes beregnede levetid (f.eks. vinduer 30 år, innredninger 20 år).

  2. ISO 15686 Buildings and constructed assets – Service Life Planning beskriver prinsipper og prosedyrer som gjelder design ved planlegging av bygningers varighet. Standarden har to deler: General principles og Service life prediction procedures.

Bl.a. er det foreslått minimum forventet levetid for bygningskomponenter i bygg. Disse levetidene varierer med forventet levetid for bygget slik det framgår av tabellen.

 

Forventet levetid for bygget 

Utilgjengelige komponenter eller bærende konstruksjoner

Komponenter hvor utskifting  er kostbart    eller vanskelig

Store utskiftbare komponenter

Tekniske installasjoner

Ubegrenset

Ubegrenset

100 år

40 år

25 år

150 år

150 år

100 år

40 år

25 år

60 år

60 år

60 år

40 år

25 år

25 år

25 år

25 år

25 år

25 år

15 år

15 år

15 år

15 år

15 år

10 år

10 år

10 år

10 år

10 år

 Note: Lett utbyttbare elementer kan ha levetid på 3-6 år.

 

Teknisk levetid bestemmes av fem faktorer:

 

  1. Materialteknisk egenskaper
  2. Designnivå (utforming av detaljer)
  3. Arbeidsmessig kvalitet (utførelse)
  4. Miljømessige påkjenninger (av alle slag)
  5. Vedlikeholdsinnsats

Faktor 1-3 gir motstand mot nedbryting. Er en av faktorene dårlig, reduseres tilstanden raskt. Faktor 4 er summen av nedbrytende krefter, mens faktor 5 er korrigerende tiltak som bremser nedbrytingen. Ut fra dette ser en tydelig at teknisk levetid ikke er et vitenskapelig, faktisk tall.

Prinsippet er illustrert i figuren nedenfor. Ballongen representerer de innebygde kvalitetene som bidrar til å holde tiltanden oppe (faktor 1-3), mens loddet representerer kreftene som bryter tilstanden ned (faktor 4). Innsatsen av korrigerende tiltak i form av vedlikehold, reparasjon, utskifting etc. (faktor 5), avgjør om tilstanden holder seg stabil, øker eller synker.

 

En generell tilnærming for å oppnå maksimal levetid (brukstid) for bygget vil være å gi byggets «konvolutt» og bæresystem maksimal teknisk levetid mens innredningssystemer gis funksjonell levetid med stor grad av tilpasningsdyktige løsninger som minimal friksjon mellom bygningsdelene.

(SB) 

 

Se også Levetid for bygg 

 

 

Bygninger med så stor kulturhistorisk og/eller arkitektonisk verdi at de ønskes bevart.

Flere kommuner fører egne lister over slike bygninger, f.eks. byantikvarens gule lister i Oslo. Listeføringen gir i seg selv ikke noe formelt vern slik fredete bygg og bygningsmiljøer har etter kulturminneloven. Listeføringen markerer likevel at bygningen har viktige verneverdier, og dette tjener som rettledning for kommunens forvaltning og saksbehandling etter plan- og bygningsloven.

Planbestemmelsene i plan- og bygningsloven gir kommunen hjemmel til å regulere hensynssoner for å sikre verneverdier i bygninger, andre kulturminner, og kulturmiljøer, herunder vern av fasade, materialbruk og interiør (pbl § 12-7 nr. 6). Byggesaksbestemmelsene pålegger kommunen ansvar for å se til at historisk, arkitektonisk eller annen kulturell verdi som knytter seg til et byggverks ytre, så vidt mulig blir bevart (pbl § 31-1).

For kirker som er omfattet av Kirkeloven gjelder en egen ordning for listeføring. Alle kirker fra perioden 1650-1850 samt et større antall kirker fra tiden etter 1850 er listeført som spesielt verneverdige. For disse skal alle planer om endringer forelegges Riksantikvaren til uttalelse før godkjenning kan gis. For søknadspliktige tiltak etter pbl må kommunen gi tillatelse. For søknadspliktige tiltak etter Kirkeloven må biskopen gi tillatelse.

Se også Bygningsvern

Eng.: Life Cycle Assessment.

Synonymt med Livssyklusanalyse (LCA)

Se også Miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv

Eng.: Life Cycle Analysis

Metoder for livssyklusanalyser (LCA) sprang fram av globale miljøstudier og energiregnskaper seint på 1960-tallet. For å vurdere miljøpåvirkningen av et produkt, måtte det utvikles metoder for innsamling og vurdering av data om produktet gjennom hele livsløpet. I de seinere år har det kommet til to nye begreper som bedre reflekterer de ulike stadiene i prosessen: Life Cycle Inventory (LCI) og Life Cycle Assessment (LCA), se Livssyklusopplysninger (LCI) og Livssyklusanalyse (LCA).

Andre uttrykk som brukes er Cradle to Grave Analysis, Eco-balancing og Material Flow Analysis.

Se også Levetidsplanlegging

Eng.: Life Cycle Costs (LCC)

I NS3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk er livssykluskostnadene definert som Kapitalkostnader (N) pluss årlige kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) i byggverkets levetid/brukstid (NS 3454).

I LCC-kalkylen brukes kalkulasjonsrente, vanligvis nominell rente justert for inflasjon. Nominell rente er relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i løpende pengeverdi og kapitalbeløpet regnes i nominell historisk verdi.

Livssykluskostnadene er i NS 3454 delt opp i følgende hovedposter:

1 Anskaffelses- og restkostnader
2 Forvaltningskostnader
3 Drifts- og vedlikeholdskostnader
4 Utskiftings- og utviklingskostnader
5 Forsyningskostnader
6 Renholdskostnader

Til bruk i bygg- og eiendomsforvaltningen er det videre gitt følgende tilleggsposter (som ikke er definert som livssykluskostnader):

7 Service-/støttekostnader til kjernevirksomheten
8 Virksomhetsspesifikke kostnader
9 Verdier og inntekter

Utskifting av komponenter regnes som vedlikehold. Ved større utskiftninger kan det også omfatte utvikling av bygget.

Se også Levetidskostnad og Kapitalkostnader og driftskostnader

Eng.: Life Cycle Inventory

Livssyklusopplysninger er data som samles inn og legges til grunn for en livssyklusanalyse. LCI er rådata om alt som inngår i livssyklusen til et produkt/objekt, og omfatter detaljert registrering av alle strømmer inn og ut av produksjonssystemet, så som materialer, energi og utslipp til luft, vann og jord. 

Neste trinn er å analysere dataene. Dette kalles LCIA - Life cycle impact assessment.  Denne prosessen tar sikte på å finne ut hvilken effekt strømmene har på miljø og omgivelser, altså «what does it mean».

Se også Livssyklusanalyse (LCA)

Lokal Agenda 21 er den lokale oppfølgingen av FNs handlingsplan for miljø og utvikling i det 21. århundre - Agenda 21 (s.d.). I Norge har et flertall av kommunene samt organisasjoner, næringsliv, skoler og andre deler av samfunnslivet utarbeidet egne miljøhandlingsplaner for sin virksomhet. Bak Lokal Agenda 21 står Miljøverndepartementet, Kommunenes sentralforbund, Stiftelsen Idébanken, ProSus, GRIP og Miljøheimevernet.

Anskaffelser til det offentlige er regulert i Lov om offentlige anskaffelser og Forskrift om offentlige anskaffelser

Offentlig sektor kjøper inn varer og tjenester for nesten 400 milliarder årlig (2016). Regelverket for offentlige anskaffelser skal sikre at disse midlene utnyttes best mulig gjennom kostnadseffektive og samfunnstjenlige innkjøp, og at offentlig sektor gjennom sine innkjøp bidrar til å utvikle et konkurransedyktig næringsliv.

Offentlige anskaffelser skal så langt som mulig basere seg på konkurranse. Konkurranse er et virkemiddel for å sikre effektiv ressursbruk i det offentlige, og bidra til økt verdiskapning i samfunnet. Større kontrakter skal utlyses over hele EU/EØS-området.

 

Som offentlige oppdragsgivere regnes statlige, kommunale, fylkeskommunale og andre offentligrettslige organer.

 

Under planlegging av den enkelte anskaffelse pålegges oppdragsgiverne å ta hensyn til livssykluskostnader, universell utforming og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen (§ 6).

Begreper 

Anbudskonkurranse: Reglene for bruk av anbudskonkurranser:

  • Over EØS-terskelverdiene: Må normalt bruke anbudskonkurranse.
  • Under EØS-terskelverdiene, men over nasjonale terskelverdiene: Kan velge fritt mellom anbudskonkurranser og forhandlet prosedyre.
  • Under nasjonale terskelverdier: Ikke plikt til å arrangere kunngjorte konkurranser.

Forhandlet prosedyre: Reglene for forhandlet prosedyre innen klassisk sektor finner vi i forskriftenes §§ 9-3 og 17-3. Generell adgang til å forhandle:

  • Forsyningssektoren
  • Under EØS-terskelverdiene innenfor klassisk sektor.

Over EØS-terskelverdiene innenfor klassisk sektor er det bare i unntakstilfelle adgang til å iverksette en forhandlet prosedyre. Konkurransepreget dialog: Adgang til å forhandle om de tekniske løsningene før pristilbudet sendes inn. Gjelder ved særskilt komplekse kontrakter. Uklart om denne formen kan brukes generelt ved totalentreprise. 

Klageordninger: Klagenemnda for offentlige anskaffelser, opprettet med virkning fra 1. januar 2003. 

Avtaleslutningen: Kontraktsslutningen er formalisert i forskrift om offentlige anskaffelser §§ 10-3 og 17-3.

Formkravene: Kontrakt først inngått når det foreligger et dokument undertegnet av begge parter. 

Omgjøring: Omgjøringsadgangen til det offentlige.  

Betingede avtaler: Ofte gjøres avtaler betinget av at bestemte forhold bringes i orden/kommer på plass. 

Suspensjon: Normalt dreier det seg om suspensive betingelser: Avtalen får først virkning når det er på det rene at betingelsen er oppfylt. Ulike typer suspensive betingelser:

  • Ytre objektiv fakta, så som myndighetenes godkjennelse, lånefinansiering, osv.
  • Indre forhold, typisk styrets eller generalforsamlingens godkjennelse.

Intensjonsavtaler: På et visst stadium i forhandlingsprosessen vil partene kunne ha behov for å formalisere bestrebelsene på å nå målet om et kontraktforhold. Dette gjelder særlig der prosessen tar lang tid og det brukes relativt mye ressurser i forhandlingsfasen. Hva er en intensjonsavtale? Normalt ikke bindende som en endelig kontrakt. 

Kilde: Prof. Lasse Simonsen, UiO

Terskelverdier (2017)

  • Anskaffelser under 100 000 er unntatt fra loven
  • Anskaffelser mellom 100 000 og 1,1 mill. kr (eks. mva.) kan gjøres ved å innhente pris fra lokale tilbydere. Det skal føres protokoll.
  • Anskaffelser med en verdi over 1,1 mill. kr. skal kunngjøres nasjonalt på Doffin-databasen.
  • Kontrakter over følgende terskelverdier skal i tillegg utlyses i EU/EØS-området på TED-databasen: 
    • Statlige etaters vare- og tjenestekjøp over 1,1 mill. kr.
    • Andre off. oppdragsgiveres  innkjøp over 1,75 mill. kr.
    • Bygge- og anleggsprosjekter over 44 mill. kr.

 

Se også Kontraheringsformer

En rekke lover og forskrifter inneholder bestemmelser som angår FDVU-arbeidet. Noen av de mest sentrale er:

  • Arbeidsmiljøloven
  • Avhendingsloven
  • Brann- og eksplosjonsloven
  • Forkrift om brannforebygging
  • Eierseksjonsloven
  • Forurensingsloven
  • Avfallsforskriften
  • Forvaltningsloven
  • Husleieloven
  • Internkontrollforskriften
  • Kulturminneloven
  • Naboloven
  • Offentleglova
  • Plan- og bygningsloven m/ forskrifter

Løsningsrett gir formelt rettighetshaver rett, men ingen plikt til å overta fast eiendom på et senere tidspunkt, når eiendommen likevel må skifte eier, eller kort og godt til et bestemt tidspunkt.

(SFE)

I utvikling/forvaltning/bruk av eiendom brukes makeskifte vanligvis om minnelig (arrangert av eierne selv) flytting eiendomsenheter, slik at eiendommene blir liggende mest mulig samlet eller bedre egnet for bruk og-eller utnyttelse, jf. urbant jordskifte.

(SFE)

Må kunne sikre besluttet ytelse og kvalitet på FN-tjenester på både kort og lenre sikt. Kriterier for valg av indikatorer med de rette egenskaper og metoder for det som skal måles og avvik som må analyseres.

(NS-EN 15221-3)

NS 3940:2012 Areal- og volumberegninger av bygninger inneholder regler for hvilke deler av et bygg som skal regnes med i arealberegningene. Arealet beregnes av måleverdige deler. Et areal kan være måleverdig selv om det ikke er innredet for varig opphold. 

En del regnes som måleverdig når den oppfyller følgende krav:

  • Den har fri høyde over golv (til underkant himling/hanebjelke o.l.) på minst 1,9 m i en bredde på minst 0,6 m. Del med skråtak regnes som måleverdig til 0,6 m utenfor høyden 1,9 m eller til begrensende vegg/bygningsdel.
  • Den er tilgjengelig via dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige.
  • Den har golv. Dog er trappeåpninger, heissjakter og andre vertikale sjakter måleverdige.
 

Se også Arealberegning av bygninger

Det benyttes forskjellige begreper om den virksomheten ulike typer aktører driver innen bygg- og eiendomsforvaltning:

  • Service Delivery Management: Ekstern leveranse/salg av drifts- og servicetjenester (driftsselskap, byggservice).

  • Facility Management: Drive FDVUS overfor kjernevirksomheten («drift og service»). Service omfatter ulike slag brukertjenester. 

  • Property Management: Bygningsforvaltning sett fra bruker- og eierperspektiv.

  • Real estate (property) management: Forretningsmessig drift og forvaltning av fast eiendom. Forvalterens oppgaver omfatter markedsføring og finans, leietakeradministrasjon, teknisk eiendomsdrift og administrasjon. 

  • Asset Management: Eiendomsforvaltning og eiendomsutvikling for å øke/opprettholde byggets bruksmessige og økonomiske verdi. Begrepet benyttes både i eiendomskapitalforvaltning (eiendomsinvestorer) og i virksomheters eiendomsforvaltning.

  • Portifolio Management: Økonomisk forvaltning av en eiendomsmasse (eiendomsinvestor, eiendomsselskap).

Se også: Corporate Real Estate Management (CREM), Real Estate Facility Management (REFM), Real Estate Management (REM) og Asset Management (AM)

Markedsgapanalyser brukes for å anslå/undersøke etterspørselen av gulvareal fratrukket det aktuelle eller påregnelige tilbudet i et gitt tidsrom og innenfor spesifiserte markedsnisjer for nyprodusert eiendom. Det kan være forretningsareal, kontor, områdespesifikke ungdomsboliger, eldreboliger, boliger innenfor er bestemt prissjikt etc.

De forutsetter vanligvis empiriske data (statistikk i tidsserier) over igangsatt og ferdigstilt gulvareal i kvm. til ulike formål, avgang og tilgang av boliger etc., planer for dette, ledig gulvareal o.l. I det enkelte område vil også oversikt over bygningsmassens alder, sammensetning med henblikk på bruk og den teknisk-funksjonelle standard bidra til å støtte opp om denne type analyser.

Slike gapanalyser kan også foretas mer eller mindre på grunnlag av direkte observasjon. De kan i så fall bli kostnadskrevende.

(SFE)

Markedsrisiko oppstår som følge av usikkerhet i det markedet virksomheten produserer for. Den blir gjerne forstått som mulighetene for at nedadgående trender vil bidra til å redusere eiendomsinvesteringens markedsverdi.

I eiendomsutvikling er det som sluttprodukt byggemarkedet for bolig- og næringsbygg. Samlet består imidlertid dette markedet av ulike nisjer som heller ikke nødvendigvis omfatter bare sluttprodukt. Eiendomsutvikling omfatter ulike «foredlingsnivåer» av eiendom som også kan ha sin etterspørsel for viderutvikling av samme eiendommen. Usikkerheten i alle disse markedsnisjene er noe eiendomsutvikleren i liten eller ingen grad kan påvirke, men bare forholde seg til gjennom indikatorer som gir grunnlag for analyser av valgmuligheter.

(SFE)

I forbindelse med utbygging og byggevirksomhet angir massebalansen en karakteristikk av hvor mye volum av jord, fjell og av rivings- /destruksjonsvolum fra tidligere konstruksjoner som må flyttes for enten bruk/lagring på utviklingseiendommen eller transporteres et annet sted.

Masseberegninger for å kunne kontrollere virkninger for lagring, for fastsettelse/kontroll av byggelinjer, for transport og økonomien i prosjekter inngår i verdi- og lønnsomhetsvurderinger for utviklingseiendom.

(SFE)

Matrikkelen er Norges offisielle register over fast eiendom, herunder bygninger, boliger og adresser. Matrikkelen samler det tidligere GAB-registeret (Grunneiendom, Bygning og Adresse) og kommunenes Digitale EiendomsKart (DEK) i ett og samme register.

Hver uke registreres mellom 20 000 og 30 000 endringer i matrikkelen. Slik registrering kalles matrikulering. Kommunene er lokal matrikkelmyndighet og fører matrikkelen. Registeret består av over 3 millioner matrikkelenheter, over 4 millioner bestående bygg og over 2 millioner adresser.

I kartløsningen Se eiendom kan det gjøres direkte oppslag i grunnboken for å se hva som er tinglyst. Det kan foretas søk på navn, gårds- og bruksnummer samt adresse. Brukerne får på denne måten opplysninger om hvilke bygninger som finnes på eiendommen, eiendommens areal, hvem som står oppført som hjemmelshaver (formell eier), tinglyste pengeheftelser, servitutter m.m.

Registeret eies og drives av Norsk Eiendomsinformasjon as, som er et heleid statlig selskap.

Kilde: Kartverket

Matrikulær omforming er en samlebetegnelse på alle de oppgaver som må utføres for å endre eksisterende matrikulering i form av matrikkelopplysninger med relaterte opplysninger fra rettighetsregisteret (grunnboken) slik at det kan opprettes nye matrikkelenheter for aktuelle utnyttelsesformål.

Matrikulær omforming er nødvendig for all gjenbruk av grunnarealer hvor eksisterende eiendomsstruktur/tomtemønster ikke kan utnyttes direkte for ny byggevirksomhet/dannelse av ny eiendom. Det er aktuelt både i en- og flereiersituasjoner.

Prinsipielt kan omformingen foregå i ett eller to/flere trinn avhengig av hva matrikkel systemet tillater av arealoverføringer, grensejusteringer og sammenslåinger av matrikkelenheter, og notoriteten i eierforholdet, dvs. om det er tinglyst. I ett trinn utviskes eksisterende matrikkelordning automatisk slik at nye matrikkelenheter kan opprettes på grunnlag av dokumentert eierstatus, jf. a. i figur. I to eller flere trinn må det etableres mellomstadier hvor eksisterende enheter på grunnlag av nødvendige justeringer i avgrensing og dokumentasjon av eierforhold tildeles nye numre før de kan slås sammen for opprettelse av matrikkelenheter for ny utnyttelse.

(SFE)

Metamorfose - Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning er en arbeids- og møteplass for undervisning og forskning innen fagområdet, basert på et samarbeid mellom flere fakulteter ved NTNU og Sintef Byggforsk. Senteret ble etablert i 2001 etter påtrykk  fra eiendomsbransjen.

Hovedmålet for senteret er å tilby et forskningsbasert utdanningstilbud og kompetansemiljø for eiendomsutvikling og -forvaltning ved NTNU, som kan bidra til gode løsninger av strategisk verdi for huseiere, byggherrer, eiendomsforvaltere og -utviklere, utbyggere og brukere. Senteret er også basis for et nettverk mellom undervisning, forskning og praksis innen eiendomsutvikling og forvaltning i Norge og internasjonalt. Senteret har bl.a. utviklet et toårig masterprogram i eiendomsutvikling og -forvaltning. 

Lenke til hjemmesiden: https://www.ntnu.no/web/metamorfose/metamorfose

Tiltakshaver kan søke kommunens bygningsmyndighet om å ta hele eller deler av byggverket midlertidig i bruk før utførelsen er endelig avsluttet. For tekniske installasjoner kan det gis tidsbegrenset driftstillatelse. Av tillatelsen skal det fremgå hvilke arbeider som gjenstår med frist for ferdigstillelse.

Innvilget midlertidig brukstillatelse fritar ikke kommunen for plikt til utstedelse av ferdigattest når tiltaket er rettsriktig sluttført og dokumentert.

Reglene om midlertidig brukstillatelse er gitt i Plan- og bygningsloven, § 21-10.

(SFE)

EPD - Environmental Product Declaration - brukes både i norsk og internasjonal sammenheng.

En miljødeklarasjon (EPD) er et kortfattet dokument som oppsummerer miljøprofilen til en komponent, et ferdig produkt eller en tjeneste på en standardisert og objektiv måte. Miljødeklarasjonen lages på grunnlag av en livssyklusanalyse (LCA) basert på miljødata fra råvareuttak, produksjon, bruksfase og avhending.  

Miljøfyrtårn er en nasjonal miljøsertifiseringsordning driftet av Stiftelsen Miljøfyrtårn. Stiftelsen ble opprettet i 2003 av sentrale organisasjoner i næringsliv og offentlig forvaltning. Virksomheter som vil dokumentere sin miljøinnsats og vise samfunnsansvar, benytter som regel denne sertifiseringen. Pr 2017 er over 5000 virksomheter sertifisert.

 

De som er Miljøfyrtårn arbeider systematisk med miljøtiltak i hverdagen og de oppfyller kriterier og gjennomfører tiltak for en mer miljøvennlig drift og godt arbeidsmiljø.

Miljøfyrtårn har tilpassede kriterier for ulike bransjer og sertifikatet tildeles etter en uavhengig vurdering. Det leveres en årlig klima- og miljørapport og hvert tredje år blir virksomheten resertifisert

Miljøsanering omfatter miljøkartlegging og fjerning av bygningskomponenter med innhold av helse- og miljøskadelige stoffer i forbindelse med rehabilitering eller riving, samt fjerning av forurensninger i bygg eller byggegrunn.

Ved miljøsanering av bygninger utarbeides det en avfallsplan som viser hvilke stoffer og materialer som fins i bygningen, hvilke mengder som skal fjernes og hvordan materialene skal behandles. Målet er å oppnå et forsvarlig arbeidsmiljø, korrekt håndtering av spesialavfall og best mulig ressursutnyttelse i form av ombruk og gjenvinning.

Hjemmel for å utarbeide avfallsplan fins både i byggherreforskriften og internkontrollforskriften. Lokale bygningsmyndigheter eller arbeidstilsynet kan kreve at det utarbeides avfallsplan før riving settes i verk. Ved større arbeider kan også forurensningsloven komme til anvendelse.

I Oslo er det innført en egen kommunal forskrift om styring av produksjonsavfall. I 2007 fastsatte Miljøverndepartementet en landsdekkende forskrift med krav om avfallsplaner for arbeider over en viss størrelse.

Se også Avfall

Myndighetskrav om at tiltakshavere skal foreta miljøvurderinger i et livsløpsperspektiv (bærekraftig bygging).

Bestemmelser om dette bygger på Grunnlovens miljøparagraf (§ 112). Nærmere bestemmelser finnes blant annet i Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven (TEK17 § 9-1) og i Lov om offentlige anskaffelser (§ 6).

TEK17 § 9-1 lyder: Byggverk skal prosjekteres, oppføres, driftes og rives på en måte som medfører minst mulig belastning på naturressurser og det ytre miljøet. Byggavfallet skal håndteres tilsvarende.

Kommunestyret kan delegere myndigheten til å treffe vedtak om endringer i reguleringsplan når endringene i liten grad vil påvirke gjennomføringen av planen for øvrig, ikke går utover hovedrammene i planen, og heller ikke berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Før det treffes slikt vedtak, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eierne og festerne av eiendommer som direkte berøres av vedtaket, og andre berørte, skal gis anledning til å uttale seg (Plan- og bygningsloven, § 12-14). 

Myndigheten delegeres som regel til formannskapet eller kommunens utvalg for plansaker. 

Hva som er mindre endringer skal i følge lovens forarbeider vurderes ut fra hvilken betydning de har for berørte parter og interesser. Endringene bør ikke ha nevneverdig betydning, f.eks. vil ikke endring av arealformål kunne regnes som «mindre», mens en justering av grensene mellom to arealformål vil kunne være det. Avveininger av hva som måtte være en «stor» versus «mindre» endring forutsettes tatt etter at saken har blitt forelagt berørte myndigheter og naboeiere.

«Små» endringer er å forstå som mer bagatellmessige og kan delegeres administrasjonen.

(SFE)

Organiseringsfase for å etablere og implementere alle ressurser, systemer, data og rutiner forut for at det tas fullt ansvar for at fasilitetstjenestene leveres som spesifisert i avtale om fasilitetsstyring.

(ISO 41011:2017: «phase to establish and implement all resources, systems, data and procedures prior to taking full responsibility for the faclility services to be delivered as specified in the facility managment agreement»).

Modernisere: Gjøre moderne; fornye. Uttrykket brukes om tiltak som fører til en nyere, mer tidsmessig utgave av en eksisterende bygningsdel eller funksjon. Det kan gjelde utskifting av eldre innredninger (kjøkken, garderobe), fornyelse av overflater etc. Medfører vanligvis ikke endring av planløsning.

Modernisering brukes delvis synonymt med oppussing. Det har som regel også sterke innslag av oppgradering, men er i større grad påvirket av estetiske hensyn, mote og personlig smak.

Uttrykket er ikke definert i byggeregler eller standarder.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

Mulighetsstudie er en fremgangsmåte som brukes til å klarlegge i hvilken grad et prosjekt tilfredsstiller de mål slik de blir eller kan bli formulert/fremsatt av ulike aktører som er eller vil bli involvert i prosjektet.

(SFE)

Modell for verdifastsettelse og tilstandskartlegging av større bygningsmasser, utviklet av Multiconsult. Modellen er modulbasert, med moduler for tekniske-, funksjonelle-, miljømessige- og tilpasningsdyktige egenskaper. Kartlagte egenskaper måles mot egenskapskrav fra bygningenes kjernevirksomhet slik at vurderinger for tiltak kan gjennomføres. Målet er å få oversikter som et av flere «baktepper» for strategiske beslutninger.

Metoden omfatter

  • kartlegging av overordnet tilstand for en bygningsmasse (ved hjelp av en overordnet tilstandsvurdering)
  • kartlegging av oppgraderingsbehovet
  • kartlegging av bygningsmassens overordnede verdi

Bereningsmodellen bygger på følgende formler:

  • Teknisk verdi (gjenskaffelsesverdi) = Tomteverdi + Nybyggverdi – Verdireduksjon (oppgraderingsbehov til TG 1)
  • Grunnlag for beregning av kapitalkostnad = Teknisk verdi – Korreksjon for «utilpasshet» (funksjonalitet, bygningstype, byggeår).

Metoden er benyttet på ca. 13 mill. m2 offentlig bygningsmasse i Norge.

Se også Verdivurderingsprinsipper for eiendom og Profildata

Uttrykket naboklage brukes som regel om den rett naboer i egenskap av eiere av fast eiendom, gjenboere etc. har til å uttale seg, og herunder protestere mot søknader om byggetillatelse (jf. Plan- og bygningsloven, § 21-3 om nabovarsel). Det kan også brukes i forbindelse med berørtes rettigheter, herunder den adgang naboer til det aktuelle planområdet har til å kommentere utarbeidelsen av en arealplan, og da vanligvis reguleringsplan, i forbindelse med oppstart av planleggingsarbeid og offentlig ettersyn.

Naboer som ikke vinner frem med sine klager kan eventuelt benytte nabolovens adgang til å reise privat søksmål mot tiltakshaver.

(SFE)

Nasjonale Festningsverk er en avdeling under Forsvarsbygg, som ivaretar og utvikler 14 større festningsanlegg og 22 mindre grensebefestninger. Anleggene vitner om en 400 år lang forsvarshistorie. 

Stortinget besluttet i 2002 å frigi de nasjonale festningsverkene til sivil bruk, på bakgrunn av anleggenes reduserte militære betydning. Redusert militært nærvær har derfor muliggjort en tilgjengeliggjøring av festningene for allmennheten.

Avdelingen gir kulturminnefaglige råd også om andre militære og arkeologiske kulturminner på Forsvarets grunn, og er ansvarlig for informasjon og formidling både til Forsvaret og det sivile samfunn.

 

Som nasjonalpark kan vernes større naturområder som inneholder særegne eller representative økosystemer eller landskap og som er uten tyngre naturinngrep. (Naturmangfoldsloven § 35)

I nasjonalparker skal ingen varig påvirkning av naturmiljø eller kulturminner finne sted, med mindre slik påvirkning er en forutsetning for å ivareta verneformålet. 

Som naturreservat kan vernes områder som

a) inneholder truet, sjelden eller sårbar natur,

b) representerer en bestemt type natur,

c) på annen måte har særlig betydning for biologisk mangfold,

d) utgjør en spesiell geologisk forekomst, eller

e) har særskilt naturvitenskapelig verdi.

Som naturreservat kan også vernes et område som er egnet til ved fri utvikling eller aktive gjenopprettingstiltak å få verneverdier som nevnt i første ledd.

I et naturreservat må ingen foreta noe som forringer verneverdiene angitt i verneformålet. Et naturreservat kan totalfredes mot all virksomhet, tiltak og ferdsel. I forskriften kan det gis bestemmelser om vern av kulturminner i reservatet. (Naturmangfoldsloven § 37)

Nåverdi (NV) er den sum som i dag må settes til forrentning for at man på et nærmere angitt tidspunkt (t) skal ha det beløpet som forfaller til betaling. Nåverdien regnes ut ved å multiplisere det framtidige beløp med diskonteringsfaktoren dt for år t.

NVt = (1 + r) – t ⋅ FDVUt  = dt ⋅ FDVUt 

Nåverdien av en betalingsrekke med like beløp (a) gjennom hele analyseperioden (T) kan beregnes ved å multiplisere det faste beløpet med sumfaktoren (invers annuitetsfaktor) (dT).

dT = (1 + r)T - 1 / (1 + r)T ⋅ r

NVT = a ⋅ dT

Nåverdien av en betalingsrekke med varierende beløp, må beregnes ved å diskontere hvert enkelt beløp.

Se også Annuitetsfaktor (a) og Sumfaktor

Kilde: NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk

Nåverdimetoden brukes bl.a. i lønnsomhetsberegninger, se Kapitalverdimetode og Internrentemetoden

 

Eller nedgradert eiendomsverdi. Uttrykket er mye brukt om fall i verdiene av fast eiendom med bakgrunn i nedslag i markedspriser, manglede vedlikehold, nabolagets negative utvikling etc. og som resulterer i lavere pristakster, lånetakster o.l.

(SFE)

Fasenormen «Neste Steg» er et rammeverk for å beskrive gjennomføringen av norske byggeprosjekter. Modellen ble lansert av Bygg21 i 2015. Prosessen foregår i åtte steg fra start til avvikling. Rammeverket belyser hvilken informasjon og hvilke beslutninger som er nødvendige i hvert steg, og beskriver overganger og informasjonsleveranser mellom aktørene i verdikjeden.

Aktørene i BAE-næringen bruker forskjellige fasemodeller i gjennomføringen av sine byggeprosjekter, se Faser i en bygnings livssyklus. «Neste Steg» åpner for bruk av alle mulige gjennomføringsmodeller, og benytter derfor ordet steg i stedet for fase. Stegene kan i prinsippet tas i den rekkefølgen som er mest hensiktsmessig.

Hovedtrekk

Figuren nedenfor viser hovedtrekkene i «Neste Steg». Øverst ligger "byggestigen" med de åtte trinnene, og under denne eksempler på informasjon som skal framskaffes i hvert steg (planer, utredninger, godkjenninger mv.). Informasjonsflyten er essensiell for å bevege seg mellom stegene i byggeprosessen. Output fra ett steg er samtidig input til det neste, slik at denne må være på plass før neste steg kan starte. Videre må riktig output være fastslått for å kunne avslutte steget.

Formålet med rammeverket er å bedre informasjonsflyten mellom aktørene, øke produktivitet og verdiskaping, øke forståelsen for ulike perspektiver og skape felles begrepsbruk.

Aktørene i en byggeprosess har forskjellige hensyn å ivareta og ulike krav til leveranser i stegene. Fire perspektiver er bygget inn i rammeverket:

  • Eierperspektivet, som skal sikre at investeringen oppfyller sin hensikt i strategisk og økonomisk forstand.
  • Brukerperspektivet, som skal sikre at brukerne får tilfredsstilt sine behov og ønsker.
  • Utøvende perspektiv, som skal sikre at utførende aktører får best mulig produktivitet og effektivitet.
  • Offentlig perspektiv, som skal sikre at prosjektet utføres innenfor lover og offentlige hensyn som er definert.

Steg for steg

Hvert steg er detaljert beskrevet i veilederen til «Neste Steg». For hvert steg beskrives formål, kjerneprosesser knyttet til de fire perspektivene, hjelpeprosesser og ledelsesprosesser, typisk input/output og kommentarer. Nedenfor følger lenker til artikler om de enkelte stegene.

Steg 1: Strategisk definisjon

Steg 2: Program- og konseptutvikling

Steg 3: Bearbeiding av valgt konsept

Steg 4: Detaljprosjektering

Steg 5: Produksjon og leveranser

Steg 6: Overlevering og ibruktakelse

Steg 7: Bruk og forvaltning

Steg 8: Avvikling

 

Referanser og lenker

1. Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste Steg» - et felles rammeverk for norske byggeprosesser

2. Bygg21: Samleside for fasenormen «Neste Steg»

Formål

Identifisere begrunnelse, overordnede mål og rammer for tiltaket.

Typisk input

  • Idé eller problem som skal løses (bruker).
  • Forretningsmessig strategi og forretningsplan for virksomheten (eier).

Kjerneprosesser

 

 Viktige hjelpeprosesser

  • Hente inn erfaringer fra tidligere tilsvarende tiltak (prosjektevalueringer)

Ledelsesprosesser

Planlegging Etablere overordnet prosjektplan og mer detaljert plan for neste fase
Anskaffelser De første betraktningene rundt sammensetningen av prosjektteamet. Kontrahere eventuelt rådgivere for steg 1.
Kommunikasjon Interessentanalyse. Etablere strategi for å styre forventninger.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Sjekke status med tanke på økonomi og investeringskapasitet.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sjekk at en levedyktighetsvurdering av kundens behov og tomt er gjennomført. Inkludere gjenbruk av bygg og materialer.
Utsjekk for levedyktighet - Sosialt Vurdere tiltakets etiske sider og konsekvenser av disse.

Typisk output

  • Anerkjennelse av brukerens behov for et tiltak.
  • En begrunnet vurdering av om det er forretningsmessig fornuftig å utrede tiltaket med tanke på gjennomføring.
  • Hvilke muligheter har vi?

Kommentar

I dette steget konstateres det om en idé er ønskelig å forfølge eller om det er avdekket et problem som må avklares og utredes. Steget kan være initiert av eier selv, eller ved at en bruker som har et behov for endring tar kontakt med eieren. Handlingsrommet må identifiseres og vurderes, inkludert om det finnes økonomisk forsvarlige tiltak. Typiske spørsmål er: Trenger vi dette? Bidrar tiltaket til forbedring? Er det gjennomførbart? Får vi lov? De første vurderingene rundt et mulig prosjekt gjøres ut fra eierens strategiske plan og ambisjonsnivå. Mange eiere har ikke kompetanse til å gjennomføre disse analysene selv og ofte vil de første rådgiverne bli kontrahert for å bidra til utredninger. Gjennomføringsstrategi eller entrepriseform er ennå ikke avgjort.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

1. Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

2. Stikkord i termbasen SNORRE: Levedyktighet  http://www.standard.no/toppvalg/termbasen/Termpost/?TermPostId=46711

Formål

Konstatere om tiltaket er gjennomførbart og avgjøre hvilken prinsippløsning som er mest hensiktsmessig.

Typisk input

  • Forretningsplan for virksomheten.
  • Foreløpig forretningsplan for tiltaket (begrunnelse og strategiske mål - Business case) og behovsanalyse knyttet til tiltaket.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Utrede muligheter og forutsetninger. Leie eller eie? Konkretisere mål, rammer og suksesskriterier for prosjektet.
Leveranser Alternativanalyser. Finansiell ramme. Overordnet gjennomføringsmodell. Eventuell konseptvalgutredning (KVU). Oppdatert forretningsplan.
Brukerperspektivet Utarbeide program (funksjons- og/eller romprogram). Utrede alternative handlinger og deres konsekvenser, inkludert nullalternativet. Skisseprosjekt (illustrert program). Avklare prinsippvalg (konseptvalg).
Leveranser Funksjonsprogram. Konseptdokumentasjon. Skisser og illustrasjoner.
Utøvendeperspektivet Utarbeide grov definisjon av omfang. Utvikle første rammeplan for gjennomføring.
Leveranser Foreløpige styringsdokumenter.
Offentlig perspektiv Gjennomgang av arealplaner. Tidlig avklaring og vurdering av myndighetskrav. Eventuelt konseptvalg-utredning (KVU) og KS1 før avslutning.
Leveranser Store offentlige prosjekter: KVU og KS1-rapport.

Viktige hjelpeprosesser

  • Utvikle prosjektmål (samfunnsmål, effektmål og resultatmål).
  • Omsette behovet i et program og kostnadsestimat.
  • Utrede alternative konsepter.
  • Nytte/kostnadsvurderinger.
  • Vurdere lokalisering og tomt.
  • Forberede gjennomføringsstrategi, inkludert overleverings- og risikohåndteringsstrategi.
  • Utforme ytelses-beskrivelser, ansvar- og ytelses-matriser, og teknisk- og kommunikasjons-strategi.

Ledelsesprosesser

Typisk output

  • Konklusjon på om tiltaket er gjennomførbart.
  • Vurdering av hvilket konsept (prinsippløsning) som best tilfredsstiller eierens forretningsplan og brukernes behov.
  • Konklusjon om hvorvidt en går videre og hvilket konsept som skal utvikles.

Kommentar

Basert på behov utredes forskjellige konsepter og programmer som tilfredsstiller behovet. I dette steget skal det gjennomføres forskjellige analyser og konseptutredninger slik at den beste prinsippløsningen identifiseres og det besluttes om man vil gå videre med prosjektet, med foreløpige konkretiseringer av omfang, pris og kvalitet. Typisk vil flere rådgivere komme inn her. Alternative løsninger skisseres og presenteres for valg av konsept. I dette steget fastlegges overordnet gjennomføringsstrategi inkludert anskaffelsesstrategi. Eventuell OPS modell må nå være bestemt. Eventuell samspillsentreprise bør også vurderes i dette steget. Underlaget fra Steg 2 blir underlag for samhandling med eieren. Handlingsrommet må identifiseres og vurderes, inkludert om det finnes økonomisk forsvarlige tiltak. Typiske spørsmål er: Trenger vi dette? Bidrar tiltaket til forbedring? Er det gjennomførbart? Får vi lov? De første vurderingene rundt et mulig prosjekt gjøres ut fra eierens strategiske plan og ambisjonsnivå. Mange eiere har ikke kompetanse til å gjennomføre disse analysene selv og ofte vil de første rådgiverne bli kontrahert for å bidra til utredninger. Gjennomføringsstrategi eller entrepriseform er ennå ikke avgjort.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanse

Kilde: Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

Formål

Utvikle prinsippene for teknisk løsning og realistiske strategier og planer for tiltaket slik at endelig beslutning om iverksetting kan tas på et riktig grunnlag.

Typisk input

  • Konseptdokumenter (valgt prinsippløsning), programmet (hva som skal utvikles), skisser og illustrasjoner, funksjonsprosjekt (kapasiteter), styringsdokumenter (foreløpig gjennomføringsstrategi).

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Klarlegging av konsekvenser av tiltaket. Bekreftelse av forretningsplan – valg og prioritering av styringsparametere.
Leveranser Grunnlag for endelig beslutning om investering, kostnadskalkyle, finansieringsplan, kontrakts- og organisasjonsstruktur. Oppdatert forretningsplan.
Brukerperspektivet Konkretisering og verifisering av krav og behov. Gjennomføre utredning av funksjoner og løsninger med nødvendig detaljeringsgrad.
Leveranser Romprogram. Forprosjektdokument.
Utøvendeperspektivet Konkretisere og verifisere rammer og planer for gjennomføring.
Leveranser Gjennomføringsmodell med planer for gjennomføring, skissert løsning for byggemetode, tekniske føringer.
Offentlig perspektiv Gjennomføre evt. reguleringsprosess og konsekvensutredning. Lage rammesøknad. Eventuelt KS2 før avslutning.
Leveranser Reguleringsplan, rammesøknad. Evt. konsekvensutredning. Større offentlige prosjekter: KS2.

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Stille krav som legger til rette for funksjonstesting.
  • Oppdatere gjennomføringsstrategi inkludert overleverings- og risikohåndteringsstrategier.
  • Kontrahere eventuelle 3. parts konsulenter, og vurdere forsknings- og utviklings muligheter.
  • Vurdere byggestrategi (eventuelt prefabrikasjon) og byggbarhet.

Ledelsesprosesser

Planlegging Oppdatere prosjektplanen. Utvikle en prosjekteringsplan og gevinstrealiseringsplan.
Anskaffelser Oppdatere innkjøpsstrategien i henhold til gjennomføringsmodellen. Fortsette å samle prosjektteamet, eventuelt kontrahere supplerende spesialrådgivere. Hvis samspillsentreprise eller totalentreprise kontraheres også entreprenør i dette steget. Kontraktsoppfølging.
Kommunikasjon Videreutvikle strategien for kommunikasjon og informasjonshåndtering, samt å definere roller i forhold til dette. Verifisere BIM-strategi og etablere modell for prosjektering, bygging og drift.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Mer detaljert kostnadsestimat for investering og drift. Sørge for at prøvedrift etc. kommer med i kontraktene. Verifisert lønnsomhetsanalyse og årskostnadsberegning.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sjekk at en preanalyse av levedyktighet er gjennomført i henhold til krav og at eventuelle avvik er meldt inn. Lage miljøoppfølgingsprogram.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Følge opp relevante interessenter. Planlegge for sikker og etisk produksjon. Utvikle SHA-plan.

 

Typisk output

  • Endelig omfang for løsning (funksjoner og rom).
  • Konkret gjennomføringsplan og kostnadsoverslag (periodisert budsjett).
  • Endelig beslutning om å finansiere og gjennomføre prosjektet.

Kommentar/eksempler

I forprosjektet detaljerer man det valgte konseptet. Programmet detaljeres til romnivå, løsninger kontrolleres slik at man er trygg på at prosjekt kan realiseres. Kalkylene detaljeres og kvalitetssikres. Det lages modeller/tegninger som representerer de viktigste valgene for prosjektet. I tilfelle totalentreprise blir entreprenør kontrahert på grunnlaget av resultatet fra dette steget. I en samspillsentreprise blir dette steget brukt til å utvikle prosjektet i fellesskap. Leveransen fra dette steget danner grunnlaget for å fortsette samhandlingen eventuelt som en totalentreprise eller utførelsesentreprise (kontraktsform besluttes ved utgangen av steget). Slutten av dette steget er normalt siste mulige tidspunkt for å avlyse prosjektet.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Kilde: Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg» 

Formål

Utvikle tilstrekkelig detaljert og kvalitetssikret arbeidsunderlag slik at sikker og rett utførelse er mulig.

Typisk input

  • Vedtatt løsning (omfang) og gjennomføringsstrategi med tilhørende kostnad, tidsplan, kvalitet og usikkerhet.
  • Leverandørers detaljerte system- og produktinformasjon.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Sørge for at nødvendige ressurser og kompetanse er på plass for å sikre at prosjektet kan utvikles i henhold til forretningsplan og sikre at gevinstene kan realiseres. Ta nødvendige beslutninger undervegs.
Leveranser Prosjektplan for produksjon, overlevering og ibruktakelse. Oppdatert forretningsplan.
Brukerperspektivet Sikre at krav og behov er ivaretatt i prosjekteringen.
Leveranser Spesifikasjon av løsning (arbeidsunderlag).
Utøvendeperspektivet Klargjøre hva som skal utføres og hvordan (utførendes mobiliseringsfase). Sikre ressurstilgang.
Leveranser Produksjonsunderlag, planer for kvalitet, tid og gjennomføring.
Offentlig perspektiv Avklare ansvar og sikre samsvar mellom prosjektert løsning og premisser.
Leveranser Ansvarsrett, byggesøknad, samsvarserklæring (prosjektering).

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Oppdatere gjennomføringsstrategi inkludert strategi for overlevering og risikohåndtering.
  • Oppdatere prosjektets gjennomføringsplan, byggestrategi inkludert rekkefølge og SHA-plan.
  • Utarbeide byggesøknader og gjennomføre 3. parts-kontroller.

Ledelsesprosesser

Planlegging Oppdatere prosjektplanen. Følge opp prosjekteringsplanen. Etablere en produksjonsplan.
Anskaffelser Oppdatere innkjøpsstrategien. Planlegge og etablere produksjons- og leveranseteamet. Kontraktsoppfølging.
Kommunikasjon Bruke strategien for kommunikasjon og informasjonshåndtering, med revisjoner etter behov. Komplett BIM for koordinering, kollisjonskontroll, fremdriftssimulering (4D) og kostnadskontroll (5D).
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Detaljert kostnadsestimat investering og drift basert på konkrete avklaringer.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Lage avfallsplan for prosjektet. Sjekk at detaljer vedrørende bygningsfysikk er gjennomgått med hensyn til lufttetthet, kuldebroer og lignende.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Prosjektere inn sikkerhet for bygging og drift i løsningene. Sørge for universell utforming.

 

Typisk output

  • Riktig og omforent underlag for å produsere tiltaket til rett kvalitet og tid. 
  • Tilstrekkelig detaljert plan for gjennomføring.

Kommentar/eksempler

I dette steget skal det produseres underlag for produksjon. Dette gjøres av rådgivere og/eller leverandører. I en utførelsesentreprise lages underlaget ferdig som BIM eller beskrivelse og tegninger som entreprenørene priser. Ideelt sett er disse tegningene så komplett at de kan bygges etter, men vanligvis må de justeres slik at de stemmer med entreprenørenes valg av utstyr. I en totalentreprise eller en samspillsentreprise lages produksjonsunderlaget i tett samarbeid med underentreprenørene og leverandørene. I totalentrepriser overlates ansvaret for dette til totalentreprenøren.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

Formål

Gjennomføre leveransen i henhold til planer og intensjoner, sikkert og med rett utførelse første gang.

Typisk input

  • Produksjonsunderlag og planer for gjennomføring.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Sørge for at nødvendige ressurser og kompetanse er på plass for å sikre at prosjektet er i henhold til forretningsplan. Ta nødvendige beslutninger undervegs.
Leveranser Statusrapport i henhold til styringsparametere. Oppdatert forretningsplan.
Brukerperspektivet Sikre at krav og behov ivaretas under bygging. Testing av komponenter og systemer – godkjenning av tester. Planlegge driften.
Leveranser "Som bygget"-dokumentasjon - spesifikasjon av bygget løsning.
Utøvendeperspektivet Administrere prosjekterings-, produksjons- og leveranseteamet, inkludert byggeplassbesøk og fremdriftsoppfølging. Styre fysisk produksjon og montasje. Levere i henhold til mål og rammer.
Leveranser Leveranse av fysisk utførelse og dokumentasjon. Prestasjonsmålinger.
Offentlig perspektiv Avklare ansvar og sikre samsvar mellom premissdokumenter og faktisk produserte løsninger.
Leveranser Søknad om ferdigattest.

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Oppdatere miljøstrategi, byggestrategi og SHA-plan. 
  • Implementere overleveringsstrategien inkludert en avtale om underlag for opplæring, drift og vedlikehold, og fremtidige driftsavtaler.

Ledelsesprosesser

Planlegging Følge opp prosjekteringsplanen og produksjonsplanen. Oppdatere og detaljere plan for overlevering og prøvedrift.
Anskaffelser Kontrahere produksjons- og leveranseteamet i tilfelle utførelsesentrepriser. Kontraktsoppfølging.
Kommunikasjon Bruke strategien for kommunikasjon og informasjonshåndtering, med revisjoner etter behov. Oppdatere BIM med endringer og informasjon fra leverandører.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Produksjonskalkyle - sjekke samsvar med forutsetninger og antakelser fra tidligere steg. Følge opp prosjektøkonomi undervegs.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sikre at viktige momenter vedrørende levedyktighet er gjennomgått med entreprenørene. Sørge for gode systemer for å følge opp lufttetthet, kuldebroer og bygningsdetaljer.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Sikre en prosess som gir sikker og etisk råvareleveranse og produksjon.

 

Typisk output

  • Produksjonen gjennomføres i henhold til planer og avtalte kvaliteter. 
  • «Som bygget»-dokumentasjon og FDV-dokumentasjon.

Kommentar/eksempler

Prosjektet gjennomføres på bakgrunn av underlaget produsert av rådgivere – enten underlagt byggherren eller totalentreprenøren. I dette steget er det viktig å sikre at det blir produsert FDV-dokumentasjon (forvaltning, drift og vedliklehold) for løsningen, og at driftsorganisasjonen mobiliserer for å ta imot leveransen når steget er ferdig.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Formål

Overlevere feilfritt prosjekt og sikre at alle systemer er riktig innstilt til den tilsiktede bruken.

Typisk input

  • Dokumentasjon på at leveransen er komplett, testet og at rett kvalitet er oppnådd.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Vurdere om bygget tilfredsstiller forretningsplanen. Aksept av tester og prøvedrift.
Leveranser Produktevaluering i henhold til prosjektmål. Verifisering av Forretningsplan. Overta ansvar for forvaltning.
Brukerperspektivet Opplæring av brukere (både driftspersonell og sluttbrukere). Fase inn bygget i virksomheten. Prøvedrift. Evaluering av resultatet.
Leveranser FDV dokumentasjon inkludert FVD-plan, Gjennomført opplæring. Overta ansvar for drift.
Utøvendeperspektivet Iverksette korrigerende tiltak ved avvik/mangel på aksept. Kontraktavslutning.
Leveranser Prosessevaluering. Sluttoppgjør.
Offentlig perspektiv Sende inn dokumentasjon.
Leveranser Ferdigattest mottatt.

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Gjennomføre aktivitetene i overleveringsstrategien. 
  • Opplæring. 
  • Funksjonstesting, bruksevaluering.

Ledelsesprosesser

Planlegging Følge opp plan for overlevering og prøvedrift. Oppdatere plan for gevinstrealisering.
Anskaffelser Avslutte prosjektkontrakten(e). Viktig å være nøye i kontraktavslutningen, dokumentere samsvar, ikke ta over for tidlig.
Kommunikasjon Sikre overføring av informasjon til brukere. Komplett "som bygget" modell.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Sluttføring av prosjektøkonomien, ferdigkalkyle.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sikre at alle viktige momenter om levedyktighet er gjennomført og dokumentert.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Veldokumentert, sikker og etisk overlevering og ibruktakelse.

 

Typisk output

  • Produksjonen er ferdig og kvaliteten sjekkes ut ved funksjonstester, prøvedrift og kontroller. 
  • Brukere tar resultatet i bruk og får sine første erfaringer med å bruke det. 
  • Det store spørsmålet besvares: ble det slik som intensjonen var i forprosjektet?

Kommentar/eksempler

Prosjektet er ferdig bygd og skal overleveres til eier og brukere. Brukere flytter inn og tilpasser sin virksomhet i bygget. FDV-dokumentasjonen sammen med opplæring skal gjøre driftsorganisasjonen i stand til å forvalte bygget på en god måte. En må sikre at FDV-dokumentasjonen er en brukerhåndbok, ikke en stabel produktark. Sørge for samspill mellom driftssystem og forvaltningssystem. Noen eiere forlanger at bygget skal dokumenteres via prøvedrift før de endelig tar over ansvaret. Slutten av dette steget er ofte for dårlig definert. Dette må ha fokus i arbeidet når kontrakt inngås.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Kilde: Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

Formål

Overlevere feilfritt prosjekt og sikre at alle systemer er riktig innstilt til den tilsiktede bruken.

Typisk input

  • Dokumentasjon på at leveransen er komplett, testet og at rett kvalitet er oppnådd.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Vurdere om bygget tilfredsstiller forretningsplanen. Aksept av tester og prøvedrift.
Leveranser Produktevaluering i henhold til prosjektmål. Verifisering av Forretningsplan. Overta ansvar for forvaltning.
Brukerperspektivet Opplæring av brukere (både driftspersonell og sluttbrukere). Fase inn bygget i virksomheten. Prøvedrift. Evaluering av resultatet.
Leveranser FDV dokumentasjon inkludert FVD-plan, Gjennomført opplæring. Overta ansvar for drift.
Utøvendeperspektivet Iverksette korrigerende tiltak ved avvik/mangel på aksept. Kontraktavslutning.
Leveranser Prosessevaluering. Sluttoppgjør.
Offentlig perspektiv Sende inn dokumentasjon.
Leveranser Ferdigattest mottatt.

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Gjennomføre aktivitetene i overleveringsstrategien. 
  • Opplæring. 
  • Funksjonstesting, bruksevaluering.

Ledelsesprosesser

Planlegging Følge opp plan for overlevering og prøvedrift. Oppdatere plan for gevinstrealisering.
Anskaffelser Avslutte prosjektkontrakten(e). Viktig å være nøye i kontraktavslutningen, dokumentere samsvar, ikke ta over for tidlig.
Kommunikasjon Sikre overføring av informasjon til brukere. Komplett "som bygget" modell.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Sluttføring av prosjektøkonomien, ferdigkalkyle.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sikre at alle viktige momenter om levedyktighet er gjennomført og dokumentert.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Veldokumentert, sikker og etisk overlevering og ibruktakelse.

 

Typisk output

  • Produksjonen er ferdig og kvaliteten sjekkes ut ved funksjonstester, prøvedrift og kontroller. 
  • Brukere tar resultatet i bruk og får sine første erfaringer med å bruke det. 
  • Det store spørsmålet besvares: ble det slik som intensjonen var i forprosjektet?

Kommentar/eksempler

Prosjektet er ferdig bygd og skal overleveres til eier og brukere. Brukere flytter inn og tilpasser sin virksomhet i bygget. FDV-dokumentasjonen sammen med opplæring skal gjøre driftsorganisasjonen i stand til å forvalte bygget på en god måte. En må sikre at FDV-dokumentasjonen er en brukerhåndbok, ikke en stabel produktark. Sørge for samspill mellom driftssystem og forvaltningssystem. Noen eiere forlanger at bygget skal dokumenteres via prøvedrift før de endelig tar over ansvaret. Slutten av dette steget er ofte for dårlig definert. Dette må ha fokus i arbeidet når kontrakt inngås.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Kilde: Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

Formål

Levedyktig og forsvarlig avslutning av eierskapet eller byggets bruksperiode.

Typisk input

  • Endring i forretningsdrift (bortfall/endring av behov, bortfall av levedyktighet).
  • Lønnsomhetsvurderinger vedrørende videre eierskap og drift.

Kjerneprosesser

Eierperspektivet Føre sluttregnskap og utføre analyser.
Leveranser ROI (Return on Investment). Endelig verifisering av forretningsplan for tiltaket.
Brukerperspektivet Opphør av drift.
Leveranser Drift opphørt. Forpliktelser kvittert ut.
Utøvendeperspektivet Avhending av bygg, eventuelt tomt, og opphør av forpliktelser.
Leveranser Komplett dokumentasjon på avhending.
Offentlig perspektiv  
Leveranser Tinglyst salg, dokumentavgift mm gjort opp.

 

Viktige hjelpeprosesser

  • Engasjement av rivefirma.
  • Planlegging av sikker og miljøriktig riving/resirkulering/gjenbruk.
  • Engasjere bistand til avhending.
  • Planlegging av salg, markedsføring av eiendommen.

Ledelsesprosesser

Planlegging Planlegge salg eller rivning.
Anskaffelser Kontrahere megler for avhending (salg), eller riveentreprenør for fjerning av eksisterende konstruksjoner.
Kommunikasjon Overføring av BIM til eventuell ny eier.
Utsjekk for levedyktighet – Økonomi Markedsvurdering, salgspris.
Utsjekk for levedyktighet – Miljø Sikre miljøriktig rivning og resirkulering av materialer.
Utsjekk for levedyktighet – Sosialt Sikre etisk og sikker rivning og/eller avhending av eiendommen.

 

Typisk output

Ved salg skal all relevant dokumentasjon for å ivareta levedyktighet følge over til ny eier.

Ved avvikling (fjerning/rivning) er dokumentasjon på miljøeffekt nødvendig, samt dokumentasjon av tomtens beskaffenhet med tanke på fremtidig utnyttelse.

Kommentar/eksempler

Den kommersielle virksomheten i bygget/anlegget (bruken) bortfaller og ny tilsvarende virksomhet er ikke aktuell. Eier vurderer ny investering i bygget/anlegget (Steg 1) som uaktuelt eller ulønnsomt for alternativ bruk/ny investering. Da peker utviklingen mot avvikling (rivning eller salg/avhending)*. Først da kan en konstatere sikkert hvor god den opprinnelige investeringen har vært.

*For eksempel kan den kommersielle virksomheten ha behov for større lokaler enn tomten tillater, eller konsesjon for driften kan gå ut, eller virksomheten gå konkurs etc. Eier/drifter finner at bygget/anlegget er i en forfatning som er for dyr å drifte videre/reparere slik at det må rives. Tomten kan brukes til et mer samfunnsnyttig/lønnsomt formål. Eier av bygget ønsker ikke å ha bygget i sin portefølje og selger dette til en annen aktør.

 

Til hovedartikkel Neste steg - generell oversikt

Referanser og lenker

Kilde: Bygg21 (2015). Veileder for fasenormen «Neste steg»

NHP-nettverket består av 13 medlemsorganisasjoner innen BAE-næringen og 3 observatører (DiBK, Miljødirektoratet og SSB).

Nettverket er en pådriver for mer miljøbevissthet både i byggenæringen og i komplementære miljøer. Sentrale områder er avfallsreduksjon, materialgjenvinning, farlig avfall og miljøgifter, kunnskap- og informasjonsformidling samt fokus på bedre sortering og mindre andel blandet avfall for ytterligere å øke materialgjenvinningsgraden.

Nettverket arbeider strategisk med å gjennomføre den til enhver tid gjeldende Nasjonal handlingsplan for bygg- og anleggsavfall (NHP), som utarbeides og rulleres av NHP-nettverkets sekretariat. 

Nettverket driver ressurssiden Byggemiljø som inneholder aktuelle saker og veiledningsmateriell om farlig avfall, håndtering av miljøgifter og gjenvinning. 

Lenke til Byggemiljø: http://www.byggemiljo.no/

Del av Norges Ingeniør og Teknikker Organisasjon (NITO) som utfører takseringsoppdrag tilsvarende Norges Takseringsforbund (NTF)

Se også Takst

NKF Bygg og eiendom er et fagforum under Norsk Kommunalteknisk forening (NKF). Formålet er å være et ledende fagmiljø for eiere og forvaltere av norske kommuners bygg og eiendommer, og bistå kommunene i å profesjonalisere bygg- og eiendomsforvaltningen. Forumet representerer 90 prosent av kommunal bygningsmasse og utgjør et betydelig kompetansemiljø innen byggforvaltning og -drift.

Forumet het tidligere FOBE (Forum for offentlig bygg- og eiendomsforvaltning).

Lenke til NKFs hjemmeside: http://www.kommunalteknikk.no/

Nordisk FoU-prosjekt finansiert av Nordic Innovation Center og institusjoneri alle de nordiske land. Statsbygg var prosjekteier med Multiconsult som prosjektleder. Arbeidet endte med forslag til et felles klassifikasjonssystem for LC med følgende hovedposter:

  1. Kapital
  2. Administrasjon
  3. Drift
  4. Vedlikehold
  5. Utvikling
  6. Forsyning
  7. Renhold
  8. Service/støtte

Det er aktuelt å legge forslaget til grunn ved revisjon av NS 3454.  

NBEF ble etablert 1. nov 2002 med utgangspunkt i Norsk Forening for Vedlikeholds avdeling for bygg- og eiendomsforvaltning (etablert 2001). Formålet med foreningen er å samle byggherrer, bedrifter/institusjoner og personer som har sitt virkeområde innen bygg- og eiendomsforvaltning. NBEF skal bistå medlemmene i å ivareta og utvikle verdier samt skape og synliggjøre nytteverdi og effektiviseringsgevinst for samfunnet, medlemmene. NBEF skal være medlemmenes foretrukne arena for kunnskapsdeling innen bærekraftig eiendomsledelse i Norge.

NBEF er et møtested for Foreningen nøkkeltall for benchmarking (nfb), offentlige myndigheter samt forsknings- og utdanningsinstitusjoner. NBEF er representert i en rekke styrer, råd og utvalg, og legger stor vekt på å påvirke rammebetingelsene gjennom næringspolitisk arbeid.

NBEF er medlem av BAE-rådet og European Facility Management Network (EuroFM).

Foreningens formål er å

  • Samle byggherrer, bedrifter/institusjoner og personer som har sitt virkeområde innen bygg- og eiendomsledelse

  • Bistå medlemmene med å ivareta og utvikle verdier samt skape og synliggjøre nytteverdi og effektiviseringsgevinst for medlemmene gjennom samarbeid og nettverksbygging.

  • Definere og sette agenda for byggherre, eier-, leietaker- og eiendomslederrollen og være en pådriver for å gi medlemmene innflytelse ved utforming av rammebetingelser, lover og regler.

  • Utvikle og formidle beste praksis og kommunisere eiendomsvirksomhetens betydning for samfunnet.
 

Norges bygg-og eiendomsforening

Lenke til hjemmesiden: http://www.nbef.no/

(SB)

 

Nasjonalt FoU-senter for bygg- og anleggssektoren i Norge, etablert i 1949. NBI ble en selvstendig privat stiftelse i 1985. NBI fusjonerte 1. januar 2006 med SINTEFs avdeling for bygg- og miljøteknikk til SINTEF Byggforsk.

NFR ble etablert i 1993 ved at de fem tidligere forskningsrådene, herunder Norges Teknisk-Naturvitenskapelige Forskningsråd (NTNF), ble samlet til ett råd. I 2018 investerte NFR 9,8 milliarder kroner i forskningsformål.

Forskningsrådet er delt inn i fem divisjoner med ulike fagområder. FDVU/bygningsforvaltning ligger under fagområdet Energi, miljø, bygg og anlegg. Sentrale mål for divisjonen er å medvirke til effektiv og bærekraftig utnytting av norske ressurser og dermed til økt verdiskaping i norsk næringsliv.

Logo

Lenke til hjemmesiden: https://www.forskningsradet.no/

Normtall

 

Til forskjell fra nøkkeltall er normtall et uttrykk for hva som bør brukes av ressurser og kan være knyttet til areal (forbruk pr. m2), arbeidsplass (produksjon/omsetning/ forbruk pr. ansatt), produksjonsenhet (forbruk pr. produsert enhet) etc. Normtall kan angis som et «spenn» for hva som er forventet, normal eller akseptabel verdi.

Ved benchmarking kan tallene sammenlignes med nøkkeltall og forbedringspotensial defineres.

Gjennomsnittstall

Gjennomsnittstall blir til som normtall, men uten å angi et «spenn» som akseptabel gjennomsnittsnorm.

Normtall og gjennomsnittstall er ikke ideelle som sammenligningsgrunnlag med en enkelt virksomhets nøkkeltall ved benchmarking, siden de med liten sannsynlighet sammenligner like enheter - pr. enhet.

 

Database over samtlige byggevarer som omsettes gjennom byggevarehandelen i Norge. Utviklet fra Byggkatalogen, men er nå et oppslagsverk for hele verdikjeden og en datakilde for økonomi- og handelssystemer. Fra 2017 er informasjonen i NOBB gratis tilgjengelig. Driftes av Byggtjeneste

Lenke: Norsk Byggevarebase

Norsk forening for kvalitet og risikostyring (NFKR) er et kompetansenettverk innen kvalitetsledelse og risikostyring. Medlemsmassen består av både enkeltpersoner, bedrifter og virksomheter, herunder en rekke offentlige og private bygg- og eiendomsaktører. 

NFKR arrangerer to større konferanser i året i tillegg til kurs og lokale medlemsmøter i regi av åtte regionale nettverksgrupper.

Lenke til hjemmesiden: http://nfkr.no/

Norsk Forening for Prosjektledelse (NFP) arbeider for å fremme faget prosjektledelse på tvers av bransjer og sektorer. Foreningen ble stiftet i 1968 og har både bedriftsmedlemmer og personlige medlemmer.

NFPs formål:

  • NFPs hovedoppgave er å styrke faget prosjektledelse og synliggjøre fagets betydning og verdi i samfunnet.
  • NFP skal fremme en utvikling av faget på tvers av skillelinjer i samfunnet (bransjer, sektorer, miljøer, geografi etc.) og bidra til et samlet fagmiljø.
  • NFP skal være kjent og synlig på alle arenaer og for alle (virksomheter og personer) der prosjektfaget er viktig
  • NFP skal ha inngående kjennskap til anvendt prosjektledelse og utviklingen i faget, både i Norge og internasjonalt. Medlemmene skal holdes løpende orientert om dette.
  • NFP skal påvirke myndigheter, utdanningsinstitusjoner, næringslivet, internasjonale fora og andre organisasjoner til fremme av faget

Tekniske Foreningers Servicekontor er sekretariat for foreningen.

Norsk Forening for Prosjektledelse (NFP)

Lenke til hjemmesiden: https://prosjektledelse.org/

Interesseforening for offentlige og private bygg­forvaltere som ble opprettet i 1970. Sommeren 2001 ble virksomheten for byggrelaterte aktiviteter skilt ut i en egen forening, Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF)

NFV arbeider for å øke forståelsen for hvilken betydning vedlikehold og forvaltning har for privat og offentlig virksomhet. Arbeider gjennom kurs og konferanser, studiereiser, infor­masjon og prosjektarbeid. Sekretariat tilknyttet Tekniske Foreningers Servicekontor AS (TFS) . Medlem av European Federation of National Maintenance Societies (EFNMS).

Norsk Forening for Vedlikehold (NFV)

Lenke til hjemmesiden: Norsk Forening for Vedlikehold

 

Faglig nettverk stiftet i 1992 av en gruppe forvaltere av private og offentlige næringseiendommer som hovedsakelig bruker byggene i egen næringsvirksomhet.

Hovedvirksomheten er registrering av nøkkeltall og kvalitetsnivåer og sammenligning av det enkelte medlems tall og arbeidsprosesser i en benchmarking med hverandre. Aktuelle forbedringstiltak som følge av benchmarking-resultatene samt andre kompetansetiltak drøftes i faggrupper som i hensikt og tema varierer med behov og faglig fokus til enhver tid.

Fra starten av var hovedaktivitetene benchmarking av eiendomsdrift og vedlikehold. Nå omfattes også et utvalg av øvrige støttetjenester til brukerne av eiendommene, og ulike former for "Best Practice" drøftes i faggrupper.  
Sykehusmedlemmene i NfN har en egen registreingsmal for nøkkeltall og kjører sine egne benchmarking-prosesser.

NfN er medlem av EuroFM.

Norske Standarder (NS) fastsettes av Standard Norge.  

Årlig fastsettes mer enn 1000 nye standarder og ca. 20 av dem er utarbeidet i Norge som følge av nasjonale behov. Totalt finnes det 16 000 Norske Standarder, og over 95 prosent av dem har europeisk (EN) eller internasjonal (ISO) opprinnelse.

Se også Europeisk Standard (EN), Internasjonal Standard (ISO) og Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

Hjemmeside: Standard Norge

 

Norsk takst er bransjeorganisasjonen for landets takstmenn og takstforetak. 

Organisasjonen ble etablert 1. januar 2018, som et resultat av at Norges TakseringsForbund (NTF) og NITO Takst slo seg sammen. NTF var landets største og eldste organisasjon for takstforetak og takstmenn, stiftet i 1957.

Takstmenn sertifisert i Norsk takst har gjennomført den mest omfattende offentlig godkjente takstutdanningen i Norge. Det stilles høye krav til medlemmenes kompetanse og til årlig etter- og videreutdanning. Utdanningen tilbys gjennom datterselskapet Norges Eiendomsakademi (NEAK).

Medlemmene utfører takst over hele landet, på ulike områder som bolig, næringseiendom, skade, landbruk, teknologi- og spesialområder.

Norsk takst representerer Norge i europeiske og internasjonale takstorganisasjoner.

Lenke til hjemmesiden: https://www.norsktakst.no/norsk/om-norsk-takst/

(SB)

registrerte kostnader, forbrukstall o.l. per enhet over tid eller samtidig registrerte kostnader, forbrukstall o.l. for like enheter
(NS 3454:2000; begrepet er ikke definert i NS 3454:2013 eller i andre gjeldende norske standarder).

Nøkkeltall er indikatorer som kan brukes til å påvise områder for forbedring. De skal rette oppmerksomheten mot det vesentligste og gi forandringssignaler.

Nøkkeltall i bygg- og eiendomsforvaltning gir komprimert informasjon om den økonomiske eller tekniske situasjonen for en eiendom eller for organisasjonen som helhet. Gode nøkkeltall gir f.eks. grunnlag for å vurdere om virksomhetens kostnads- og forbruksnivå er tilfredstillende i forhold til den strategi som er valgt for virksomhetens eiendomsportefølje.

Nøkkeltall kan være knyttet til areal (forbruk pr. m2), arbeidsplass (produksjon/omsetning/ forbruk pr. ansatt), produksjonsenhet (forbruk pr. produsert enhet) etc. Nøkkeltall kan også være relatert til spesifikke kvalitetsnivåer/-beskrivelser.

FDV-nøkkelen fra Holte Prosjekt er et manuelt verktøy for budsjettering, planlegging og kontroll av kostnadsdata. Nøkkelen oppdateres årlig og inneholder kostnadsnøkkeltall på 3 nivåer: byggtyper, arealtyper og bygningsdeler. FDV-nøkkelen kan suppleres med HolteProsjekt Forvaltning som er et enkelt, databasert budsjettverktøy. Nøkkeltallene er kalkulerte tall og ikke registrerte forbrukstall.

Sammenligning av nøkkeltall er et sentralt element i Benchmarking.

Se også Normtall og gjennomsnittstall og Key Performance Indicators (KPI)

Som eieform er obligasjonsleilighet en bolig som bortleies mot at leieren yter et lån til huseieren og som sikkerhet får en tinglyst pantobligasjon i eiendommen. Husleieloven forbød nye avtaler om lån fra leiere til huseier som vilkår for leie av bolig, men opphevet ikke de eksisterende eller krevde omdannelse til borettslag eller eierseksjonssameier. For avtaler inngått før lovens ikrafttredelse (01.01.2000) gjelder bestemmelsene i den gamle husleieloven av 16. juni 1939 kap. 9, jf. aksjeleilighet.

(SFE)

Offentlig arealformål er en egen reguleringskategori som kan gis i bestemmelser til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplaner for i bebygde områder å skille mellom hvilke areal som er for felles bruk («fellesareal») og hvilke areal som er for allmenhetens bruk («offentlige formål»), jf. Plan- og bygningsloven, § 11-10 nr. 3 (kommuneplan) og § 12-7 nr. 14 (reguleringsplan).

Betegnelsene offentlig tilgjengelig areal eller bare offentlig formål blir ofte brukt for å karakterisere ulike sider ved allmenhetens adgang til grunn- og gulvareal eller areal som offentlige tjenestetilbud legger beslag på i form av byfunksjoner.

Uavhengig av uttrykkets formelle betydning i plan- og bygningsloven, kan offentlig arealformål forstås som areal hvor allmennheten har rett til ferdsel og opphold. Følgelig blir denne betegnelsen en direkte parallell til forståelsen av hvordan allemannsretten definerer allmennhetens rett til ferdsel og opphold i ubebygde områder eller utmark.

Bebyggelse for offentlig tjenesteyting er et eget arealformål for offentlige eide og/eller tjenesteytende byfunksjoner.

(SFE)

Offentlig ettersyn er i kommunenes planlegging en lovbestemt form for offisiell bekjentgjøring av lovbestemte planforslag slik at alle dem det måtte angå kan komme med innspill til planforslaget for det innstilles for vedtak. Det gjelder både kommuneplanen og reguleringsplanene, jf. høring av planforslag.

(SFE)

Eng.: Public–Private Partnership (PPP)

Samarbeid mellom offentlig og privat sektor om et prosjekt eller en tjeneste, der privat sektor tar en større del av ansvaret knyttet til utvikling og/eller drift av prosjektet/tjenesten. Den offentlige aktøren beskriver oppgaven som skal løses, og beskriver hvilke standarder og kvaliteter man vil ha levert. Innenfor disse rammene får den private aktøren frihet til å planlegge og gjennomføre arbeidet på en mest mulig hensiktsmessig måte.

En hensiktsmessig bruk av OPS kan bidra til å skape innovasjon og bedre kvalitet på offentlige prosjekter/tjenester, samtidig som OPS kan bidra til en mer effektiv utnyttelse av samfunnets ressurser. I tillegg kan OPS-prosjekter være en kilde til kunnskapsutvikling og kompetansedeling mellom offentlig og privat sektor, og slik bidra til en forbedring av offentlige ytelser.

Begrepet «offentlig–privat samarbeid» (OPS) er svært vidt og brukes om mange ulike former for samarbeid mellom offentlig og privat sektor.

Den vanligste formen for offentlig–privat samarbeid i Norge er «bygge, drifte og overføre» (Build-Operate-Transfer). Den innebærer at bygging og drift av anlegg og bygninger som det offentlige er ansvarlig for å stille til rådighet for befolkningens bruk, og for produksjon av tjenester, besørges av private. Avtalen inneholder som regel klausuler om overføring til offentlig eie etter en avtalt privat driftsperiode hvor enten direkte brukerbetaling eller offentlige bevilgninger, alternativt en kombinasjon av disse, utgjør grunnlaget for finansiering.

Se også Partnering og Difis fagsider Kva er Offentleg Privat Samarbeid (OPS)?

arbeider for å oppgradere eller endre en bygnings eller et anleggs egenskaper/funksjoner eller arealbruk

(NS 3456:2010, NS 3454:2013)

Ombygging omfatter også hovedombygging som kan omfatte både rehabiliteringoppgradering, funksjonsendring for å tilfredsstille nye krav og endring av planløsning (jf. kap. 31 i plan- og bygningsloven).

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

 

Anlegg for produksjon, omforming, overføring og fordeling av elektrisk energi, krever konsesjon etter Energiloven. Det skal søkes om anleggskonsesjoner gradert etter spenning på kraftledninger og trafostasjoner, for kraftverk etter generatorytelse.

Alle (unntatt staten) som ønsker å omsette elektrisk energi, må søke omsetningskonsesjon.

Bygging av fjernvarmeanlegg, herunder varmesentral og fjernvarmenett, krever områdekonsesjon.

(SFE)

Områderegulering brukes av kommunen der det er krav om slik plan i kommuneplanens arealdel, eller kommunen finner at det er behov for å gi mer detaljerte områdevise avklaringer av arealbruken (i motsetning til detaljregulering). 

Områderegulering utarbeides av kommunen, eller kommunen kan overlate til andre myndigheter og private å utarbeide forslag til områderegulering, jf. Plan- og bygningsloven, § 12-2. Planen må innholdsmessig følge opp hovedtrekk og rammer i kommuneplanens arealdel.

Bygge-, anleggs- og eiendomsnæringen (BAE-næringen) er landets største næring målt i antall bedrifter. 33 prosent av alle bedrifter i Norge er BAE-bedrifter. BAE-næringen er landets nest største næring målt i verdiskaping og i antall sysselsette.

Næringen omsatte for ca. 600 milliarder kroner i 2009, det vil si ca. 13 prosent av den totale omsetningen i norsk næringsliv. Næringen sysselsette i 2010 nesten 340 000 personer, det vil si ca. 13 prosent av den samlede sysselsettingen i Norge.

Et gjennomgående trekk ved BAE-næringen er de mange små bedriftene. 75 prosent av bedriftene har en årlig omsetning på under 4 millioner kroner, og 97 prosent av alle bedriftene i næringen har under 20 ansatte. Vel 100 bedrifter har mer enn 100 ansatte.

Kilde: Stortingsmelding 28 (2011-2012) Gode bygg for eit betre samfunn

Et operasjonelt eiendomsprosjekt innebærer at det foretas investering i eiendom hvor det er nødvendig å utføre ombygging av bygningsmassen, omforming av bruksenheter etc.

Uttrykket brukes for å karakterisere forskjellen/motsetningen til finansielle eiendomsprosjekter.

(SFE)

Oppgjør i form av betaling innebærer en avslutning av et mellomværendet ved pengeoverføring, jf. kjøpesum. Et oppgjør kan også inkludere motregning for utveksling av andre former for ytelser i kombinasjon med pengeoverføring.

Oppgjøret kan også foregå trinnvist før et eventuelt sluttoppgjør foretas.

I alle disse tilfellene regulerer avtaler mellom selger-kjøper (eventuelt bestiller-utfører) oppgjørsformen og hvordan oppgjøret skal foregå. Ved direkte eiendomshandler er det vanlig at oppgjøret må være avsluttet før overtakelse av eiendommen. Dette skjer på grunnlag av oppgjørsskjema med bl.a. opplysninger om lån.

Ved betingede kjøp blir prosedyrene bestemt gjennom avtalen, og en eventuell overtakelse blir avhengig av hvordan avtalepartene forholder seg til utenforliggende omstendigheter, jf. opsjonsavtale.

(SFE)

Oppgjørsformene i BAE-næringen kan deles i to hovedgrupper: Faste priser og regningsarbeider.

Faste priser

Faste priser kan ha følgende former:

  • Enhetspriskontrakt med avtalt pris pr. mengdeenhet og betaling etter oppmålte mengder.
  • Fastpriskontrakt som ikke reguleres pga. lønns- og prisendring.
  • Fikssumkontrakt (rundsumkontrakt) som gir en fast, ikke regulerbar pris for et definert arbeid.
  • Fastsumkontrakt som gir fast pris for et definert arbeid, men med regulering for lønns- og prisendring.

Regningsarbeider

Regningsarbeider (betaling i henhold til medgåtte kostnader) kan ha følgende former:

  • Kontrakt med faste timepriser. Prisen beregnes på grunnlag av medgåtte timer og avtalte timepriser.
  • Kontrakt med prosentpåslag. Prisen beregnes på grunnlag av medgåtte kostnader pluss et prosentvis påslag til entreprenøren.
  • Kontrakt med fast påslag. Medgåtte kostnader pluss en fastsatt sum til entreprenøren.
  • Kontrakt med insitament. Byggherren og entreprenøren deler tap eller fortjeneste ved avvik fra fastsatt kostnadstak.
Kilde: T. Bølviken, Veidekke ASA

 

Se også Entrepriseformer og Kontraheringsformer.

arbeider utført på et byggverk eller dets tekniske anlegg slik at byggverkets egenskaper oppfyller nye, strengere krav, eller at byggverkets areal og kapasiteten til de tekniske installasjonene økes

(NS 3456:2010, NS 3454:2013)

Oppgradering brukes om tiltak som medfører en høyere ytelse enn tidligere for en eksisterende bygningsdel eller funksjon. Det kan gjelde utskifting av eldre vinduer til dagens standard, etterisolering, utskifting av eldre deler i tekniske anlegg til nye med bedre ytelse etc. Oppgradering medfører vanligvis ikke endring av planløsning.

Oppgradering brukes delvis synonymt med modernisering og oppussing, men legger større vekt på tekniske og funksjonelle faktorer.

Uttrykket er ikke definert i byggeregler eller standarder.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

Oppmålingsforretninger går ut på å klarlegge og beskrive grenser og retter i tråd med partenes påstander og dokumenter. Den skal fremskaffe opplysninger og den dokumentasjon som er nødvendig for matrikkelføring og tinglysing. Retten til å rekvirere oppmålingsforretninger er regulert og tilligger den som kan kreve matrikkelføring.

Partenes rådighet over forretningen er bestemmende for hvordan forretningen videreføres i tilfelle uenighet: Ved tvil eller tvist om grense skal dette fremgå av dokumentene og i kravet om matrikkelføring. Gjelder grensene etablering av ny eiendomsenhet eller arealoverføring, skal grensene markeres i tråd med tillatelser gitt etter plan- og bygningsloven.

Det er krav om oppmålingsforretning før nye opplysninger kan føres inn i matrikkelen ved etablering av nye matrikkelenheter, dvs. grunneiendom, anleggseiendom, festegrunn eller jordsameie, ved matrikulering av umatrikulert eiendom, eller umatrikulert festegrunn, ved registrering av uregistrert jordsameie eller ved endring i sameiefordeling, ved opplysninger om arealoverføring, grensejustering og klarlegging av eksisterende grenser, eller eierseksjon som omfatter uteareal, eller nytt eller endret uteareal i eksisterende seksjon.

(SFE)

Planlagt og beskrevet fremgangsmåte som skal sikre at problemer som ikke kan løses innen avtalt tid, raskt kan overføres til riktig ansvarsnivå for egnet alternativ løsning.

(NS-EN 15221-2:2006: Fasilitetsstyring - Del 2: Veiledning for utarbeidelse av avtaler om fasilitetsstyring)

Oppussing: Istandsetting; modernisering. Uttrykket brukes om istandsetting og fornyelse av overflater, innredninger og funksjoner, men vanligvis uten å gjøre vesentlige inngrep i bygningskonstruksjoner og tekniske anlegg eller endre planløsning. Oppussing omfatter ofte maling og tapetsering, istandsetting/utskifting av slitte eller utdaterte innredninger og overflater, enkle reparasjoner og oppgraderinger av tekniske anlegg etc.

Oppgradering brukes delvis synonymt med modernisering og oppgradering.

Uttrykket er ikke definert i byggeregler eller standarder.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

Oppvarmet areal (OPA) brukes som begrep i Enovas bygningsstatistikk.

I standardene for passivhus og lavenergibygninger (NS 3700 og NS 3701), er begrepet definert som «oppvarmet del av bruksarealet», dvs. den delen av bruksarealet (BRA) som tilføres varme fra bygningens varmesystem, og som er omsluttet av bygningens klimaskjerm (jf. NS 3031 og NS 3940). 

OPA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjenspeiler energiforbruket for arealer som tilføres energi.

Dette er en avtaler som i forbindelse med kjøp og salg av eiendom, gir den ene avtalepart rett, men ingen plikt, til innen en omforent periode, opsjonsperioden, å kjøpe, alternativt selge på nærmere gitte vilkår.

Ved inngåelse av avtalene betaler vanligvis den potensielle kjøperen en opsjonspremie. Avtalen regulerer hvem som beholder opsjonspremien om det ikke kommer til salg.

Salgssummen for eiendommer overføres grunneier/selger ved endelig overdragelse eller til et annet avtalt tidspunkt.

Se også Oppgjør

(SFE)

Bygningsforvaltning kan organiseres på forskjellige måter. Noen modeller fra offentlig sektor illustrerer hovedprinsippene:

  • Desentralisert modell. Sektorene er selv ansvarlige for FDVU og har arbeidsgiveransvar for driftspersonellet. Fordeler: God kommunikasjon og oversikt, lokal styring, sektortilhørighet. Ulemper: Lite faglig miljø, dårlig ressursutnyttelse.

  • Delvis sentralisert modell. Sektorene har ansvar for FDV og er arbeidsgivere for driftspersonellet. Sentral faglig rådgivning og utvikling (U) av eiendommene. Koordinerte innkjøp. Fordeler: Som ovenfor, men bedre styring av ressursene og bedre tilgang på sentrale ressurser og kompetanse. Ulemper: Som ovenfor.

  • Sentralisert modell. FDVU-ansvaret samlet i en sentral sektor med arbeidsgiveransvar for operativt personell. Fagsektorene «leier» byggene inkl. drift og vedlikehold. Fordeler: Enhetlig og samlet eiendomsvirksomhet med muligheter for stordriftsfordeler, bedre synliggjøring av driftsøkonomien, faglig utvikling og spesialisering samt mer effektiv utnytting av personell. Mulighet for internhusleie og arealeffektivisering. Høyere kvalitetskrav til tjenestene. Ulemper: Større krav til avtaler og bestillerkompetanse mellom bruker og utfører, mindre detaljkunnskap om bygget og mindre lokaltilhørighet hos utfører. Modellen innebærer at bygg- og eiendomsvirksomheten må organiseres enten som egen kommunal sektor, som kommunalt eller interkommunalt foretak eller som aksjeselskap.
 
Se også Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF) og Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning

OSCAR-prosjektet har utviklet en generisk faseplan, OSCAR livsløpsmodell, som deler livsløpet i følgende faser:

  1. Strategi- og analysefasen
    Basert på eiers strategi analyseres behov, hvor, når etc. Inngår av og til som del av tidligfasen.

  2. Tidligfase
    Idé- og konseptutvikling, programmering

  3. Produksjonsfase (prosjekterings- og byggefasen)
    Prosjektering, kontrahering (produksjon for å bygge), bygging, overtaking (produksjon å bygge).

  4. Bruksfasen
    Forvaltning, drift og vedlikehold, ombygging/utvikling.

  5. Rivefasen
    Riving evt. avhending eller ”nytt liv”.

 

Se også Faser i en bygnings livssyklusOSCAR-begreper og OSCAR-prinsipper

For å ha en felles forståelse i OSCAR-prosjektet er følgende sentrale begreper definert:

  • Bruker
    De eller den som benytter og/eller har sin arbeidsplass i bygget. En viktig nyansering er skille mellom brukerrollen på strategisk, taktisk og operativt nivå. Strategisk nivå representerer organisasjonsnivå og skal ivareta kjernevirksomhetenes fremtidige mål og krav (instrumentell verdi). Taktisk nivå representerer også organisasjonsnivå og skal sikre at strategien blir gjennomført. Operativt nivå representerer enkeltindivider og eventuelt mindre organisatoriske enheter. På strategisk nivå omtales bruker på engelsk som client. På taktisk nivå omtales bruker ofte som kunde (customer) og på operativt nivå som slutt-bruker (end-user). 

  • Eier
    Den som eier bygget. Eier skal sikre gode lokaler for bruker til lavest mulig kostnad, og samtidig optimalisere verdien på bygget fra et eierperspektiv. Eier innehar lederrollen i prosjektets styringsgruppe.

  • Gjennomføringsmodell
    Gjennomføringsmodell er en kombinasjon av anbudsform (for eksempel åpent, lukket, invitert), entrepriseform (for eksempel total-, hoved-, delt-, generalentreprise) og kontraktsform (for eksempel fast pris, timeavtale, incitament, OPS).

  • Leveransemodell
    En leveransemodell definerer hvordan et prosjekt struktureres organisatorisk og kontraktuelt (herunder vederlagsform) for å oppfylle de gitte krav til verdiskaping. Dette kan også defineres som prosjektets forretningsmodell. Med andre ord: Prosessen som sikrer at det produktet kunden har bestilt blir levert.

  • OSCAR Livsløpsmodell
    Generisk modell som inkluderer livsløpet fra et behov oppstår til riving, og dermed ivaretar eierstyringsaspekter med verdibasert prosjektstyring (verdiledelse).

  • Produksjonsfasen
    Omfatter produksjon for å kunne bygge samt det å bygge, inkludert idriftsettelse, frem til bygget tas i bruk (Hvor ting prosjekteres og hvor det bygges er tids-, steds- og prosjektavhenging dvs. en syntese av valgt gjennomføringsmodell).

  • Prosessledelse
    Delfunksjon av prosjektlederrollen. Sikre relasjoner, kommunikasjon og samhandling mellom alle involverte i en prosess mot felles mål.

  • Prosjektlederfunksjonen
    En rolle som utfører daglig ledelse av prosjektet på vegne av eier iht. mandat. Prosjektledelse er summen av de aktiviteter som prosjektleder styrer iht. mandatet.

  • Prosjektstyring
    Delfunksjon av prosjektlederrollen. Styring, koordinering og leveranser innenfor gitte tids-, kvalitets- og kostnadsrammer.

  • Strategisk analyse
    Fasen før tidligfase. Fasen skal føre frem til en beslutning om å igangsette prosjektet bygge nytt/ombygge.

  • Tidligfase
    Fasen fra vedtak om å starte prosjektet frem til en eventuell investeringsbeslutning. Steget skal definere hvilken verdi prosjektet skal ha for bruker og eier.

  • Tilleggsverdi
    Den verdi for bruker og eier som kan tilføres ut over definert verdi. Dette kan enten skje gjennom innovasjon i verdiskapingen eller gjennom prosessforbedringer.

  • Verdi
    Den definerte effekt prosjektet skal ha for eier og bruker, dette må følges opp i prosjektets strategi og mål. Denne konkretisering må være behandlet i første delprodukt i tidligfase.

  • Verdiledelse (Value Management)
    Verdiledelse er en strukturert metodikk som sikrer en logisk og rasjonell sammenheng mellom aktivitetene og prosjektets mål. Prosjektledelse er det samme som verdiledelse dersom verdiaspekter også er inkludert i prosjektgjennomføringen. Eier initierer og sikrer verdiledelse gjennom klare føringer til prosjektet.

  • Verdiskaping
    Summen av de aktiviteter som skal føre frem til de definerte verdiene for eier og bruker.

 

Se også OSCAR-prinsipper og OSCAR livsløpsmodell

OSCAR-prosjektet har utviklet følgende prinsipper god verdiskaping for eiere og brukere gjennom et byggs levetid:

  1. Utforme «Gode bygg for et bedre samfunn»
    Dette er det grunnleggende prinsipp med utgangspunkt i Stm 28 (2011-2012). For å oppnå dette må vi oppnå fornøyde brukere som igjen gir fornøyde eiere. Dette vil bidra til et bedre samfunn.

  2. Byggene skal være gode over tid
    Dette innebærer at de må tilfredsstille vekslende krav fra bruker og eier over tid. Begrep som tilpasningsdyktighet, livsløpsplanlegging og -økonomi skal ha sentral plass i gjennomføringsprosessen.

  3. Prosjekttilpasset kompetansekollegium i tidligfase  
    Riktig sammensatt kompetanse skal hurtig kunne bringe ide om et prosjekt frem til visualisert beslutningsunderlag basert på eiers strategi for prosjektet.

  4. Sikker overføring av forutsetninger for verdiskaping fra tidligfase til bruksfase   
    «OSCAR-broen» mellom tidligfase og bruk skal, gjennom klar informasjonsflyt, beslutningsporter og kvalitetssikring, ivareta interessentperspektiv i alle faser. Dette omfatter eier-, bruker, utøver-, FM- og myndighetsperspektivet.

  5. Aktivisere erfaring fra bruk 
    Når bygget tas i bruk skal det foreligge «bruksportaler» for dokumentasjon tilpasset de ulike interessentperspektiver. 

Se også OSCAR-begreper

 

OSCAR er et FoU-prosjekt (2014-2017) som har til formål å utvikle kunnskap, metoder og analyseverktøy som muliggjør optimalisering av utformingen av bygg, slik at bygget kan bidra til god verdiskaping for eiere og brukere gjennom dets levetid.

Prosjektets tittel henspiller på et sitat av Oscar Wilde: «A fool is a man who knows the price of everything, but the value of nothing».

Prosjektet har tre delprosjekter:

  1. Kunnskap om hva som bidrar til verdiskaping i bruksfasen for eier og bruker til bruk i tidligfaseplanlegging.
  2. Gjennomføringsmodeller og prosesser
  3. Metoder og verktøy

Prosjektet samler ca. 20 av de mest sentrale partnerne innen BE-næringen i Norge og ledes av Multiconsult.

Se også OSCAR-prinsipper, OSCAR-begreper og OSCAR livsløpsmodell

Lenke til OSCARs hjemmeside: http://www.oscarvalue.no/

(no: outsource)

Arrangere det slik at en ekstern organisasjon utfører del av en intern organisasjons funksjon eller prosess.

(ISO 41011:2017: «make an arrangement where an external organization performs part of an organization’s function or process”).

Outsourcing er primært en organiseringsbeslutning som kan medføre avtale om bortsetting av både det taktiske og det operative nivå for bestemte ytelser, dvs. at bare det strategiske nivå beholdes i den interne organisasjonen etter avtalen.  

Eks.: Ledelsen definerer overordnede mål eller funksjonskrav for visse tjenester (renhold, kantinedrift, drift av tekniske anlegg m.v.), og inngår avtale med eksternt firma som tar på seg både faglig og praktisk ansvar for å levere tjenestene.

Avtale om outsourcing kan omfatte virksomhetsoverdragelse/overføring av ansatte fra bestiller til ekstern leverandør.

Se også Insource og Outtasking

(OES)

(ingen offisiell norsk oversettelse)

Anskaffelse av enkelt-tjenester fra en ekstern leverandør som alternativ til å ha tjenesteutførelsen i egen organisasjon.

(ISO 41011:2017: «provision of a single service from an external service provider»)

Eks.: Taktisk nivå/driftsledere i organisasjonen er ansvarlige for å definere de enkelte oppdrag, og bestille og følge opp tjenesteytelsene fra eksterne håndverkere, servicefirma etc.  

Se også Insource og Outsource

(OES)

Panterett er formelt en særrett til å søke dekning for et krav (pantekravet) i ett eller flere bestemte formuesgoder (pantet).

Pantsettelse av fast eiendom skjer i praksis gjennom underpant hvor rådigheten ikke blir fratatt eieren. Blir pengeforpliktelsen misligholdt, gir panteretten rett til å kreve tvangsrealisasjon av den faste eiendommen til dekning av misligholdt pantekrav i sin helhet, i tråd med reglene i tvangsfullbyrdelsesloven.

Panteretter i fast eiendom kan stiftes gjennom avtalepant og utleggspant, eller være legalpant. Avtalepant stiftes i frivillig avtale hvor panthaver sikres en særrett til dekning for pengeforpliktelsen inntil et bestemt beløp i en eller flere bestemte faste eiendommer. Utleggspant er enten namsutleggspant eller skifteutleggspant.

Namsutleggspant blir stiftet av namsmyndighetene ved utlegg på vegne av kreditor for et krav som er forfalt. Det opprettes ved tvang og uten medvirkning fra eieren av den faste eiendommen. Skifteutleggspant stiftes av skifteretten ved utlegg til sikkerhet for skifteoppgjør.

Legalpanterett i fast eiendom er lovbestemt pant som sikrer bestemte pengekrav prioritet uten tinglysing foran alle andre heftelser, f.eks. eiendomsskatt og eiendomsavgifter.

(SFE)

I parallelle oppdrag ber oppdragsgiver om en uforpliktet utprøving (det foreligger ikke forhåndsbestemte krav til bedømmelsen) av oftest mulige planløsninger innenfor et område som kan omfatte et i og for seg ubegrenset antall utviklingseiendommer.

Parallelle oppdrag er en form for utredning basert på bruk av planverktøy (lovfestet eller ulovfestet) som normalt ikke blir innstilt for politisk vedtak direkte.

(SFE)

I et normalt Offentlig–Privat Samarbeid (OPS) er samarbeidsforholdet avgrenset til hvem som skal gjøre hva av oppgaver til hvilken pris, dvs. det eksisterer mer eller mindre entydige forutsetninger for de økonomiske oppgjørene som skal finne sted. Partnering innebærer at offentlige og private går sammen om utviklingsprosjekter hvor en del av økonomien i prosjektet gjøres avhengig av salg og/eller utleie, brukerbetaling etc. av den fasiliteten som blir utviklet.

Se også Entrepriseformer.

(SFE)

Avtale mellom bestiller og leverandør der partene er enige om kvalitative og økonomiske mål og gjensidig økonomisk og faglig åpenhet i ledelse og måloppnåelse.


Suksessfaktorer: Godt tilpasset kompetanse, åpen strategisk/taktisk og operativ kommunikasjon og gjensidig tillit.

 
Åpner for god forutsigbarhet, proaktive løsninger, investeringsvilje og langsiktig målplanlegging.

Passivhus er hus bygd for et vesentlig lavere energiforbruk enn vanlige hus. Betegnelsen Passivhaus oppstod i Tyskland, der det også er utarbeidet kriterier for sertifisering av passivhus. Passivhus har et energibehov som er ca. 25 prosent av energiforbruket i tradisjonelle boliger. Energibehovet reduseres gjennom passive tiltak, som ekstra varmeisolasjon, ekstra god tetthet og varmegjenvinning. 

Kravene til passivhusboliger i Norge er fastsatt i NS 3700:2013. Høyeste netto energibehov til oppvarming i områder der årsmiddeltemperaturen er lik eller høyere enn 6,3 oC er 15 kWh per kvadratmeter per år. For områder der årsmiddeltemperaturen er under 6,3 oC er kravet til høyeste netto energibehov til oppvarming 15 + 2,1 x (6,3 - årsmiddeltemperatur) kWh per kvadratmeter per år. Det stilles krav om at varmesystemet i vesentlig grad kan benytte andre energivarer enn elektrisitet og fossile brensler. I tillegg stilles det krav til U-verdier, normalisert kuldebroverdi, temperatureffekt for varmegjenvinner og spesifikk vifteeffekt som dokumenteres etter NS 3031:2014 Beregning av bygningers energiytelse. Lekkasjetall skal måles og dokumenteres ved ferdistillelse.

Krav til passivhusstandard for yrkesbygg er fastsatt i NS 3701:2012. Det er ulike krav til varmetapstall og netto spesifikt energibehov til oppvarming, kjøling og belysning for ulike kategorier av yrkesbygg. I tillegg stilles det krav til U-verdier, normalisert kuldebroverdi, temperatureffekt for varmegjenvinner og spesifikk vifteeffekt som dokumenteres etter NS 3031:2014. Lekkasjetall skal måles og dokumenteres ved ferdistillelse.

Se også Lavenergihus

 

 

Periodisk vedlikehold er arbeider som utføres regelmessig for å hindre forfall som følge av jevn og normal slitasje eller bruk. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skader, f.eks. maling eller utskifting av slitedeler i installasjoner. Periodisk vedlikehold kan både være intervallbundet og tilstandsbasert. I sistnevnte tilfelle gjennomføres en tilstandsanalyse for å se om det antatte arbeidet er nødvendig eller ikke.

I NS 3454:2000 ble kostnadene ført under post 42 Planlagt vedlikehold. I NS 3454:2013 hører slike arbeider inn under post 32 Vedlikehold.

Se også Tilstandsbasert vedlikehold

Plan- og bygningsloven (pbl) med forskrifter er det sentrale lovverket for kommune- og arealplanleggingen samt byggevirksomheten i Norge. Pbl ble revidert i 2009 med virkning fra 1. januar 2010.

Tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene, dvs. som krever byggesøknad og -tillatelse etter pbl § 20-1, er:

  1. Oppføring, tilbygging, påbygging, underbygging eller plassering av bygning, konstruksjon eller anlegg
  2. Vesentlig endring eller vesentlig reparasjon av tiltak som nevnt under bokstav a
  3. Fasadeendring
  4. Varig eller tidsbestemt bruksendring, vesentlig utvidelse eller vesentlig endring av tidligere drift av tiltak som nevnt under bokstav a
  5. Riving av tiltak som nevnt i bokstav a
  6. esentlig endring eller vesentlig reparasjon
  7. Oppføring, endring eller reparasjon av bygningstekniske installasjoner
  8. Oppføring av innhegning  mot veg
  9. Plassering av skilt- og reklameinnretninger
  10. Plassering av midlertidige bygninger, konstruksjoner eller anlegg
  11. Vesentlig terrenginngrep
  12. Anlegg av veg, parkeringsplass og landingsplass
  13. Opprettelse av ny grunneiendom, ny anleggseiendom eller nytt jordsameie, eller opprettelse av ny festegrunn for bortfeste som kan gjelde i mer enn 10 år, eller arealoverføring, jf. matrikkellova.

Lenke til Lovdata: Plan- og bygningsloven

Alle forslag til planer etter plan- og bygningsloven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkninger, samt planens forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området.

For regionale planer og kommuneplaner med retningslinjer eller rammer for framtidig utbygging og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal planbeskrivelsen gi en særskilt vurdering og beskrivelse av planens virkninger for miljø og samfunn, altså en konsekvensutredning.

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 4-2.

For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. 

Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, planprosessen med frister og deltakere, opplegget for medvirkning, spesielt i forhold til grupper som antas å bli særlig berørt, hvilke alternativer som vil bli vurdert og behovet for utredninger. 

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 4-1.

Planstrategi er betegnelsen på det plandokumentet som planmyndighetene på hhv. regionalt (regional planmyndighet) og lokalt nivå (kommunal planmyndighet) plikter å utarbeide for å tydeliggjøre «strategiske» valg for henholdsvis regionens og lokalsamfunnets utvikling og hvilke spørsmål dette igjen reiser for planleggingen regionalt og lokalt.

Den regionale planstrategien skal redegjøre for viktige regionale utviklingstrekk og utfordringer, vurdere langsiktige utviklingsmuligheter og ta stilling til langsiktige utviklingsmål og hvilke spørsmål som skal tas opp gjennom videre regional planlegging, jf. plan- og bygningsloven, § 7-1.

Den kommunale planstrategien bør omfatte en drøfting av kommunens strategiske valg knyttet til samfunnsutvikling, herunder langsiktig arealbruk, miljøutfordringer, sektorenes virksomhet og en vurdering av kommunens planbehov i valgperioden, jf. plan- og bygningsloven, § 10-1.

(SFE)

Plantyper er den formelle betegnelsen på plan- og bygningslovens lovfestede planer på regionalt (fylkeskommunalt) og lokalt (kommunalt) nivå.

Regional planmyndighet (fylkestinget) skal minst én gang i hver valgperiode utarbeide en regional planstrategi som bl.a. skal inneholde en oversikt over regionale planer som skal utarbeides i perioden (jf. plan- og bygningsloven, § 7-1 og § 8-1). Dette kan også omfatte interkommunale planer (jf. plan- og bygningsloven, § 9-1).

Lokal planmyndighet (kommunestyret) skal minst én gang i hver valgperiode utarbeide og vedta en kommunal planstrategi, herunder ta stilling til om gjeldende kommuneplan eller deler av denne skal revideres, og om det er behov for å igangsette arbeid med nye arealplaner, eller om gjeldende planer bør revideres eller oppheves (jf. plan- og bygningsloven, § 10-1). 

Plantype brukes også om ulovfestede planer som planmyndighetene, uavhengig av lovgrunnlag, måtte finne hensiktsmessig å få utarbeidet for utvikling og styring av bestemte samfunnssektorer, satsningsområder eller resultatenheter. Dette er plantyper som bare har innvirkning på utviklingen av det aktuelle området, og så lenge vedkommende planmyndighet tillegger det styringskraft for etterfølgende planlegging/prosjekter.

Betyr at huset i et livsløpsperspektiv produserer/genererer mer energi enn den energien som har gått med til produksjon av byggevarer, bygging, drift og eventuell riving, ombygging og salg, jf. energiøkonomisering (enøk).

Brukerevaluering etter at et bygg er tatt i bruk. POE gir uttrykk for leietaker-/brukertilfredshet. Gjennomføres i form av brukerundersøkelser/ spørreundersøkelser blant eiere, forvaltere og brukere.

Kostnader relatert til realisering av utviklingspo­tensialet for en eiendom.

Potensiale i eiendom var i NS 3454:2000 definert som en egen tilleggspost, og representerer P-en i uttrykket FVDUSP. Den omfattet

  • Ombygging: Arbeider som kan utføres for å endre en bygnings eller et anleggs funksjoner, arealbruk eller standard. Omfatter også rehabi­litering og større ombygginger innenfor samme funksjon. 

  • Påbygg/tilbygg: Påbygg både i horisontal retning (tilbygg) og i vertikal retning (påbygg av etasjer).

  • Utendørs: Arbeider som kan utføres for å heve eiendommens attraktivitet generelt og verdi spesielt.

Posten er ikke videreført i NS 3454:2013.

Prekvalifisering er en på forhånd formalisert prosedyre for utvelgelse av mulige deltakere til en arkitekt- eller anbudskonkurranse.

(SFE)

Aktiviteter som utgjør den særegne og uunnværiige kompetansen til en organisasjon i organisasjonens verdikjede.
Merknad: Grensesnittet mellom primære aktiviteter og støttetjenester bestemmes av hver organisasjon individuelt.
Dette grensesnittet må oppdateres jevnlig.
(NS-EN 15221-1)

Privat oppdragsgiver/bestiller er, i forbindelse med kontrahering, en oppdragsgiver som ikke faller inn under betegnelsen  «offentlig» i regelverket.

For disse eksisterer det i prinsippet «fri» kontraheringsrett. Det innebærer at oppdragsgiver i utgangspunktet selv kan bestemme hvordan oppdraget skal organiseres og gjennomføres, herunder prosedyrer for utførelse/leveranse, kontraheringsprosess for kontakt med utførere, bruk av åpne vs. lukkede konkurranser, bruk av forhandlinger mv.

Konkurransen må utlyses utenfor det offentliges kunngjøringsdatabase DOFFIN. Bruken av forhandlinger er regulert (jf. NS 8400), og må tydeliggjøres ved utlysningen av konkurransen, samtidig som spesifikasjonene for det oppdragsgiver ønsker utført/levert så langt det er mulig bør følge Norsk Standard.

Se Standarder for anbud og kontrakt.

(SFE)

Denne indeksen skal måle utviklingen av bearbeidingsverdien i bygge- og anleggsnæringen. Siden år 2000 er datagrunnlaget for beregningene innsats i timeverk, mens man tidligere brukte en kombinasjon av gulvareal og sysselsettingstall.

Lenke: https://www.ssb.no/bygg-bolig-og-eiendom/statistikker/bygganlprod/kvartal

Med produkt menes resultatet av en produksjon, prosess eller ytelse, f.eks. en vare eller tjeneste.

Innenfor fasilitetsstyring defineres produkt som «resultat fra en prosess» 
              
(NS-EN 15221-3:2011: Fasilitetsstyring (FM) - Del 3: Veiledning om kvalitet i fasilitetsstyring)

Begrepet kan også defineres mer spesifikt, som i brann- og eksplosjonsvernloven (§ 4), der produkt er definert som:

  • farlig stoff, eller ferdige varer hvor slikt stoff er en bestanddel og hvor de farlige egenskaper fortsatt er fremtredende,
  • innretninger, utstyr, apparater, emballasje og annet som benyttes ved håndtering av de farlige stoffene eller i forbindelse med transport av farlig gods,
  • innretninger, utstyr, apparater og annet som er beregnet på deteksjon, varsling eller bekjempelse av brann, eksplosjon eller annen skade.

FoU-program 1990-94 initiert av Norges Tekn.-Naturvitenskapelige Forskningsråd. Oppfølger til 3B-programmet. Ca. 200 prosjekter ble støttet, hvorav 48 innen bygningsforvaltning. De første metodene for tilstandsregistrering og tilstandskontroll ble utviklet.

En bygnings egenskaper på overordnet nivå.

F.eks. inneholder NFBs nøkkeltalldatabase profildata i form av en tilstandsanalyse av utvalgte nøkkelindikatorer for byggets egenskaper mht. teknisk tilstand, funksjonalitet og innemiljø. Samme prinsipp er benyttet i MultiMap.

Profildataundersøkelser kan brukes til å gi en grov oversikt over en bygnings eller bygningsmasses tilstand, egenskaper og verdi.

Prosjektkonkurranser blir benyttet for tilnærmet alle typer byggeoppgaver hvor alle plan- og/eller designforutsetninger skal legges til grunn for den arkitektoniske utformingen.

Innbyderens forutsetninger for konkurransen utarbeides som regel i samarbeid med juryen. Vilkårene for deltakelse kan også være «totale», dvs. omfatte overtakelse av utviklingseiendommen konkurransen er utlyst for. Prosjektkonkurranser kan derfor være svært krevende økonomisk, kompetanse- og kapasitetsmessig, og vil således kunne utløse krav om bankgarantier for deltakelse.

(SFE)

Quality Norway er felles sekretariat og kursarrangør for 10 tekniske bransjeorganisasjoner, herunder Norsk Forening for Vedlikehold (NFV), Norsk Forening for Prosjektledelse (NFP) og Norges bygg- og eiendomsforening (NBEF). Quality Norway arrangerer mer enn 170 kurs hvert år og omsetter for over 40 millioner kroner.

Organisasjonen het opprinnelig Tekniske foreningers servicekontor (TFS) (etablert 1995), men skiftet navn til Quality Norway 1.12.2018.

Qualitylogo

Lenke til hjemmesiden: https://qualitynorway.no/

 

 

BAE-rådet ble etablert 16. juni 1998 med hovedformål å være et felles kontaktpunkt mellom BA-næringen og myndighetene. Rådet består av de åtte tyngste bransjeorganisasjonene innenfor hele verdikjeden i byggenæringen: Eiere, byggherrer, planleggere, prosjekterende, utførende, forvaltere, utviklere, byggevareindustri og byggevarehandel.

Rådet representerer om lag 68 000 bedrifter og opptrer gjennom BAE-rådet med stor faglig og politisk tyngde. Rådet har to årlige møter med statsråden i Kommunal- og moderniseringsdepartementet.

Det kjennes ikke til noe tilsvarende samarbeidsorgan i andre land.

Medlemsorganisasjonene er:

 

 

RIF er bransjeorganisasjonen for kvalifiserte rådgiverfirmaer i Norge. Foreningen arbeider med rammepåvirkning og bistår medlemsfirmaene med direkte tjenester som juridisk bistand, forsikringer, personalforvaltning, bransjeprognoser og faglig utvikling. RIF-firmaene omfatter både rådgivende ingeniører og andre profesjoner. Det er totalt 200 RIF-bedrifter med til sammen 10 000 ansatte.

RIF er medlem i FIDIC og EFCA, hhv. den globale og europeiske foreningen for rådgivende ingeniørfirmaer. RIF er også tilknyttet nordiske og nordeuropeiske møteplasser for rådgiverorganisasjoner. 11 lokalforeninger representerer firmaene i sine nærområder.

Lenke til hjemmesiden: http://www.rif.no/

Søknad om rammetillatelse er ment å avklare alle vesentlige forhold ved tiltaket som har grunnlag i reguleringsstatus for byggetomten.

Søknaden om rammetillatelsen skal avklarer de ytre rammene for byggeprosjektet, som for eksempel hva slags tiltak det gjelder, størrelse, fasader, forholdet til kommunal plan og avklaring i forhold til naboene (jf. Byggesaksforskriften (SAK10), § 6-4). 

Søknad om rammetillatelse kan behandles parallelt med behandling av reguleringsforslag (jf. plan- og bygningsloven, § 1-7).

(SFE)

fast eiendom som omfatter strukturer, tomter og ikke-utviklet landområde

(ISO 41011:2017 – «immovable property including structures, grounds and undeveloped land»)

Se også Real Estate Management og Management-begreper

(OES)

(ingen offisiell norsk oversettelse)

Alternativ betegnelse: Real Estate & Facility Management (RE&FM)

Et funksjons-/organiseringskonsept som hovedsakelig anvendes av større virksomheter som eier eller helt/delvis leier eiendommene/bruksarealene.

REFM omfatter gjerne alle aktiviteter i eiendommenes livssyklus fra analyse, planlegging og prioritering av arealbruk til kjernevirksomhetsbehov, samt ny-utvikling, anvendelse, forvaltning og videreutvikling av alle arealtyper og arbeidsmiljøer og for øvrig av fasilitetstjenester som er aktuelle for virksomheten som bruker arealene.

Gode modeller kjennetegnes ved helhetstenking, proaktivt og ytelsesfokusert styringssett, målrettet samspill mellom kjernevirksomhetsstrategier og verdiskapingsaktiviteter for både investorer/eiere og brukere/leietakere.  

REFM er ikke helt ulikt Corporate Real Estate Management (CREM), men om eget eierskap/avkastningsmål på Real Estate er en strategisk hovedfaktor i CREM, behøver ikke dette være tilfelle i REFM. Om virksomheten helt eller delvis driver i leide arealer, kan de ha avtalt nødvendig kontroll og handlefrihet over brukspotensialet (jf. bare-house leieavtale).

Se også Real Estate (RE) og Real Estate Management (REM)

(OES) 

Begrepet innebærer ledelse/styring av fast eiendom/bygninger ut fra primært verdiutviklings-/avkastningsmål, og kan på flere måter sidestilles med Asset Management (AM).

Real Estate Management som term brukes i begrenset grad. Finansielt brukes Asset Management mer, og når vi ser Real Estate i en mer utvidet forstand, brukes heller termene Corporate Real Estate Management (CREM), Real Estate Facility Management (REFM). 

Se også Real Estate (RE) og Management-begreper

(OES)

Realavkastningen er det utbytte av en investering som overskrider inflasjonsraten i det aktuelle tidsrom.

(SFE)

Relativ avkastning av kapital når avkastningen regnes i samme pengeverdi som kapitalbeløpet. Realrente er tilnærmet lik differansen mellom nominell rente og inflasjon.

Mer presist uttrykkes forholdet mellom realrente rr og nominell rente rn ved formelen

rr = (rn - i)/(1 + i)

hvor i er inflasjonen

(NS 3454:2013).

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Refusjon er betegnelse i plan- og bygningsloven på en finansieringsform for fellesinnretninger/fellesanlegg. Den uttrykker den adgang anleggsbygger har til å kreve tilbakebetaling av sine utlegg.

Fellesinnretningene dette gjelder for er godkjent offentlig vei, inkl. omlegging og oppgradering, godkjent offentlig hovedledning for vannforsyning og avløp, men også for overflatevann. Tilsvarende gjelder for fellesareal og parkbelte langs industristrøk.

Private utbyggere har også denne retten såfremt de tiltakene det søkes refusjon for kan pålegges bygd i medhold av lovens opparbeidelsesplikt.

Referanse: Plan- og bygningsloven, kap. 18

Se også Refusjonsenhet og Refusjonspliktig eiendom

(SFE)

Refusjonsenheten er den geografiske strekningen hvor det foregår en sammenhengende opparbeidelse av refusjonspliktige tiltak og hvor utgiftene til disse tiltakene skal fordeles på strekningens refusjonspliktige areal.

Avgrensingen av refusjonspliktig areal forutsetter at eiendommenes areal blir byggeklart som følge at tiltaket/tiltakene blir gjennomført, alternativt at de bidrar til en så klar verdistigning på bebygde eiendommer («saneringsmodne»), slik at de dermed kan regnes som ubebygde.

Refusjon kan også belastes bebygde eiendommer som har fått midlertidig utsettelse på å oppfylle forpliktelser knyttet til opparbeidelse av vei, hovedledning for vann og avløpsvann.

For refusjon av fellesanlegg opparbeidet i medhold av reguleringsplan er arealavgrensingen det areal som disse anleggene skal betjene etter planen.

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 18-4

Se også Refusjon og Refusjonspliktig eiendom

(SFE)

Refusjonspliktig eiendom er eiendommer som i sin helhet eller for nærmere avgrensede deler har refusjonspliktig areal slik refusjonsenheten er avgrenset.

Eier av refusjonspliktig eiendom er ansvarlig for betaling av utlignet refusjonsbeløp.

Endelig fastsatt refusjonskrav har panterett i refusjonspliktig areal og er tvangsgrunnlag for utlegg.

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 18-6

Se også Refusjon og Refusjonsenhet

(SFE)

Regional planlegging har til formål å stimulere den fysiske, miljømessige, helsemessige, økonomiske, sosiale og kulturelle utviklingen i en region. Fylkestinget er regional planmyndighet (jf. pbl § 3-4). 

Regionale planer skal utarbeides i henhold til vedtatt regional planstrategi. regional planmyndighet i medhold av plan- og bygningsloven plikter å utarbeide og å vedta. Tidligere betegnelse var fylkesplan (plan- og bygningsloven av 1985).

Til regional plan kan planmyndigheten vedta juridisk bindende bestemmelser, regional planbestemmelse, for styring av arealbruken (jf. pbl § 8-5). Hensikten med regional planbestemmelse er å ivareta nasjonale og regionale hensyn og interesser. Behovet for opprettholdelse eller endring av regional planbestemmelse kan vurderes i forbindelse med utarbeiding av regional planstrategi hvert fjerde år.

(SFE)

En reguleringsplan er en juridisk bindende plan som ved hjelp av arealformål, planbestemmelser og eventuelle retningslinjer angir om og på hvilken måte arealer skal brukes til ny utvikling eller vernes ut fra en ønsket tilstand.

Reguleringsplan kan utarbeides som områderegulering eller detaljregulering.

Plikten til å utarbeide reguleringsplaner er knyttet til planmyndighetens adgang til å bestemme hvor og når slike planer skal foreligge. Dette kan være bestemt i overordnet plan (kommuneplanens arealdel) eller i eget vedtak av planmyndigheten (kommunestyret). I tillegg er det krav om at slike planer må foreligge før igangsetting av byggevirksomhet av noe omfang hvor de byggeprosjektene som forventes gjennomført forutsetter ansvarsrett i forbindelse med byggesaksbehandling og gjennomføring. For endring, medregnet komplettering og oppheving, av reguleringsplan gjelder samme prosedyrer som for utarbeidelse av ny plan.

Gjeldende reguleringsstatus er vanligvis knyttet til vedkommende planområde og kan gjelde et byggeområde, en byggetomt eller en enkelt eiendom.

Fri adgang til å initiere detaljreguleringer og adgangen til legge frem egenutarbeidede forslag til både detalj- og områdereguleringer gir grunneiere og utbyggere muligheter til å samarbeide om utarbeidelse av slike planer. Felles regulering er å forstå som reguleringsforslag/-planer som er utarbeidet samlet for flere eiendommer i samarbeid mellom grunneiere, utbyggere etc., eventuelt med andre interesser for utvikling av eiendommene.

Referanse: Plan- og bygningsloven, kap. 12

(SFE)

Rehabilitering er definert på flere måter i standardene:

  • det å gjøre et objekt i stand til å møte gjeldende krav til funksjon og ytelse
    (NS 3420-1:2014 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner)

  • tiltak på et stedfast objekt enten for å gjenskape en antatt tidligere funksjon, for å tilpasse det til en annen funksjon eller til gjeldende krav for komfort, sikkerhet og tilgjengelighet
    (NS-EN 15898:2011: Bevaring av kulturminner)

Rehabilitering går altså ut på å sette eldre bebyggelse, bygningsdeler, tekniske anlegg og objekter i brukelig stand, tilpasset dagens myndighets- og brukerkrav, men uten å endre funksjonalitet. Dette kan både omfatte reparasjon, restaurering, oppgradering og endring av planløsning. 

 

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

ROT er en forkortlese for rehabilitering, ombygging og tilbygg.

En beslektet betegnelse er ROS, som står for renhold, omsorg og servicearbeid.

Bl.a. i Sverige er det innført regler som gir fradragsrett og skattefordeler for ROT-arbeider som utføres i private boliger.

Rekkefølgebestemmelser er gjennomføringstekniske planbestemmelser knyttet til kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan (område- og detaljregulering). De er ment å regulere rekkefølgen i en utbygging som kan omfatte ett eller flere byggetrinn.

Hensikten er todelt: De skal kunne bestemme tidspunkt for når vedkommende planområde skal kunne tas i bruk til bygge- og anleggsvirksomhet, og derigjennom kunne regulere gjennomføringsrekkefølgen i utbyggingen.

Dernest skal de kunne sikre tilgang til/etablering av infrastruktur, grønnstruktur og samfunnsservice før utbyggingsområdet blir tatt i bruk av beboere og/eller av næringsutøvere.

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 11-9 nr. 4 (kommuneplan) og § 12-7 nr. 10 (reguleringsplan).

(SFE)

Renholdsskostnader er i NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk skilt ut som en egen hovedpost i LCC-kontoplanen (hovedpost 6) med følgende underposter:

61 Regelmesig renhold: Daglig/ukentlig renhold av alle innvendige flater

62 Periodisk renhold: Vårrengjøring, tepperens, gulvbehandling, vinduspussing, rengjøring av høye flater og bokhyller

63 Ekstraordinært renhold: Rengjøring på anmodning, f.eks. utvendig vindusvask og ekstraordinært byggrenhold

64 Rengjøringsrelaterte oppgaver: Tømming av avfallsbøtter og papirkurver, sanitærtjenester (etterfylling av toalettpapir, håndklær, såpe), skifting av matter, vanning av blomster

Renholdet forutsettes utført i henhold til NS-INSTA 810, se Standarder for renhold

I tidligere utgaver av NS 3454 ble renhold ført som en del av driftskostnadene. Endringen er en tilpasning til tilsvarende standarder i Danmark og Sverige, og i samsvar med anbefalinger fra en fellesnordisk arbeidsgruppe.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Renholdt areal (REA) er arealer som renholdes av renholdere minst 1 gang pr. uke. REA beregnes som nettoareal (NTA) etter NS 3490, dvs. romarealet målt fra innside av vegger, søyler, sjakter m.v. REA brukes til å utarbeide nøkkeltall som gjenspeiler renholdskostnadene for arealer som renholdes regelmessig.

Se også Arealberegning av bygninger

Renovering er definert på flere måter i gjeldende standarder:

  • endring og forbedringer av en eksisterende bygning for å heve tilstanden til et akseptabelt nivå
    (NS-EN 15643-1:2010 Bærekraftige byggverk)

  • tiltak for å fornye et objekt uten nødvendigvis å ta hensyn til dets materiale eller betydning
    (NS-EN 15898:2011: Bevaring av kulturminner)

Renovere (fra latin ′fornye′) kan på norsk bety fornye, forbedre, rense opp, gjøre rent. Bygningsrenovering kan omfatte både rehabilitering og reparasjon.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

fysisk tiltak som iverksettes for å gjenopprette den nødvendige funksjonen til en defekt bygningsdel/enhet

(NS-EN 13306:2010, NS 3454:2013)

Reparasjon er også definert som «det å gjøre et delprodukt eller en byggverksdel funksjonsdyktig uten hel utskifting» (NS 3420-C2). For bygninger kan det være snakk om istandsetting etter skade eller forfall, f.eks. for å opprettholde funksjonalitet eller bruksverdi. Omfatter også feillokalisering og etterkontroll. Brukes delvis synonymt med utbedring.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreper

I residualmetoden beregnes residualverdien (restverdien) av en beregnet brutto utviklingsverdi etter fratrekk av beregnede kostnader og en kalkulert fortjeneste. 

Avhengig av hva som legges inn i kostnadene, kan residualverdien uttrykke den størst mulige anskaffelseskostnad som prosjektet økonomisk kan bære eller, hvis alle relevante kostnader er med, prosjektets overskudd. 

Denne metoden er mye brukt, spesielt i situasjoner hvor verdien på tomten er vanskelig å fastsette fordi man ennå ikke har fått tilstrekkelig sikkerhet for utnyttelsen.

Residual (etym.) = Rest, resterende, gjenværende

(SFE)

Restaurering er definert litt forskjellig i gjeldende standarder:

  • det å bringe et objekt tilbake til en tidligere tilstand 
    (NS 3420-1:2014: Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner)
     
  • tiltak utført på et stabilt eller stabilisert objekt for å understøtte forståelsen av objektet, dets verdier og/eller bruk, samtidig som det tas hensyn til dets betydning og de anvendte materialene og teknikkene»
    (NS-EN 15898:2011: Bevaring av kulturminner)

Uttrykket kommer av fransk: gjenopprette eller reetablere, og brukes om hel eller delvis tilbakeføring av en bygning eller gjenstand til en tidligere tilstand for å ivareta antikvarisk, arkitektonisk, kunstnerisk eller håndverksmessig verdi. Tidligere restaureringsprinsipper gikk ut på å tilbakeføre objektet til opprinnelig tilstand og fjerne nyere innslag. Dagens restaureringsprinsipper tilsier at verdifulle elementer fra hele byggets/kulturminnets historie respekteres og bevares mest mulig autentisk.

Se også Tiltak i eksisterende bygninger - begreperRehabilitering og Reparasjon

Restkostnad er avhendingskostnaden ved utgangen av brukstiden T for å rive/fjerne byggverket. (NS 3454) Restverdi er bygningens eventuelle markedsverdi ved utgangen av brukstiden T. Restverdien er altså en negativ restkostnad. Settes ofte lik 0, bl.a. fordi en usikker restkostnad/restverdi langt inn i framtiden har liten nåverdi.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Rettighetsstrukturen uttrykker eierforholdets karakter i betydning av foreliggende negativt avgrensede eiendomsretter, særlig tinglige retter og kontraktuelle, eventuelt regulativt pålagte retter som kan fremkomme som heftelser eller retter som åpner for utnyttelse.

Rettighetsstrukturen virker inn på eksisterende eiendomsenhets verdi og muligheter for fremtidig utnyttelse. Alle retter som kan forhindre fremtidig utvikling av eiendom eller tilgang til kreditt for slik utvikling, må som regel avløses, avlyses eller omformes før gjennomføringen kan starte.

(SFE)

Rettsvern for anskaffelse av fast eiendom oppnås gjennom tinglysing.

Unntaksvis kan erverver oppnå rettsvern for sitt erverv, selv om skjøtet ikke er tinglyst, gjennom fullført hevd etter hevdslova. Er hevdsvilkårene oppfylt vil dermed erververen oppnå rettsvern for sitt ikke tinglyste erverv.

Rettsvernhevd gir imidlertid ikke grunnbokshjemmel. Erververen må her følge følger fremgangsmåten i tinglysingsloven.

(SFE)

Riksantikvarens kontor ble etablert i 1913 som et inspektorat under Kirke- og undervisningsdepartementet. I 1990 ble forvaltningsdelen utskilt som et eget direktorat, Direktoratet for kulturminneforvaltning, under daverende Miljøverndepartementet. Forsknings- og oppdragsvirksomheten, herunder restaureringsverkstedet, ble utskilt i Norsk institutt for kulturminneforskning (NIKU).

Riksantikvaren (RA) er Klima- og miljødepartementets rådgivende faginstans for forvaltning av kulturminner og kulturmiljøer og har ansvar for at den statlige kulturminnepolitikken blir gjennomført. RA har også det overordnede faglige ansvaret for den regionale kulturminneforvaltningens arbeid med kulturminnevern. RA har forvaltningsmyndighet for de sentrale frednings- og vernebestemmelsene i kulturminneloven, herunder til å vedta fredning av bygninger og anlegg ved enkeltvedtak eller forskrift.

Lenke til hjemmesiden: https://www.riksantikvaren.no/

Dette er en lovfestet benevnelse på analyser av risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealer er egnet til utbygging samt eventuelle endringer av slike forhold som kan følge av planlagt utbygging.

Utsatte områder vil da i en plan kunne avmerkes slik at spesielle hensyn kan ivaretas, eventuelt med byggeforbud.

(SFE)

Risikopremie er generelt den tilleggsavkastning investor/eier forventer ved pengeplasseringer/verdidisposisjoner under usikkerhet og som derved skal bidra til å kompensere for risiko.

Ved investeringsanalyser vil derfor diskonteringsrenten inkludere et risikojustert avkastningskrav.

Ved inngåelse av opsjonsavtaler i forbindelse med akkvirering av utviklingseiendom betaler utbygger opsjonspremie til grunneier før partene endelig kan innfri avtalen. Opsjonspremien kan her sees på som en risikopremie til grunneier som kompensasjon for de bindinger avtalen medfører for disponeringen av eiendommen.

(SFE)

Avslutning av en bygnings levetid ved å ødelegge eller demontere bygningen og fjerne bygningsavfallet (SINTEF Byggforsk).

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Modellen med strategisk, taktisk og operativt nivå er knyttet nær opp til tilhørende roller, hhv.

  • eierrollen som tar politisk / økonomiske beslutninger på strategisk nivå,

  • forvalterrollen som tar økonomisk / tekniske beslutninger på taktisk nivå basert på de startegiske beslutninger

  • utførerrollen som er knyttet til tekniske beslutninger på operativt nivå.

  • brukerrollen som stiller krav til forvalter- og utførerrollenbasert på virksomhetens behov.

I større organisasjoner er det et mål å oppnå klare skiller mellom rollene. Det skal helst ikke være «flere hatter på samme hode».

Figuren illustrerer sammenhengen mellom rollene, der «profesjonell eiendomsledelse» representerer forvalterrollen og «teknisk forvaltning, service, drift, vedlikehold» representerer utførerrollen.

Kilde: Per T. Eikeland/KoBE

 

Se også definisjon av Eier og Bruker i OSCAR-begreper

 

Romfunksjoner er definert i NS 3457-4 Klassifikasjon av byggverk. Del 4: Romfunksjoner.  

Standarden definerer romfunksjoner i tre nivåer:

1  ensifret nivå - romhovedfunksjon
2  tosifret nivå - romfunksjonsgruppe
3  tresiftret nivå - romfunksjon

På ensifret nivå er følgende romhovedfunksjoner definert:

1  Rom for menneskelige behov
2  Rom for menneskelig arbeid og aktivitet
3  Rom for oppbevaring
4  Teknisk rom
5  Rom for kommunikasjon
6  Ikke disponerte rom

På tosifret nivå er f.eks. rom for menneskelige behov inndelt i følgende romfunksjonsgrupper:

11  Oppholdsrom
12  Hygienerom
13  Beskyttelsesrom
14  Forvaringsrom

På tresifret nivå er f.eks. oppholdsrom inndelt i følgende romfunksjoner:

111  Soverom
112  Dagligrom
113  Venterom
114  Veranda

Nærmere beskrivelse av de enkelte romfunksjonene og eksempler på romtyper som inngår er gitt i vedlegg til standarden. 

 

Returselskapet er et non-profitt selskap som samler inn kasserte PCB-ruter over hele landet og sørger for at disse blir trygt behandlet. Ruteretur er eid av bransjen selv, via sentrale organisasjoner i bygg- og anleggsbransjen.

Ruteretur ble etablert i 2002 for å hindre at isolerglassruter fra 1960- og -70-tallet som inneholder miljøgiften PCB, skulle komme på avveier. Ruteretur har de siste årene samlet inn ca. 50 000 PCB-ruter årlig.

Lenke til hjemmesiden: http://www.ruteretur.no/

Salgsareal er en mye brukt betegnelse på det gulvarealet i forretningsbygg som er programmert for salgsfunksjoner.

Salgsarealet kan beregnes brutto og netto, dvs. det arealet som medgår til operativt salg, i motsetning til areal som går med til lager, allmenn ferdsel og opphold (vrimlearealer).

Se også Arealberegning av bygninger

(SFE)

Sameie i fast eiendom foreligger når flere andre faste eiendommer eier andeler i en eiendom (realsameie) eller når to eller flere fysiske eller juridiske personer eier en fast eiendom sammen (personsameie).

I matrikkelen er jordsameie, som eksempel på en type realsameie, egen matrikkelenhet.

(SFE)

Samfunnsansvar er et ord som ofte brukes for å understreke at den private produksjonssektoren i samfunnet har en underforstått plikt til å legge samfunnsrelaterte hensyn til grunn for sine avgjørelser i tillegg til de foretaksinterne.

Samfunnsansvaret kan dermed begrunnes på flere ulike måter og gis forskjellig innhold.

Det kan f.eks. bety at foretakenes fremste ansvar overfor samfunnet betyr at de skal følge lover og regler fordi lovgivning er basert på at den som følger loven også oppfyller samfunnets krav til utøvelse av samfunnsansvar. Men det kan også innebære at avgjørelsene, i tillegg til å følge lover og regler, bør følge de til en hver tids rådende policyer eller bestemte verdinormer som ikke er forankret i noen lovgivning som reguleringer disposisjonene innenfor denne sektoren.

Det finnes en egen standard for samfunnsansvar: NS-ISO 26000:2010 Veiledning om samfunnsansvar.

(SFE)

 

Organisasjonens evne til å planlegge, forberede og fortsatt levere produkter eller tjenester på akseptable forhåndsdefinerte nivåer etter hendelser som har forårsaket virksomhetsavbrudd.

(ISO 41011:2017: “Business continuity - capability of the organization to continue delivery of products or services at acceptable predefined levels following disruptive incident”)

FoU-prosjekt (1996-99) med formål å skape en mer konkurransedyktig norsk BA-næring. Deltakere var Kommunaldepartementet, Inst. for bygningsteknologi ved NTNU og et konsortium av store firma i BA-bransjen. Nesten 100 delprosjekter ble gjennomført, herunder:

  • IKT livsløpshjul BA. Mål: Etablere et info-nettverk mellom byggeprosess og FDV v.hj.a. IKT. Se Metamorfose - Senter for eiendomsutvikling og -forvaltning

  • IKT for bedre kommunikasjon i byggeprosessen – 4D. DAK-verktøy som gjør det mulig å følge byggeprosessen gjennom 3D-tegninger over tid.

  • ProsjektHotell. Internettbasert møteplass for alle aktører i et byggeprosjekt mht. dokumentasjon, dokumenthåndtering og samhandling. Videreført gjennom ProsjektNett IKT-Partner AS.

  • KIB – Kommunikasjon og Informasjon i Byggesaksprosessen. Verktøy for publisering av informasjon, rutiner og nyheter på internett, f.eks. elektroniske skjema for byggesaksbehandling. Samarbeidsprosjekt mellom BA-bransjen og bygningsmyndighetene. Tjenesten er organisert under BA-torget.

Seksjonering vil si opprettelse av eierseksjon i matrikkelen på grunnlag av kommunalt seksjoneringsvedtak, se eierseksjonssameie.

(SFE)

Det finnes en rekke ulike selskapsformer i Norge. Forskjellen er i hovedsak i hvilken grad deltakerne hefter for selskapets gjeld. Innenfor BAE-sektoren er følgende selskapsformer mest aktuelle:    

  • Aksjeselskap (AS): Aksjeeierne er ikke personlig ansvarlige for selskapets forpliktelser og kan ikke tape mer enn innskuddet (aksjekapitalen). Selskapene kan være private eller offentlige. Reguleres av Aksjeloven.

  • Allmennaksjeselskap (ASA): Større selskaper som tegner aksjer i markedet. Ansvarsregler omtrent som for aksjeselskap. Reguleres av Allmennaksjeloven.

  • Ansvarlig selskap (ANS): Alle deltakerne er personlig ansvarlige for hele gjelden.

  • Delt ansvar (DA): Deltakerne er samlet ansvarlige for hele gjelden, men hver enkelt bare for sin eierandel.

  • Kommandittselskap (KS): Minst en deltaker har ubegrenset ansvar for selskapets forpliktelser og minst en annen deltaker har begrenset ansvar med en fastsatt sum.  
  Både ANS, DA og KS reguleres av Selskapsloven.
 
 
Andre aktuelle selskapsformer er enkeltmannsforetak, samvirkelag og stiftelser.
 
Se også Selskapsmodeller i kommunal bygg- og eiendomsforvaltning
 
Om registreringspliktige foretak: Se Foretak

Kommunene kan organisere sin bygg- og eiendomsforvaltning på ulike måter. Det vanligste er en kommunal etatsmodell med større eller mindre grad av desentralisert ansvar, se Organisasjonsmodeller for FDVU.

Bygg- og eiendomsforvaltningen kan også organiseres etter ulike selskapsmodeller:

  • Kommunalt foretak (KF) har egne vedtekter og eget styre valgt av kommunestyret. Budsjett og regnskap føres etter kommunale regler. Formålet med KF er å gjøre virksomheten mer selvstendig, samtidig som kommunestyret fortsatt står som eier.

  • Interkommunalt selskap (IKS) kan opprettes av kommuner og fylkeskommuner i fellesskap. IKS er et selvstendig rettsubjekt og omfattes ikke av kommuneloven. Regnskapet føres etter regnskapsloven. Selskapet kan eie eiendommene eller bare ha forvaltningsansvar på vegne av kommunene. Det ledes av et styre utpekt av eierkommunene.

  • Kommunalt aksjeselskap (KAS) eies i sin helhet av en eller flere (fylkes)kommuner og følger de vanlige bestemmelsene i aksjeloven. Det ledes av styre og generalforsamling som er valgt av vedkommende kommunestyre(r)/fylkesting.

Se også Bygg- og eiendomsforvaltning (BEF) og Selskapsformer

Selvfinansieringsgraden angir forholdet mellom foretakets oppsparte/likvide midler og den (de) investering(er) midlene går til, altså foretakets evne til selv å finansiere investeringer.

(SFE)

Sensitivitetsanalyse er en metode for å analysere hvor følsom en kalkyle er for endringer i en eller flere av de faktorene som kalkylen omfatter.

I eiendomsutvikling vil det således være aktuelt å analysere hvordan lønnsomheten i et mulig prosjekt vil påvirkes av endringer i forventet salgspris, tillatt utnyttelse av byggetomten og tomteprisen.

(SFE)

Samlebegrep for sentralisert bygningsautomati­sering basert på digital teknikk og utstyr. Systemet er gjerne bygd opp med en datastyrt hovedsentral, et antall undersentraler og flere lo­kalsentraler. Lokalsentralene er tilknyttet senso­rer og pådragsorganer (reguleringsenheter) slik at f.eks. energibruk, maskiner og prosesser kan reguleres enten automatisk eller manuelt fra sentralene i systemet.

Sentral driftskontroll er viktig for styring, regulering og overvåking av VVS- og klimaanleggene. Det finnes mange forskjellige systemer og løsninger. I økende grad etableres web-baserte løsninger der driftsansvarlig kan koble seg opp mot de tekniske anleggene via internett. Med et godt og brukervennlig SD-anlegg kan driftsansvarlig avlese temperaturer, endre settpunkter og temperaturkurver, foreta logging av trykk og temperaturer og motta SMS-meldinger om driftsfeil på pumper og aggregater. SD-anlegg kan også brukes som energiovervåkningssystem.

Bygningsautomasjon omfatter bl.a. styring, regulering og overvåkning av klimaanlegg. Et godt planlagt automasjonsanlegg bidrar til et godt inneklima, redusert energibruk og reduserte driftskostnader i bygget. 

ISO 41011:2017 Service Level (uoffisiell oversettelse):

Komplett beskrivelse av krav til en aktivitet/tjeneste, prosess eller system med underliggende karakteristikker 

"complete description of requirements of a product, process or system with their characteristics".

Se også Tjenestenivå (Service Level)

 

(no.: Tjenestenivåavtale)

Dokument som er avtalt mellom en bestillerorganisasjon og en tjenesteleverandør om ytelse, måling og betingelser for tjenesteleveranse. (Uoffisiell oversettelse)

(Service Level Agreement (SLA) - «document which has been agreed between the demand organization and a service provider on performance, measurement and conditions of service»)

ISO 41011:2017, ISO 41012:2017.

Se også Avtale i fasilitetsstyring

Perioden mellom hver gang det er nødvendig med ombygging eller tilpasning av en bygning.

Hvis SLP er kort (f.eks. i sykehusbygg) vil det være lønnsomt å investere i høy tilpasningsdyktighet i forhold til å rive og bygge nytt. Hvis SLP er lang og bygget kan drives som det gjør i lang tid framover, vil det antagelig være ulønnsomt å gjøre investeringer for å bedre tilpasningsdyktigheten.

Se også Tilpasningsdyktighet og Tilpasningsgrad (TPG)

kostnader til service og støtte overfor kjernevirksomheten

(NS 3454:2013)

Posten dekker oppgaver som utføres for å støtte primærvirksomheten. Det kan f.eks. være IKT-tjenester, kantine, post, transport, bistand ved flytting etc. Det kan også omfatte drifts- og vedlikeholdsoppgaver knyttet til brukers anlegg (f.eks. alarmanlegg, callinganlegg, telefon etc.) (RIF).

Hovedpost 7 Service/støttekostnad til kjerne­virksomheten er tatt inn som et tillegg til NS 3454 med følgende underposter:

71 Vakt og sikkerhet

72 Sentralbord- og resepsjonstjeneste

73 Kantine/cateringtjeneste

74 Møbler og inventar

75 Flytting/rokkering av arbeidsplasser

76 Tele- og IT-tjenester

77 Post- og budtjeneste

78 Rekvisita- og kopieringstjeneste

79 Administrativ støtte

Service/støttekostnader til kjernevirksomheten er ikke regnet som en del av livssykluskostnadene, men er likevel en del av FM-kostnadene og BEF-kostnadene. De representerer S'en i FDVUSP-begrepet.

Se også Livssykluskostnader (LCC)

Servitutt er en partiell bruksrett til fast eiendom, jf. særlig tinglig rett, bruksrett.

Den kan være positiv og gi rett til bruk og utnyttelse, eller negativ i den forstand at den er opprettet for å begrense fremtidig utvikling til fordel for en ønsket tilstand, jf. «villaklausuler».

Innehavere av servitutter kan være eiendommer (realservitutt) eller personer (personlig servitutt).

Se også Bruksrett

(SFE)

Ordet karakteriserer hvilken sikkerhet eiendomsutvikler kan etablere i forbindelse med utsatt overskjøting. 

I disse tilfellene er opprinnelig eier fortsatt hjemmelsinnehaver til utviklingseiendommen, mens den som har anskaffet den bare kan opptre som reell eier på grunnlag av kjøpsavtale og kjøpekontrakt. Siden utbygger ikke har hjemmel til eiendommen er han/hun avskåret fra å ta initiativ og å foreta disposisjoner som bare den som har hjemmel har adgang til. Det gjelder blant annet retten til å råde over eiendommen som eiendomsobjekt ved å kunne kreve grensejusteringer på og arealoverføring mellom matrikkelenheter, sammenslåinger, oppmålingsforretning, opptre som eier i forbindelse med planlegging, plan- og byggesaksbehandling.

Utbygger kan oppnå adgang til å skaffe seg rådighet som eier ved at selger utsteder generalfullmakt. Selgers plikt til å utstede slik fullmakt kan nedfelles i kjøpekontrakten. Selger er imidlertid fortsatt hjemmelsinnehaver og kan foreta disposisjoner over eiendommen i kraft av hjemmelshaver og part ved inngåelse av avtaler. Dette kan reell eier forhindre ved å få tinglyst en sikringsobligasjon med rådighetssperre på utviklingseiendommen.

Sikringsobligasjonen gir imidlertid ikke noe absolutt vern mot utleggspantehavere eller mot selgers kreditorer om de skulle gå konkurs.

(SFE)

Denne betegnelsen blir ofte brukt om personlige lån hvor det gis pantesikkerhet, vanligvis i fast eiendom, men også verdipapirer, løsøre og lignende.

(SFE)

Sikringsobligasjonen med rådighetssperre gir utbygger vern mot eiendomsselgers disposisjoner over eiendommen i de tilfeller det er avtalt utsatt overskjøting.

(SFE)

SINTEF Byggforsk er et internasjonalt ledende forskningsinstitutt for bærekraftig utvikling av bygg og infrastruktur, som utfører forskning og utvikling, forskningsbasert rådgivning, sertifisering og kunnskapsformidling. Instituttet har spisskompetanse innen fagområder som arkitektur, bygningsfysikk, forvaltning, drift og vedlikehold av bygninger, vannforsyning og annen infrastruktur. 

Instituttet ble opprettet i 2006 ved sammenslåing av Norges Byggforskningsinstitutt (NBI) og SINTEF avd. Bygg- og miljøteknikk. SINTEF Byggforsk har avdelinger i Trondheim og Oslo.

Lenke til hjemmesiden: https://www.sintef.no/Byggforsk/

 

Et foretaks «slaktverdi» karakteriserer summen av verdien på alle foretakets deler som kan selges individuelt/som har en markedsverdi.

(SFE)

Enkeltperson eller organisasjon som bruker produkter eller tjenester fra en leverandør

(ISO 41011:2017 "end user; person or organization which uses products or services from a supplier")

Merknad: En besøkende kan også være en sluttbruker (NS-EN 15221-1)

Dokumentasjon som beskriver bygningens oppbygging og virkemåte gjennom tegninger og beskrivelser, oppdatert for endringer i byggeprosessen.

Dette er en del av FDVU-dokumentasjonen som byggherren skal motta ved overlevering av et bygg, se FDVU-dokumentasjon for bygninger.

Eng.: "As built"-documentation (Ref: RIF).

(no: sourcing)

 

En praksis som definerer, evaluerer og engasjerer interne og eksterne tjenesteleverandører til å levere en tjeneste eller produkter som skal tilfredsstille spesifiserte krav.

 

(ISO 41011:2017: «practice which identifies, evaluates and engages internal and external service providers to deliver a service or products to meet a specification»).

 

Sourcingprosess (ISO 41012:2017):

 

  • Identifisere og analysere nåværende og fremtidige tjenestebehov og forventninger, og omsette behovene til krav

  • Bestemme servicenivåer og avklare aktuelle leveransealternativer

  • Analysere økonomi og risiko

  • Velge alternativ, intern produksjon og/eller ekstern anskaffelse

Avfall som ikke hensiktsmessig kan behandles sammen med forbruksavfall på grunn av sin størrelse eller fordi det kan medføre alvorlige forurensninger eller fare for skade på mennesker eller dyr.

Se også Forurensningsloven

Et spesialforetak (engelsk: special purpose vehicle (SPV) eller special purpose entity (SPE)) er en juridisk person (ofte et aksjeselskap eller, i noen tilfeller, et kommandittselskap) som skapes for å oppfylle smale, spesifikke mål.

Normalt dreier dette seg om å isolere finansiell risiko, som regel konkurs, men også skatte- eller lovgivningsrisiko.

(SFE)

Kostnader i byggeprosjekt spesifiseres i henhold til NS 3453:2016 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt. Standarden angir summeringsnivåer, kostnadselementer og kontoinndeling ned til nivå 3. 

Tabellen viser hovedoppstilling av kostnader på kontonivå 1 (gul bakgrunn) og summeringsnivåer (blå bakgrunn).

Kontonivå 1

Kostnadselementer og summeringsnivåer 

01

Felleskostnader

02-06

Bygg og installasjoner (inklusive uspesifisert)

 

Huskostnad (sum 01 til 06)

07

Utendørs (inklusive uspesifisert)

 

Entreprisekostnad (sum 01 til 07)

08

Generelle kostnader

 

Byggekostnad (sum 01 til 08)

09

Spesielle kostnader

10

Merverdiavgift (for konto 01 til 09)

 

Basiskostnad (sum 01 til 10)

11

Forventet tillegg (inklusive merverdiavgift)

 

Prosjektkostnad (sum 01 til 11)

12

Usikkerhetsavsetning (inklusive merverdiavgift)

 

Kostnadsramme (sum 01 til 12)

13

Prisregulering (inklusive merverdiavgift)

 

Kostnadsramme inklusive prisregulering (sum 01 til 13)

 

Eksempelvis er prosjektkostnad summen av samtlige kostnader ved prosjektets ferdigstillelse, og omfatter huskostnad, entreprisekostnad, byggekostnad og basiskostnad.  

Kontoene for bygg og installasjoner (02-06) følger inndelingen i NS 3451 Bygningsdelstabell:

02 Bygning
03 VVS-installasjoner
04 Elkraft
05 Tele og automatisering
06 Andre installasjoner

NS 3454 spesifiserer kostnadskontoene ned til 3-sifret nivå for hver av kostnadsartene. Underinndelingen for kostnadsart 02-06 og 07 følger bygningsdelstabellen, se Bygningsdeler.

For nærmere detaljer om de enkelte hovedpostene henvises det til NS 3453:2016.

Referanser

NS 3453:2016 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt

NS 3451:2009 Bygningsdelstabell

 

Sirkeldiagram som brukes bl.a. i Benchmarking for å visualisere egne resultater/ytelser i forhold til benchmarkingpartnerens resultater. Ved at alle akser går ut fra samme nullpunkt, er det mulig å sammenlikne flere typer resultater i samme diagram. En svakhet er at alle resultatområdene vil framstå som like viktige. 

Figuren viser et eksempel på hvordan en bedrift kan sammenlikne sine ytelser på forskjellige områder (rød linje) med beste praksis (blå linje). Skalaen øker fra sentrum og utover mot periferien. F.eks. ved sammenlikning av nøkkeltall for kostnader, vil det da være gunstig med lavest mulige verdier. Ytelser som kommer ut høyere enn beste praksis vil være aktuelle for en nærmere analyse eller benchmarkingprosess. I andre sammenhenger kan det være gunstig med høyest mulige verdier.

 

Spider-diagram kalles også radardiagram, blant annet i Microsoft Excel. 

De mest brukte anbuds- og kontraktsstandardene for bygg og anlegg har fått serienummer fra NS 8400 til NS 8417. De kan deles i tre grupper: Generelle regler, rådgivningskontrakter og utførelseskontrakter. I tillegg fines det enkelte andre standarder knyttet til anbud og kontrakt.

Generelle regler

NS 8400:2005  Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved anbudskonkurranser

Rådgivningskontrakter

NS 8401:2010  Alminnelige kontraktsbestemmelser for prosjekteringsoppdrag
NS 8402:2010  Alminnelige kontraktsbestemmelser for rådgivningsoppdrag honorert etter medgått tid
NS 8403:2005  Alminnelige kontraktsbestemmelser for byggelederoppdrag
NS 8404:2013  Alminnelige kontraktsbestemmelser for uavhengige kontrolloppdrag

Utførelseskontrakter

NS 8405:2008  Norsk bygge- og anleggskontrakt
NS 8406:2009  Forenklet norsk bygge- og anleggskontrakt
NS 8407:2011  Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalentrepriser
NS 8409:2008  Alminnelige kontraktsbestemmelser for kjøp av byggevarer
NS 8410:2005  Regler for anskaffelser til bygg og anlegg ved konkurranse med forhandlet prosedyre
NS 8415:2008  Norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider
NS 8416:2009  Forenklet norsk underentreprisekontrakt vedrørende utførelse av bygge- og anleggsarbeider
NS 8417:2011  Alminnelige kontraktsbestemmelser for totalunderentrepriser

Andre standarder knyttet til anbud og kontrakt

NS 3450:2014 Konkurransegrunnlag for bygg og anlegg - Redigering og innhold
NS 6450:2016 Idriftsetting og prøvedrift av tekniske bygningsinstallasjoner
NS 8430:2009 Overtakelse av bygg og anlegg

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

NS 3420 er en serie standarder for anbudsbeskrivelse av ulike typer ytelser og arbeider. De enkelte delstandardene (A-Z) deler opp arbeidene i entydige poster.

Standardene inneholder beskrivelser av ytelser og delprodukter med krav til materialer, utførelse, toleranser, prøving, kontroll og mengdeberegning.

De kan også brukes også i forbindelse med kalkulasjon, oppfølging og kvalitetssikring av BA-arbeider, samt til drift og vedlikehold og ved restaurering og rehabilitering.

Tabellen gir en oversikt over alle gyldige deler av NS-3420-serien pr. 2017.

 

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS-EN 1991-1-2:2002 Eurokode 1: Laster på konstruksjoner - Del 1-2: Allmenne laster - Laster på konstruksjoner ved brann
NS-EN 1992-1-2:2004 Eurokode 2: Prosjektering av betongkonstruksjoner - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS-EN 1993-1-2:2005 Eurokode 3: Prosjektering av stålkonstruksjoner - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS-EN 1994-1-2:2005 Eurokode 4: Prosjektering av samvirkekonstruksjoner av stål og betong - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS-EN 1995-1-2:2004 Eurokode 5: Prosjektering av trekonstruksjoner - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS-EN 1996-1-2:2005 Eurokode 6: Prosjektering av murkonstruksjoner - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS-EN 1999-1-2:2007 Eurokode 9: Prosjektering av aluminiumskonstruksjoner - Del 1-2: Brannteknisk dimensjonering
NS 3901:2012 Krav til risikovurdering av brann i byggverk
SN-INSTA/TS 950:2014 Analytisk brannteknisk prosjektering - Komparativ metode for verifikasjon av brannsikkerhet i byggverk

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

Det finnes svært mange standarder med tilknytning til fagområdet bygg og eiendom.  

Innenfor rammene av denne ordboka er målet å gi en oversikt over standarder som beskriver typiske prosesser og aktiviteter knyttet til FDV, eiendomsutvikling og fasilitetsstyring. Tekniske metode- og ytelsesstandarder for bygningsfysikk, konstruksjonsteknikk, tekniske installasjoner, materialer og produkter er derimot ikke med i oversikten her.

Litt om betegnelsene på standardene:

  • NS betyr at standarden er vedtatt som norsk standard, se Norsk Standard (NS)
  • EN betyr at standarden er vedtatt som europeisk standard innenfor EU- og EØS-området, se Europeisk Standard (EN).
  • ISO betyr at standarden er vedtatt av det internasjonale standardiseringsforbundet. ISO-standardene blir ikke automatisk Norsk Standard, men et utvalg av dem fastsettes som NS-ISO-standarder, se Internasjonal Standard (ISO)

Standardene i ordboka er gruppert i følgende kategorier:

 

 

 

 

NS 3031:2014  Beregning av bygningers energiytelse - Metode og data
NS 3700:2013  Kriterier for passivhus og lavenergibygninger - Boligbygninger
NS 3701:2012  Kriterier for passivhus og lavenergibygninger - Yrkesbygninger
NS 6430:2014 Alminnelige kontraktsbestemmelser for energisparing (EPC)
ISO 13790:2008  Bygningers energiytelse - Beregning av bygningers energibehov til oppvarming og kjøling
NS-EN 15217:2007  Bygningers energiytelse - Metoder for å uttrykke energiytelse og for energisertifisering av bygninger
NS-EN 15232:2012  Bygningers energiytelse - Innvirkning ved bruk av bygningsautomasjon og bygningsadministrasjon
NS-EN 15251:2007  Inneklimaparametere for dimensjonering og vurdering av bygningers energiytelse inkludert inneluftkvalitet, termisk miljø, belysning og akustikk
NS-EN 15265:2007  Bygningers energiytelse - Beregning av bygningers energibehov til oppvarming og kjøling ved bruk av dynamiske metoder - Generelle kriterier og valideringsprosedyrer
NS-EN 15603:2008  Bygningers energiytelse - Bestemmelse av total energibruk og energiytelse
NS-EN 16247-1:2012  Energirevisjoner - Del 1: Generelle krav
NS-EN 16247-2:2012  Energirevisjoner - Del 2: Bygninger

 

Det finnes dessuten en rekke metodestandarder for måling og beregning av energiytelser i bygninger og tekniske installasjoner. 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS-EN 15643-1:2010  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygninger i et bærekraftsperspektiv - Del 1: Generelt rammeverk
NS-EN 15643-2:2011  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygninger i et bærekraftsperspektiv - Del 2: Rammeverk for vurdering av miljøprestasjon
NS-EN 15643-3:2012  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygninger i et bærekraftsperspektiv - Del 3: Rammeverk for vurdering av samfunnsmessig prestasjon
NS-EN 15643-4:2012  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygninger i et bærekraftsperspektiv - Del 4: Rammeverk for vurdering av økonomisk prestasjon
NS-EN 15804:2012  Bærekraftige byggverk - Miljødeklarasjoner - Grunnleggende produktkategoriregler for byggevarer (eng)
CEN/TR 15941:2010  Bærekraftige byggverk - Miljøvaredeklarasjoner - Metode for valg og bruk av generiske data
NS-EN 15942:2011  Bærekraftige byggverk - Miljøvaredeklarasjoner - Kommunikasjonsformat bedrift til bedrift
NS-EN 15978:2011  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygningers miljøprestasjon - Beregningsmetode
NS-EN 16309:2014  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygningers samfunnsmessige prestasjon - Beregningsmetoder (eng)
NS-EN 16627:2015  Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygningers økonomiske prestasjon - Beregningsmetoder (eng)
NS 3840:2015  Grønne tak - Planlegging, prosjektering, utførelse, skjøtsel og drift - Ekstensive tak
NS-EN ISO 14031:2013 Miljøstyring - Evaluering av miljøprestasjon - Retningslinjer (ISO 14031:2013)
NS-EN ISO 14040:2006 Miljøstyring - Livsløpsvurdering - Prinsipper og rammeverk (ISO 14040:2006)
NS-EN ISO 14044:2006 Miljøstyring - Livsløpsvurdering - Krav og retningslinjer (ISO 14044:2006)
NS-EN ISO 14050:2010 Miljøstyring - Terminologi (ISO 14050:2009)
ISO 6707-3:2017 Buildings and civil engineering works - Vocabulary - Part 3: Sustainability terms

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning 

 

NS-EN 13269:2016  Vedlikehold - Retningslinjer for utarbeidelse av vedlikeholdskontrakter
NS-EN 13306:2010  Vedlikehold - Vedlikeholdsterminologi
NS-EN 13460:2009  Vedlikehold - Dokumentasjon for vedlikehold
NS-EN 15331:2011 Kriterier for utvikling, styring og kontroll av vedlikeholdstjenester tilknyttet bygninger 
NS-EN 15341:2007  Vedlikehold - Hovedindikator for ytelse innenfor vedlikehold
NS-EN 15628:2014  Vedlikehold - Kvalifikasjonskrav for vedlikeholdspersonell
NS-EN 16646:2014 Vedlikehold - Vedlikehold innenfor forvaltning av bygg, anlegg og produksjonssystemer 
NS-EN 17007:2017 Vedlikeholdsprosess og tilhørende indikatorer
NS 3420-Z:2014  Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner - Del Z: Drift og vedlikehold
NS 3420-ZK:2016 Beskrivelsestekster for bygg, anlegg og installasjoner - Del ZK: Skjøtsel og drift av park- og landskapsområder
NS 3456:2010  Dokumentasjon for forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) for byggverk
NS 3810:2014 Periodisk sikkerhetskontroll på heiser, løfteplattformer, rulletrapper og rullende fortau
NS 6425:2015  Krav og anbefalinger ved anskaffelse av drifts- og vedlikeholdstjenester til bygninger og eiendom (byggdriftstjenester)
NS 8433:2012 Alminnelige kontraktsbestemmelser for skjøtsel og drift av park- og landskapsanlegg
NS 8434:2008  Alminnelige kontraktsbestemmelser for manuelle vakt- og sikkerhetstjenester
NS-ISO 10004:2012 Kvalitetsstyring - Kundetilfredshet - Retningslinjer for overvåking og måling

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

I 2002 vedtok den den europeiske standardiseringsorganisasjonen CEN (European Committee for Standardization) å utarbeide en serie standarder for fasilitetsstyring - FM. Fram til 2012 ble det vedtatt sju slike standarder med serienummer EN 15221, som utgjør et komplett og konsistent system. I henhold til EØS-avtalen er disse standardene også gjeldende norske standarder.

I 2012 startet den internasjonale standardiseringsorganisasjonen ISO (International Organization for Standardization) arbeidet med å tilpasse EN-standardene til ISO-standarder. Pr. 2017 er fire standarder vedtatt eller under arbeid.

 

NS-EN 15221-1:2006  Fasilitetsstyring - Del 1: Termer og definisjoner
NS-EN 15221-2:2006  Fasilitetsstyring - Del 2: Veiledning for utarbeidelse av avtaler om fasilitetsstyring
NS-EN 15221-3:2011  Fasilitetsstyring (FM) - Del 3: Veiledning om kvalitet i fasilitetsstyring
NS-EN 15221-4:2011  Fasilitetsstyring (FM) - Del 4: Rammeverk, klassifisering og strukturer i fasilitetsstyring  (eng)
NS-EN 15221-5:2011  Fasilitetsstyring (FM) - Del 5: Veiledning i fasilitetsstyringsprosesser  (eng)
NS-EN 15221-6:2011  Fasilitetsstyring (FM) - Del 6: Måling av arealer og volumer i fasilitetsstyring  (eng)
NS-EN 15221-7:2012  Fasilitetsstyring (FM) - Del 7: Veiledning om benchmarking av ytelser
NS-ISO 37500:2014  Veiledning om utkontraktering (outsourcing)
ISO 41001:2018 FM - Requirements and guidance for use 
ISO 41011:2017  FM - Vocabulary (vil erstatte NS-EN 15221-1:2006)  
ISO 41012:2017 FM - Guidance on strategic sourcing and the development of agreements (vil erstatte NS-EN 15221-2:2006)  
ISO/TR 41013:2017 FM - Scope, key consepts and benefits

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS 3451:2009 Bygningsdeltabell
NS 3455:1993  Bygningsfunksjonstabell 
NS 3457-3:2013  Klassifikasjon av byggverk - Del 3: Bygningstyper
NS 3457-4:2015  Klassifikasjon av byggverk - Del 4: Romfunksjoner
NS 3940:2012  Areal- og volumberegninger av bygninger
NS 8360:2015 BIM-objekter Navngivning, typekoding og egenskaper for BIM-objekter og objektbiblioteker for byggverk
NS-EN 15221-6:2011 Fasilitetsstyring (FM) - Del 6: Måling av arealer og volumer i fasilitetsstyring 
ISO 9836:2011  Performance standards in building - Definition and calculation of area and space indicators

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS 3453:2016  Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt
NS 3454:2013  Livssykluskostnader for byggverk - Prinsipper og klassifikasjon
NS-EN 16627:2015 Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygningers økonomiske prestasjon - Beregningsmetoder
NS-EN 15643-4:2012 Bærekraftige byggverk - Vurdering av bygninger i et bærekraftsperspektiv - Del 4: Rammeverk for vurdering av økonomisk prestasjon
NS-ISO 15686-5:2008 Building and construction assets - Service life planning - Part 5: Life cycle costing

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS-ISO 15686-1:2011  Building and construction assets - Service life planning - Part 1: General principles and framework
NS-ISO 15686-2:2012  Bygninger og konstruksjoner - Levetidsplanlegging - Del 2: Metoder for etablering av levetidsdata (eng)
NS-ISO 15686-3:2002  Building and construction assets - Service life planning - Part 3: performance audits and reviews
NS-ISO 15686-4:2014  Bygninger og konstruksjoner - Levetidsplanlegging - Del 4: Levetidsplanlegging ved bruk av IFC-basert bygningsinformasjonsmodellering (eng)
NS-ISO 15686-5:2008  Building and construction assets - Service life planning - Part 5: Life cycle costing
NS-ISO 15686-7:2006  Building and construction assets - Service life planning - Part 7: Performance evaluation for feedback of service life data from practice
NS-ISO 15686-8:2013  Bygninger og konstruksjoner - Levetidsplanlegging - Del 8: Referanse for levetid og levetidsestimering (eng)
NS-ISO 15686-9:2008  Building and construction assets - Service life planning - Part 9: Guidance on assessment of service-life data
NS-ISO 15686-10:2010  Building and construction assets - Service life planning - Part 10: When to assess functinal performance
NS-ISO 15686-11:2006  Building and construction assets - Service life planning - Part 11: Terminology

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

Tidligere fantes det egne norske standarder for lastberegning og dimensjonering av konstruksjoner i tre, betong, stål osv. I perioden 1999-2007 ble disse erstattet av 10 europeiske standarder, kalt Eurokoder.

Følgende Eurokoder gjelder: 

NS-EN 1990:2002 Eurokode: Grunnlag for prosjektering av konstruksjoner
NS-EN 1991:2002  Eurokode 1: Laster på konstruksjoner 
NS-EN 1992:2004  Eurokode 2: Prosjektering av betongkonstruksjoner 
NS-EN 1993:2005 Eurocode 3: Prosjektering av stålkonstruksjoner
NS-EN 1994:2004 Eurokode 4: Prosjektering av samvirkekonstruksjoner av stål og betong  
NS-EN 1995:2004  Eurocode 5: Prosjektering av trekonstruksjoner 
NS-EN 1996:2005  Eurokode 6: Prosjektering av murkonstruksjoner 
NS-EN 1997:2004  Eurocode 7: Geoteknisk prosjektering
NS-EN 1998:2004  Eurocode 8: Prosjektering av konstruksjoner for seismisk påvirkning
NS-EN 1999:2007  Eurocode 9: Prosjektering av aluminiumskonstruksjoner


De enkelte standardene kan bestå av flere delstandarder for ulike typer laster, samt nasjonale tillegg. 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS-INSTA 800:2010  Rengjøringskvalitet - System for å fastsette og bedømme rengjøringskvalitet
NS-INSTA 810:2011  Krav og anbefalinger for anskaffelse av renholdstjenester
NS 8431:2015  Kontraktsbestemmelser om levering av renholdstjenester

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

Norske standarder for samfunnsikkerhet knyttet til bygg- og eiendomsforvaltning:

NS 5814:2008 Krav til risikovurderinger
NS 5830:2012 Samfunnssikkerhet - Beskyttelse mot tilsiktede uønskede handlinger - Terminologi
NS 5831:2014 Samfunnssikkerhet - Beskyttelse mot tilsiktede uønskede handlinger - Krav til sikringsrisikostyring
NS 5832:2014 Samfunnssikkerhet - Beskyttelse mot tilsiktede uønskede handlinger - Krav til sikringsrisikoanalyse
NS 5834:2016 Samfunnssikkerhet - Beskyttelse mot tilsiktede uønskede handlinger - Planlegging av sikringstiltak i bygg, anlegg og eiendom

 

I tillegg fins det en serie EN-standarder og tekniske rapporter for forebygging av kriminalitet ved byplanlegging og prosjektering av bygninger, og ISO-standarder for samfunnssikkerhet (Societal security) og risikostyring. Se oversikt over standarder for samfunnssikkerhet på Standard Norges hjemmesider.

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

ISO har utarbeidet en rekke standarder for styring og ledelse.  De mest kjente er ISO 9001 Ledelssystem for kvalitet og ISO 14001 Ledelsessystem for miljø. Standardene er generiske, dvs. at de beskriver generelle krav til systemene. Lista viser de mest aktuelle ledelsesstandardene for bygg- og eiendomsforvaltning.

 

NS-EN ISO 9001:2015  Ledelsessystemer for kvalitet - Krav (ISO 9001:2015)
NS-EN ISO 14001:2015  Ledelsessystemer for miljø - Spesifikasjon med veiledning (ISO 14001:2015)
NS-EN ISO 14004:2016  Ledelsessystemer for miljø - Generelle retningslinjer for implementering (ISO 14004:2016)
NS-EN ISO 14031:2013  Miljøstyring - Evaluering av miljøprestasjon - Retningslinjer (ISO 14031:2013)
NS-EN ISO 14040:2006  Miljøstyring - Livsløpsvurdering - Prinsipper og rammeverk (ISO 14040:2006)
NS-EN ISO 14044:2006  Miljøstyring - Livsløpsvurdering - Krav og retningslinjer (ISO 14044:2006)
NS-EN ISO 14050:2010  Miljøstyring - Terminologi (ISO 14050:2009)
NS-ISO 31000:2009  Risikostyring - Prinsipper og retningslinjer
ISO 41001  Facilities management - Management system - Requirements and guidance for use (utkommer 2017/18)
NS-EN ISO 50001:2011  Energiledelsessystemer - Krav med brukerveiledning (ISO 50001:2011)
NS-ISO 50006:2014  Energiledelsessystemer - Måling av energiytelse ved bruk av energibasislinjer (EnB) og energiytelsesindikatorer (EnPl) - Generelle prinsipper og råd
NS-ISO 55000:2014 Forvaltning av anlegg og verdier - Oversikt, prinsipper og terminologi (eng) (Asset management systems) 
NS-ISO 55001:2014  Forvaltning av anlegg og verdier - Styringssystemer - Krav (eng) (Asset management systems) 
NS-ISO 26000:2010 Veiledning om samfunnsansvar (ISO 26000:2010)

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS 3424:2012  Tilstandsanalyse av byggverk - Innhold og gjennomføring
NS 3600:2013  Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig
NS-EN 16096:2012  Bevaring av kulturminner - Tilstandsanalyse av fredete og verneverdige bygninger

 

Til hovedsiden Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

NS 8175:2012 Lydforhold i bygninger - Lydklasser for ulike bygningstyper
NS 11001-1:2009  Universell utforming av byggverk - Del 1: Arbeids- og publikumsbygninger
NS 11001-2:2009  Universell utforming av byggverk - Del 2:Boliger
NS 11005:2011  Universell utforming av opparbeidede uteområder - Krav og anbefalinger
NS 11030:2013  Universell utforming - Likeverdig tilgang til tjenester og krav til personlig tjenesteutøvelse

 

Til samleartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

 

ISO 15928-1:2015  Houses - Description of performance - Part 1: Structural safety
ISO 15928-2:2015  Houses - Description of performance - Part 2: Structural serviceability
ISO 15928-3:2015  Houses - Description of performance - Part 3: Structural durability
ISO 15928-4:2011  Houses - Description of performance - Part 4: Fire safety
ISO 15928-5:2013  Houses - Description of performance - Part 5: Operating energy

 

Til hovedartikkel Standarder for bygg- og eiendomsforvaltning

Etter nærmere avtale mellom partene kan statlig eller regional myndighet helt eller delvis overta de oppgavene planadministrasjonen i kommunen og regional planmyndighet har med å organisere planarbeidet og utarbeide planforslag.

Statlig arealplan (reguleringsplan) kan være aktuelt ved store samferdselsprosjekter som berører flere kommuner eller for bevaring/fredning av bygningsmiljøer og enkeltbygg.

Når det er nødvendig for å ivareta nasjonale eller regionale interesser, kan Kongen etter samråd med de berørte kommuner og regionale planmyndigheter nedlegge forbud mot at det innenfor nærmere avgrensede geografiske områder, eller i hele landet, blir iverksatt særskilt angitte bygge- eller anleggstiltak uten samtykke av departementet. Forbudet gjelder for et tidsrom av inntil ti år, med mulighet for forlengelse i inntil fem år av gangen. 

Referanse: Plan- og bygningsloven, § 3-7 og § 6-3

(SFE)

Statsbygg er en statlig forvaltningsbedrift under Kommunal- og moderniseringsdepartementet. Statsbygg er statens byggherre, og har som oppgave å gjennomføre regjeringens bygge- og eiendomspolitikk. Historien kan føres tilbake til opprettelsen av Statens bygningsinspektorat i 1886, som var forløperen for Statens bygge- og eiendomsdirektorat, opprettet i 1960. Dagens Statsbygg ble etablert i 1993.

Statsbygg er rådgiver i bygge- og eiendomssaker, byggherre, eiendomsforvalter og eiendomsutvikler for de­partementene og statlige virksomheter. Statsbygg er byggherre for alle større statlige byggeprosjekt, og er landets største byggherre med en investering på ca. 5 mrd. kroner per år. Statsbygg forvalter også statlige bygg og eiendommer som ikke har annen forvaltningsorganisasjon. (Unn­tatt er Forsvarets bygg, universiteter og vitenska­pelige høyskoler, statlige sykehus og fengsler samt prestegårder. Luftfartsverket, NSB, Jernbane­verket, Telenor og de fleste av Statens Vegve­sens eiendommer er også unntatt.) 

Statsbygg forvalter 2,8 millioner kvadratmeter bygningsmasse i 2300 bygninger i inn- og utland. Av alle statens leiekontrakter er om lag 1/3 forvaltet av Statsbygg, om lag 1/3 er selvforvaltende og om lag 1/3 leies i privat marked. Statsbygg tilbyr byggherretjenester for om lag 2/3 av statens portefølje, og rådgivningstjenester for hele porteføljen.  

Statsbygg har hovedkontor i Oslo og regionkontorer i Porsgrunn, Bergen Trond­heim og Tromsø, med til sammen 910 ansatte (2016).

I år 2000 ble store deler av Statsbyggs kontorbyggportefølje utskilt i et eget stat­lig aksjeselskap, Entra.

logo

Lenke til hjemmesiden: http://www.statsbygg.no/

Stilarter i arkitekturen er nedfelt i byggverk ved at arkitekten bruker formelementer fra et felles, internasjonalt estetisk formspråk i en periode (renessanse, barokk etc.). Stilartene gir seg særlig uttrykk i praktarkitektur som offentlige bygg, kirker og rikmannshus, men er ofte kombinert med elementer fra lokal byggeskikk.

 

Figuren viser de viktigste stilepokene og deres kjernetid i Europa og Norge.

 

Figuren viser stilistiske tyngdepunkter og tidsspenn fra 1945.

Kilde: SINTEF Byggforsk

Se også Byggeskikk og Stilepoke

En bestemt tids formspråk, nedfelt i arkitektur, billedkunst, klesmoter, bruksgjenstander og møbler. Stilen forteller gjerne noe om tidens sosiale, kulturelle og politiske forhold.

Se også Stilart

Strandsonen er areaet 100 meter vinkelrett inn over land fra kystlinje, innsjø og vassdrag, målt i horisontalplanet. 

I 100-metersbeltet langs sjøen og langs vassdrag skal det i medhold av plan- og bygningsloven, § 1-8  tas særlige hensyn til natur- og kulturmiljø, friluftsliv, landskap og andre allmenne interesser. Med dette utgangspunktet er det spesifisert forbud mot byggevirksomhet så langt ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplanens arealdel eller reguleringsplan.

(SFE)

Opprinnelig et militært uttrykk. I bygg- og eiendomsforvaltningen brukt som uttrykk for hvor i organisasjonen ulike ansvars- og arbeidsoppgaver knyttet til planlegging, gjennomføring og kontroll er plassert.

strategisk nivå (S) blir det tatt beslutninger av langsiktig karakter om mål og strategi for forvaltningsvirksomheten som del av kjernevirksomheten. Det kan f.eks. gjelde beslutninger om nybygging, ombygging, utflytting, salg eller leie av bygninger og interne omorgani-seringer. Politisk/økonomiske beslutninger på strategisk nivå ivaretas av byggeier, dvs. av virksomhetens styre eller administrative leder.

Taktisk nivå (T) har ansvar for å følge opp og iverksette beslutninger tatt på strategisk nivå. Denne forvalterrollen kan være delt på flere avdelinger, f.eks. drifts- og vedlikeholdssjef, eiendomssjef o.l. Dette nivået er både premissleverandør til det strategiske nivået, og har ansvar for organisering og ledelse av det daglige FM-arbeidet, samt for iverksetting av større prosjekter og tiltak. Typiske aktiviteter er organisering (evt. innkjøp) av drifts-, vedlikeholds- og servicetjenester, prosjektledelse, kontakt med brukere, oppfølging av aktiviteter og resultater, samlet økonomistyring, og evt. benchmarking.

Operativt nivå (O) har ansvar for utførelsen av drifts- og vedlikeholdsoppgavene, og ledes f.eks. av drifts-, renholds- eller vedlikeholds-ledere. Typiske aktører på operativt nivå er vaktmestere, renholdere, driftsoperatører, håndverkere/fagarbeidere og evt. servicepersonell (kantine, post, transport osv.). Nøkkelen til effektiv bygningsforvaltning ligger i et FDV-system som integrerer og koordinerer de tre nivåene.

Kortfattet kan oppgavene på de enkelte nivå karakteriseres slik:

  • Strategisk nivå: Hva skal gjøres?
  • Taktisk nivå: Hvordan skal det gjøres?
  • Operativt nivå: Hvem skal gjøre det?
 

 

 Kilde: Tore I. Haugen, NTNU

 

Se også Roller i bygningsforvaltningen

Aktiviteter som bygger opp under en bedrifts eller institusjons kjernevirksomhet. For en kontorbedrift kan f.eks. bygningsdrift (FDVU) og brukerservice (S) være en støttevirksomhet.

Se også Service-/støttekostnader til kjernevirksomheten (S)

Produktkontrolloven (§ 3a) pålegger alle virksomheter som yrkesmessig bruker kjemikalier å vurdere substitusjon (erstatning) av helse- og miljøfarlige kjemikalier. Substitusjonsprinsippet innebærer at den enkelte virksomhet må vurdere sin kjemikaliebruk, og der det er mulig redusere sin risiko ved å gå over til mindre skadelige alternativer.

Klima- og miljødirektoratet har utgitt en egen veileder om Substitusjonsplikten.

Se også Helse- og miljøskadelige stoffer

Sumfaktoren benyttes ved diskonering av kontantstrømmer med like årlige beløp. Sumfaktoren dT tilsvarer nåverdien av en betalingsstrøm på én krone innbetalt i slutten av hvert år i totalt T år med kalkulasjonsrente r.

Sumfaktor kalles også invers annuitetsfaktor.

Kilde og figur: NS 3454:2013

Se også Annuitetsfaktor (a) og Nåverdi

 

 

 

 

 

 

Svanemerket er en offentlig merkeordning som skal gjøre det lett å velge mer miljøvennlige produkter, redusere miljøskader, og stimulere til grønn innovasjon og vekst i næringslivet.

Svanemerket er en ikke-kommersiell merkeordning. For å få merket, må produsenten først dokumentere at de klarer alle kravene, og deretter betale en avgift som går til å dekke driften av merkeordningen. 

Stiftelsen Miljømerking i Norge er stiftet av Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementet. Miljømerking er et ansvarlig organ med myndighet til å forvalte de offisielle merkeordningene Svanen og Blomsten (EU Ecolabel).

 

Nordisk Miljømerkingsnemnd vedtar miljøkravene som de nordiske sekretariatene har utarbeidet i samarbeid med eksterne eksperter. De øvrige nordiske sekretariatene har fullt innsyn i Stiftelsen Miljømerkings arbeid med kontroll og lisensiering. Miljømerking oppfyller kravene for internasjonal standard for miljømerkingssystemer – ISO 14024.

Lenker: Svanemerket, Blomsten (EU Ecolabel)

 

observerbart forhold som gir indikasjon på hvilken tilstand et byggverk eller en bygningsdel befinner seg i

(NS 3424:2012 Tilstandsanalyse for byggverk)

Symptomer kan f.eks. være avflassing av maling, sprekker og riss, karbonatisering, fukt og råte. Symptomer er viktige vurderingskriterier for å fastsette tilstandsgrad (TG).

Et syndikert lån gis av flere långivere, vanligvis med varierende andeler til en låntaker.

(SFE)

Verdivurdering av fast eiendom, anlegg, maskiner og andre eiendeler. Verditakst er en vurdering av markedsverdien på en eiendom/bygning/bolig på takseringsdagen når en tar hensyn til beliggenhet, standard, størrelse, vedlikehold, evt. heftelser, bruksrettigheter, utidsmessighet m.v. Norges Takseringsforbund opererer med følgende kategorier verdivurdering:

  • Markedsverdi: Det beløp takstmannen mener eiendommen/boligen normalt kan omsettes for på takseringstidspunktet (”normal salgsverdi”).
  • Låneverdi: En forsiktig vurdert markedsverdi som skal gi lånegiver nødvendig sikkerhet for sitt pant i eiendommen.
  • Teknisk verdi (for bygning): Normal byggekostnad for oppføring av tilsvarende bebyggelse på grunnlag av dagens byggepriser på stedet. Det gjøres fratrekk for verdiforringelse (teknisk foreldelse, vedlikeholdsmangler) og evt. gjenstående arbeider.
  • Tomteverdi: Markedsverdi av råtomt pluss normale kostnader for opparbeiding av tekniske anlegg og tilknytningsavgifter for vann, avløp, strøm m.v. Verdien fastsettes uten hensyn til evt. festeforhold (men det må redegjøres for dem).
  • Utleievurdering / kapitalisert verdi: Normal markedsleie er det beløp takstmannen mener eiendommen/bygget/boligen kan leies ut for. Fellesutgifter, forsikring, vedlikehold m.v. skal oppgis. Netto leie kan kapitaliseres med en prosentsats som vurderes ut fra lånerente, inflasjon og risiko.

(I et prosjekt der en skulle evaluere verdien av Norges samlede bygningsmasse, ble teknisk  verdi definert som nybyggverdi minus oppgraderingsbehov. (Litt.: Nøkkeltall for eiendomsforvaltning. RIF 2000.)

Se også Verdivurderingsprinsipper for eiendom.

Tekniske kontrollorganer er en samlebetegnelse på organisasjoner (foretak, råd, institutter etc.) som sentrale bygningsmyndigheter har utpekt som tekniske kontrollorganer i oppfølgingen/iverksettingen av byggevaredirektivet.

Kontrollorganenes oppgaver er primært rettet mot produktsertifisering, teknisk godkjenning, dokumentasjon vedrørende lovpålagte reguleringer, utarbeidelse av uhildete/tredjepartsdeklarasjoner og selvsagt iverksettelse av kontroll.

I Norge er følgende institusjoner utpekt som tekniske kontrollorganer i tilknytning til byggevareforordningen:

  • SINTEF Byggforsk (byggevarer, sanitærprodukter, stiger m.m.)
  • RISE Fire Research AS (skorsteiner, ildsteder)
  • Nemco Certification (dører, vinduer, rør, treverk)
  • Norsk Treteknisk Institutt (Treteknisk) (mekansk prøving av tre, lim, maling mv.)
  • Kontrollrådet (betong og murprodukter)
  • Teknologisk Institutt (byggevarer, trykkpåkjent utstyr)
  • DNV-GL (varslings- og slokkeutstyr for brann)

Se også CE-merking og Byggevareforordningen

(SFE)

«Tekniologiledelse knytter sammen ingeniørkunst, vitenskap og ledelsesdisipliner for å planlegge, utvikle og implementere teknologiske muligheter for å forme og oppnå de strategiske og operasjonelle målene til en organisasjon»

(Technology, Committee et al., 1987).

 

Det finnes en rekke nasjonale og internasjonale termbaser for ulike formål og fagområder. En fyldig oversikt finnes blant annet på Språkrådet - termlister og termbaser.

I vår sammenheng har termer og definisjoner i norske og internasjonale standarder særlig interesse. Både Standard Norge, CEN og ISO har egne termbaser for sine standarder.

Termbasen SNORRE

SNORRE er Standard Norges termbase. Den dekker terminologi hentet fra oversatte og nasjonale norske standarder. Termene har kildehenvisninger til standardene de er hentet fra.

Lenke: Termbasen SNORRE

CEN

CEN (European Committee for Standardization) har en database for termer og definisjoner i de europeiske standardene (EN-standardene).

Lenke:  

ISO Online Browsing Platform

ISO (International Organization for Standardization) har samlet alle termer og definisjoner, koder og grafiske symboler som finnes i ISO-standardene, på én plattform.

Lenke: ISO Online Browsing Platform (OBP)

En terminkontrakt, også kalt forward-kontrakt, er en avtale om å kjøpe/selge, i denne sammenheng f.eks. en tomt, påbegynt utviklingsprosjekt, entreprisekontrakt, leiekontrakt etc. på et forhåndsbestemt tidspunkt. Partene må derfor skille mellom inngåelsesdato og overtakelses-/leveringsdato. Selger plikter seg til å levere og kjøper til å kjøpe ved inngåelse. Prisen avtales før signering. Tap og gevinst realiseres ved overtakelsen.

Kontraktsformen brukes for å håndtere risiko spesielt knyttet til markedet og finansiering, i noen sammenhenger også regulering.

(SFE)

Fotografering med termokamera, eller IR-kamera, som er sensitivt for infrarød stråling. Bildet fanger opp forskjeller i bygningskonstruksjoners overflatetemperatur.

Termografering kan avdekke varmeisoleringsevne, kuldebroer og luftlekksjer i en bygning. Metoden brukes også for kontroll og feilsøking av elektriske anlegg.

 

Eksempel på termografisk bilde av et bolighus. De mørkeste flatene (tak og gavlvegg på loft) har kaldest overflatetemperatur, dvs. har minst varmetap fra huset. De lyseste flatene (vinduer) har høyest overflatetemperatur, dvs. har størst varmetap fra huset. Kameraet kan kalibreres slik at man kan lese av overflatetemperaturene direkte på en fargeskala.

Foto: A. Dalehaug/NTNU

Tidligfaserådgivning i en byggeprosess har som formål å utvikle grunnlaget for optimal utnyttelse av en bygning over bygningens levetid, dvs. at levetidsplanlegging og totaløkonomi står sentralt. Dette skal danne basis for prosjektering etc.

I tradisjonell prosjektering kommer konsulenter, entreprenører og leverandører inn i byggesaken etter at de viktigste rammene er fastlagt. Ved tidligfaserådgivning trekkes flerfaglig kompetanse inn allerede i de innledende fasene. Det gir mulighet for bedre utnyttelse av metoder, teknikker og produkter, evt. for utvikling av nye eller forbedring av slike. Samtidig oppnås en tilbakeføring av erfaringer og kompetanse fra utførende til prosjekterende ledd.

Også kalt gjenanskaffelsesmetoden.

Som navnet indikerer er målet på lønnsomheten i dette tilfellet knyttet opp mot tilbakebetaling av investeringer i form av kontantstrømmer over perioder. Tilbakebetalingstiden blir dermed et kriterium på lønnsomhet, forutsatt at man lykkes med å gi noenlunde belegg for hva som påvirker kontantstrømmene.

Som rendyrket metode har den forholdsvis begrenset anvendelse i eiendomsutviklingsprosjekter.

(SFE)

Tilpasningsdyktigheten til et bygg kan måles ved hjelp av KPI-systematikk som en funksjon av fleksibilitet, generalitet og elastisitet, se Tilpasningsgrad (TPG).

Eng.: Adaptability

Se også Funksjonalitet og tilpasningsdyktighet og Service Life Period (SLP)

Faktor brukt i KPI-systematikken til å beskrive ulike grader av tilpasningsdyktighet ut fra en samlet vurdering av fleksibilitet (F), generalitet (G) og elastisitet (E).

Ulike typer bygg vil ha ulike krav til TPG. Både TPG, F, G og E måles på en skala fra 0 (best) til 3 (dårligst). Tabellen viser et forslag til TPG som funksjon av FGE, og hvilke krav som typisk bør stilles til ulike typer bygg.

 

Tilpasnings-grad FGE Type bygg (eksempel) Forventet levetid
TPG 0 F = 0
G = 0
E = 0
Helse 45-70 år
TPG 1

F = 0-1
G = 0-1
E = 2

Kontor
Undervisning Bolig
Industri
15-45 år
15-55 år
45-70 år
45-75 år
TPG 2 F = 1-2
G = 2-3
E = 3
TPG 3 F = 2
G = 3
E = 3
Kultur 120-150 år

 

Kilde: Multiconsult

Se også Service Life Period (SLP) og Tilpasningsdyktighet

En tilstandsanalyse er en undersøkelse og en beskrivelse av tilstanden til et objekt på et gitt tidspunkt.

NS 3424:2012 Tilstandsanalyse av byggverk – Innhold og gjennomføring beskriver en framgangsmåte som kvalitetssikrer analysen og gjør det mulig å sammenlikne analyser som er utført av forskjellige fagpersoner eller firma.

Standarden beskriver en generell systematikk som kan tilpasses ulike grader av analyser. Det skilles mellom 3 analysenivåer:

Nivå 1: Tilstandsregistrering av generell/overordnet art. Visuelle observasjoner i kombinasjon med enkle målinger. Grovt mengdeoverslag og kostnader.

Nivå 2: Som nivå 1, men mer detaljert. Omfatter også gjennomgang av underlagsdata som tegninger, beskrivelser, bygningshistorikk etc.

Nivå 3: Registrering av spesiell art. Vil normalt bare omfatte bestemte bygningsdeler eller problemstillinger. Kan omfatte mer avanserte undersøkelser som laboratorieprøving og destruktive måle-/prøvemetoder.

Standarden beskriver en gjennomføringsprosedyre med fem hovedfaser:

  1. Planlegging
  2. Tilstandsregistrering og årsaksvurdering
  3. Analyse av risiko ved avvik
  4. Beskrivelse og prioritering av tiltak
  5. Rapportering
I planleggingsfasen skal det bl.a. gjøres rede for valg av referansenivå, dvs. hvilke kriterier som legges til grunn for tilstandsgrad null (TG0). Dette kan være myndighetskrav, byggherrekrav, brukerkrav, funksjonskrav etc.
 
Videre må det etableres kriterier for tilstandsgrader, fra TG0 (ingen symptomer) til TG3 (kraftige symptomer/funksjonssvikt). Kritiske deler som ikke er tilgjengelige for inspeksjon, gis tilstandsgrad Ikke undersøkt (TGIU). 
 
I analysefasen vurderes årsakene til avvik med TG2 og TG3 og mulige konsekvenser av disse. Deretter foretas en risikovurdering basert på konsekvenser og sannsynlighet for at skade skal oppstå (se Konsekvensgrad (KG), avvik og risiko). 
 
På grunnlag av dette gjøres det en samlet vurdering, beskrivelse og prioritering av nødvendige og aktuelle tiltak, og utarbeides rapport. Standarden inneholder et forslag til rapportmal. 
 
Eng.: Condition survey eller condition assessment.

 

Vedlikeholdstrategi som går ut på å utføre vedlikehold på grunnlag av løpende registrert tilstand eller behov. Dette kan gi kvalitetsmessige og økonomiske fordeler i forhold til fast, periodisk vedlikehold / intervallbundet vedlikehold.

Se også Vedlikehold.

Begrepene forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU) er relativt presist definert i NS 3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk. Ut over dette brukes en rekke uttrykk og begreper for å beskrive ulike tiltak i eksisterende bygninger. Noen av uttrykkene er definert i standarder, mens andre ikke er det. Ulike standarder kan også definere uttrykkene forskjellig. Terminologien er langt fra entydig.

I tabellen under er noen av de vanligste begrepene forsøkt forklart med enkle stikkord og sett i forhold til hverandre. Forslaget bygger på arbeider utført av Multiconsult og ordbokas redaksjonsgruppe. Flere av begrepene er delvis overlappende.

Begrep

Engelsk betegnelse

Stikkord

Forklaring

Modernisering

Modernization

Oppgradere til moderne stil og kvalitet

Skifte ut elementer til dagens standard, f.eks. innredninger, vinduer etc. Større vekt på estetikk og smak enn ved teknisk oppgradering. Endrer ikke planløsning.

Oppgradering

Upgrading

Utskifting og reparasjon for å møte nye, strengere krav

Mer rettet mot oppgradering av tekniske ytelser enn modernisering. Kan medføre endring av planløsning.

Oppussing

Decoration, renovation

Istandsetting, fornyelse og modernisering pga. slitasje eller utdatering

Del av vedlikehold. Utbedring av slitasje, f.eks. maling og tapetsering. Endrer ikke planløsning.

Ombygging

Rebuilding, reconstruction

Endring av en bygnings egenskaper/funksjoner og planløsning

Større bygningsmessige endringer. Omfatter ofte også oppgradering.

Rehabilitering

Refurbishment

Istandsetting av bygningsdeler og komponenter uten at de endrer funksjonalitet

Oppgradering, reparasjon og utskifting av elementer som ikke lenger oppfyller krav til funksjon og ytelse. Kan innebære endret planløsning

Renovering

Renovation

Oppgradering/ standardheving til akseptabelt nivå

Oppgradering av eldre bygningsdeler, komponenter og systemer. Ikke endret planløsning.

Reparasjon

Repair (..operations)

Gjenoppretting av funksjonen til defekt bygningsdel/enhet

Gjøre et produkt funksjonsdyktig uten hel utskifting

Restaurering

Restoring

Tilbakeføring til tidligere tilstand

Planløsning, materialer og utførelse fra aktuell tidsepoke

Utbedring

Repair

Reparasjon, rehabilitering

Som følge av uønsket hendelse eller forsømt vedlikehold

 

Figuren illustrerer noen av begrepene, relatert til FDVU-modellen. Både modernisering, oppussing, renovering, reparasjon, restaurering og utbedring kan rommes innenfor begrepet vedlikehold, men ofte også med elementer av utvikling. Oppgradering og rehabilitering medfører som regel utskifting til dagens standard, og representerer dermed verdibevarende vedlikehold. Ved ombygging skjer en utvikling av standard og funksjonalitet slik at bygget kan møte framtidas krav og på den måten oppnå lengst mulig levetid. Bærekraftig bygging handler om å optimalisere levetida gjennom utvikling over tid.   

Kilde: Bjørberg, Multiconsult, 2010

 

Offentlig registrering av avtaler mellom to parter som gjelder fast eiendom eller løsøre. Tinglysing av fast eiendom har tradisjonelt vært ført i grunnboken ved de enkelte sorenskriverkontorene. Fra juni 2007 er tinglysingen overført til Statens Kartverk på Hønefoss. 

Se også Matrikkelen - eiendomsregisteret

Organisasjon som leverer en eller flere fasilitetstjenester.

(ISO 41011:2017: «Organization that delivers one or more facility services»).

En leverandør av fasilitetstjenester kan være intern eller ekstern i forhold til bestilleren.

Fullstendig sett av krav til et produkt, en prosess eller et system med tilhørende beskrivelser (eks. omfang, volum/mengder, intervaller/hyppighet, varighet, rapportering). Beskrivelsene kan være av strategisk, taktisk eller operasjonell art.

Det er bestilleren som setter tjenestenivåene. Opplistingen av beskrivelser i tjenestenivået (SL – service level) kan rangeres innenfor rammer som egner seg for måling og analyse.

Resultatorientert tjenestenivå: Hva som skal oppnås – ikke hvordan det skal oppnås.