Opprinnelig et militært uttrykk. I bygg- og eiendomsforvaltningen brukt som uttrykk for hvor i organisasjonen ulike ansvars- og arbeidsoppgaver knyttet til planlegging, gjennomføring og kontroll er plassert.
På strategisk nivå (S) blir det tatt beslutninger av langsiktig karakter om mål og strategi for forvaltningsvirksomheten som del av kjernevirksomheten. Det kan f.eks. gjelde beslutninger om nybygging, ombygging, utflytting, salg eller leie av bygninger og interne omorgani-seringer. Politisk/økonomiske beslutninger på strategisk nivå ivaretas av byggeier, dvs. av virksomhetens styre eller administrative leder.
Taktisk nivå (T) har ansvar for å følge opp og iverksette beslutninger tatt på strategisk nivå. Denne forvalterrollen kan være delt på flere avdelinger, f.eks. drifts- og vedlikeholdssjef, eiendomssjef o.l. Dette nivået er både premissleverandør til det strategiske nivået, og har ansvar for organisering og ledelse av det daglige FM-arbeidet, samt for iverksetting av større prosjekter og tiltak. Typiske aktiviteter er organisering (evt. innkjøp) av drifts-, vedlikeholds- og servicetjenester, prosjektledelse, kontakt med brukere, oppfølging av aktiviteter og resultater, samlet økonomistyring, og evt. benchmarking.
Operativt nivå (O) har ansvar for utførelsen av drifts- og vedlikeholdsoppgavene, og ledes f.eks. av drifts-, renholds- eller vedlikeholds-ledere. Typiske aktører på operativt nivå er vaktmestere, renholdere, driftsoperatører, håndverkere/fagarbeidere og evt. servicepersonell (kantine, post, transport osv.). Nøkkelen til effektiv bygningsforvaltning ligger i et FDV-system som integrerer og koordinerer de tre nivåene.
Kortfattet kan oppgavene på de enkelte nivå karakteriseres slik:
- Strategisk nivå: Hva skal gjøres?
- Taktisk nivå: Hvordan skal det gjøres?
- Operativt nivå: Hvem skal gjøre det?
 |
Kilde: Tore I. Haugen, NTNU
Se også Roller i bygningsforvaltningen